绍兴二手房，想买你太不容易

1st

刮遍全国的二手房停贷之风，终于波及绍兴。

根据绍兴官媒采访，目前绍兴四大行（工，农，中，建）和几家商业银行，均表示二手房贷款额度很少，等待放款的时间也比较长。

也有部分银行直接表示，现在已经停止办理二手房贷款。

好消息是：绍兴二手房没有停贷。

坏消息是：你遇上的，将是史诗级的贷款难度。

2nd

绍兴二手房贷款收紧，对购房者的影响立竿见影。

比如身边同事S，年初就盘算换房，但手头资金有限，只能“以小换大”——卖掉现在住的房子，房款作为首付，贷款换大房子。

本来上个月已经物色好了房子、谈妥了价格、交了定金，也找到了老房子的买家。另一边中介和银行谈好了贷款，万事俱备，只差签合同了。

结果突然有天接到中介的电话，说银行没额度了，贷款可能要等上一两个月。

得知这个消息，房东直接跟同事S说“等不了这么久”，要么再找一家放款快的银行，不然他宁可退定金去找其他买家。

这彻底打乱了同事S的计划，他和中介一连找了好几家银行，不是没额度就是要排队，至于要排到什么时候也没个定数。

最终他只能无奈地放弃这次机会，将换房计划延后。

另一个朋友小陈倒是贷到款了，不过过程也有点坎坷。

原本她在5月底已经签了合同，但过了几天中介通知她重签，因为原本那家合作银行突然说贷不了了。

随后重新找了一家银行，不过刚赶上贷款利率上涨，利率从5.4%一下子涨到5.7%。200多万的贷款，每个月要多还近400块钱。

这两个人的例子，正成为绍兴二手房贷款收紧之后，越来越多购房者的真实写照。

3rd

房贷为什么会在这个时候收紧？

从宏观上看，今年年初，央行与银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，划定了各类银行的房地产贷款占比上限，和个人住房贷款占比上限。

也就是说，在银行贷款总额度不变的情况下，各家银行可放出的房贷总额也是定量。

在经历了上半年楼市的疯狂行情后，额度被大量消耗。银行不得不在年中收紧房贷，调配剩余的额度，为下半年的贷款做准备。

也就是说，之后房贷可能会有稍许放松，但紧张的大环境不会改变。

而且如果这个政策不变，那么今后趁着上半年银行贷款额度比较富余时买房，可能会成为更好的选择。

从城市的角度来看，绍兴的新房调控不断升级，尤其是前不久限购政策一出，截断了很多计划流入新房市场的资金。

但二手房并不限购，也就导致那些被截流的资金，转而流入二手房市场。

银行收紧二手房贷款，增加了炒房者的成本，也减少了流入二手房市场的资金。这使得二手房的流动性减弱，起到了降低二手房市场热度的作用。

在这种情况下，如果房东急售，只能尝试降价出售，这样二手房价也被成功抑制。

而且部分购房者被挤向贷款相对容易的新房市场，又进入政府的监管之下。

无论哪一种情况，二手房市场都得到了间接调控。

当然，房贷收紧也会误伤到像同事S这样的，真正有购房需求的刚需或改善人群，在所难免。

4th

如果房贷收紧仍不能调控二手房市场呢？绍兴也不是没“作业”可抄。

在2021年2月8日，深圳公布了全市所有小区的“交易参考价”。这个参考价普遍低于市场成交价，部分小区的“成交参考价”甚至不到市场价的一半。

更重要的是，深圳还要求银行全面落实“成交参考价”，这意味着二手房的首付比例大幅上升。

比如要成交一套1000万的房子，参考价为700万，约定首付3成。但银行只能贷出参考价的7成，也就是490万，购房者实际需要首付510万，首付3成变5成。

而且深圳之外，已经有成都等城市陆续跟进。未来如果楼市继续过热，二手房成交参考价很可能会在更多房地产热点城市推广。

政府除了直接参与定价，也可以建立官方的二手房交易平台。

目前二手房市场中的乱象，很多都来源于信息的不透明，中介和购房者和房东之间存在信息差。

民间的二手房交易平台上，存在着虚假房源、重复房源、虚高挂牌价等问题，使得购房者对市场做出错误判断。

而由官方建立二手房交易平台，拥有“全面、真实、准确、权威”的特性，能够反映二手房市场的真实情况，购房者直面市场情况，买房自然更有底气。

而且官方二手房交易平台，能够将中介、二手房源纳入监管，政府更容易了解二手房市场的脉动，便于及时出手调控。

比如杭州就建立了二手房交易监管服务平台，并获得国家住建部的推广支持。

不过杭州这个平台，还只停留于挂牌房源和信息查询、中介联系。

如果政府真的能打造自助交易平台，并提供相关查询服务（比如房产证真伪、房屋抵押情况、学位占用情况等），再简化自助交易流程，让普通人可以自助成交。

那么，二手房中介将真正迎来使命的终结，房屋交易的成本也可以大幅降低。

当然，这需要大数据、云计算等技术的支持，平台的搭建也需要经年累月，还有最重要的，政府的决心。

很困难，不代表无法实现。来日方长，至少让我们抱持这个美好的期望。