资产评估学习笔记3：资产评估基本要素
资产评估的基本要素包括评估主体（具体包括评估机构及专业评估人员）、评估客体（资产）、评估依据（有关法律、法规、文件、协议、收费标准及其他）、评估原值（工作原则、经济技术原则）、评估目的（评估结果的具体用途）、价值类型（对资产价值质的规定）、评估方法（分析和判断资产价值的手段和途径）、评估程序（资产评估工作从开始到结束的顺序）和评估假设（评估机构得以进行的前提条件假设）等几个方面。
一、资产评估主体
（一）评估委托人
评估委托人即与评估机构签订委托合同的民事主体。鉴于资产评估分为法定评估和非法定评估，法定评估的，委托人的确定需符合国家有关法律法规规定，非法定评估的委托人可以在自愿协商的原则下确定。在现实层面一般包括如下几个方面的类型，一是涉及国有资产的评估，评估委托人一般应该是产权持有人。对于单项资产、多项资产或资产组合等，其持有人为持有该资产或资产组的单位。对于采用对外投资形成的资产，如长期股权投资、债权等，其持有人应该为投资人，而非被投资人。对于国有企业/单位收购、增资非国有单位，需要对非国有单位进行相应的评估，此时的评估委托人应该为拟进行收购或拟进行增资行为的国有企业/单位。可见产权持有人与委托人可能不是同一主体。二是非现金资产出资需要进行评估，考虑到公司法没有对委托人作出详细规定，因此委托人可以是出资方、被出资方，或者采用共同委托。三是为司法审判出具意见的评估，应由法院或法官委托；为当事人诉讼请求提供依据的评估，可以由诉讼举证方委托。四是对于涉及上市公司并购、收购或出让资产业务的评估，委托人应该是上市公司。由于上市公司是相关信息披露的义务人，因此一般情况下应该是评估业务委托人，或者上市公司与其他当事人共同委托。
评估委托人的权利和义务安排主要集中在如下两个方面，在评估委托人权利方面，一是评估委托人有权自主选择符合资产评估法的评估机构；二是评估委托人有权要求与相关当事人及评估对象有利害关系的评估专业人员回避；三是当评估委托人对资产评估报告结论、评估金额、评估程序等方面有不同意见时，可以要求评估机构解释；四是评估委托人认为评估机构或者评估专业人员违法开展业务的，可以向有关评估行政管理部门或者行业协会投诉、举报，有关评估行政管理部门或者行业协会应当及时调查处理，并答复评估委托人。
在评估委托人义务设定上，一是应对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责；二是不得对评估行为和评估结果进行非法干预；三是应当按照合同约定向评估机构支付费用；四是应按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告。除非法律法规有明确规定，评估委托人未经评估机构许可，不得将资产评估报告全部或部分内容披露于任何公开的媒体上。
（二）产权持有人
产权持有人是指评估对象的产权持有人。其即可能是委托人，也可以不是。目前我国资产评估法中没有单独规范产权持有人（或被评估单位）权利与义务的相关条款。作为签约主体的产权持有人的权利及义务可以在资产评估委托合同中直接约定，对不作为资产评估委托合同签订方的产权持有人配合资产评估的要求，一般通过对委托人的协调义务及责任加以实现。
（三）报告使用人
报告使用人是指法律、法规明确规定的，或者评估委托合同中约定的有权使用资产评估报告或评估结论的当事人。报告使用人有权按照法律规定、资产评估委托合同约定和资产评估报告载明的适用范围和方式使用评估报告或评估结论。报告使用人未按照法律、法规或资产评估报告载明的使用范围和方式使用评估报告的，评估机构和评估专业人员将不承担责任。
二、资产评估目的
资产评估的目的，是资产评估业务对应的经济行为对资产评估结果的使用要求，或资产评估结果的具体用途。该目的直接决定了资产评估的条件以及价值类型的选择。不同评估目的可能会对评估对象的确定，评估范围的界定、价值类型的选择和潜在交易市场的确定等方面产生影响。用于销售变现行为，该资产的使用价值取决于市场的交换条件和需求者对其使用价值的判断。用于投资行为的评估，则只是考虑该资产在新投资企业中是否有用及其有用程度。
资产评估目的通常按照其经济行为可以分为转让定价目的（为标的资产转让定价提供参考。根据国有资产管理法规的规定，国有产权转让、收购非国有资产、资产转让、置换以及以非货币资产偿还债务等），抵质押目的（按金融、非金融机构要求提供报告，目的是了解抵押质押资产价值），公司设立、改制、增资目的（一是非货币资产出资行为，主要包括对作为出资的非货币资产进行作价评估；二是整体或部分改制、改建。如有限责任公司改制为股份有限公司，采用有限责任公司经审计的净资产账面价值折股时需要对有限则仍公司用于折股的净资产进行评估，以确保企业以净资产折股时股权和股份的真实性；又如国有控股、参股有限责任公司改建股份有限公司过程中，发生的引入战投导致改制公司股权结构变动，根据国有资产监督管理要求需在股权结构和比例变化环节，对拟改制公司整体资产进行评估；三是上市公司公司通过增发股份的方式购买相关实物资产；四是拟转为股权的债权），财务报告评估目的（编制财务报告时，需要对某些资产进行评估，可能涉及财务报告目的评估的相关准则包括但不限于《企业会计准则第3号—投资性房地产》、《企业会计准则第8号—资产减值》、《企业会计准则第11号—股份支付》、《企业会计准则第20号—企业合并》、《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》、《企业会计准则第1号—存货》、《企业会计准则第9号—职工薪酬》、《企业会计准则第10号—企业年金基金》、《企业会计准则第21号—租赁》。财务报告目的的评估不是一项法定评估）、税收目的（为税务机关计量相关税金提供计税基础。一是计算不动产税目的计税评估；二是提供财产转移定价公允性的鉴证评估）、司法目的（评估机构接受法院的直接委托，对涉及诉讼或执行的资产进行价值评估，是法院司法判断和执行程序的组成部分，具体包括司法评估和诉讼协助评估）
三、资产评估对象
（一）资产评估对象
作为被评估标的，是资产评估的具体对象。通常包括单项资产（单项资产并不一定是一项资产，也可能包含若干项以独立形态存在、可以单独发挥作用或以个体形式进行销售、转让和出租的资产。通常单项资产可分为流动资产、建筑物、机器设备和无形资产等，其中，流动资产是企业可以在一年或超过一个营业周期内变现或运用的资产；建筑物是人民进行生产、生活、居住或其他活动的房屋或场所，包括厂房、办公楼、住宿楼以及地面附着管道、沟槽等构筑物。机器设备一般是由金融或其他材料组成，由若干零部件装配起来组成一台/座/辆/套或一组具有一定的机械结构、在一定动力驱动下能够完成一定的生产加工功能的装置。无形资产作为一种特殊形态的资产，其评估对象的组成具有自身的特性，无形资产的评估对象组成一般包含种类和名称、权利束和组成三个层次的内容）、资产组合（多项资产按照特定的目的，为实现特定功能而组成的有机整体。资产组的划分依据的是经济性和相对固定性。企业会计准则中规定的业务资产组，又被称做现金产生单元CGU，是企业可以认定的最小业务资产组合，其产生的现金流入应当独立于其他资产或者资产组产生的现金流入）、企业价值（包括企业整体价值、股权全部权益价值和股东部分权益价值）、金融权益、资产损失或者其他经济权益。评估对象的应当由委托人依据经济行为要求和法律法规规定提出，并在评估委托合同中明确约定，在评估对象确定过程中评估机构和资产评估专业人员应当关注其是否满足经济行为要求，符合法律法规规定，必要时向委托人提供专业建议。
（二）资产评估范围
资产评估范围就是评估对象的资产种类和数量。事实上评估范围是对评估对象组成、结构的进一步补充说明。其中，企业价值评估涉及的范围一般分为两类，一是企业股权或整体价值（股权+债权），这时的评估范围应该是被评估企业的全部资产和负债，包括可辨识的资产和不可辨识的资产，如商誉等；业务资产组评估涉及的范围，要结合业务资产组的具体内容确定，当业务资产组的评估对象是资产组的权益时，评估范围就是组成该业务资产组的全部资产与负债；当业务资产组的评估对象是组成资产组各单项资产与负债，则评估范围与评估对象重合一致。在企业评估的实务中，也存在一种评估范围是剥离部分资产后剩余资产组成的业务资产组。
四、评估基准日
资产评估基准日是资产评估结论对应的时间基准，评估委托人需要选择一个恰当的资产时点价值，有效的服务于评估目的。资产评估机构接受客户的评估委托之后，需要了解委托人根据评估目的及相关经济行为的需要确定的评估时点，也就是委托人需要评估机构评估在什么时点上的价值，该时点就是评估基准日。
资产评估基准日用以明确评估结论所对应的时点概念。不同的时间点基准日会导致不同类型的资产评估业务。其中现时性评估是指评估基准日的选择是现实日期，也就是评估工作日近期的时点，该结果表达的是评估对象截至到评估基准日现实状态中，在评估基准日市场条件中，以评估基准日货币币值计量的评估结果；二是追溯性评估，是评估基准日选择的是过去的日期，结论所表达的含义是采用被追溯基准日的货币价值作为计量标准，以评估对象截至被追溯基准日的状态为准，在被追溯基准日市场条件下所表现的价值；三是预测性评估是评估基准日选择的是未来的日期，预测性评估采用的是被预测基准日预期的市场条件和价格标准（依据）。评估对象的状态则是根据委托要求，选择评估工作日现实的状态，也可以确定为被预测基准日预期的状态。评估报告都有使用期限，评估结论的使用有效期是以评估基准日为基础确认。
在评估基准日的选择上，一是要根据国有资产管理的相关规定，国有资产评估备案项目评估基准日应该选择在评估报告使用有效期之前至少4 个月；国有资产评估核准项目评估基淮日至少选择在评估报告使用有效期之前至少5 个月。特殊情况，经过批准可以低于4 个月或5个月，但需要提前申报；二是对于上述公司发行股票购买资产等重大重组事项，非上市公司的资产评估基准日应尽量与发行股票的定价日相一致；三是其他资产可以根据经济行为的性质和对评估结果的使用要求妥善选择评估基准日。
评估基准日的选择与评估报告中引用其他报告基准日的匹配问题上，一是引用审计报告时，审计的截止日必须与评估基准日保持一致；二是引用其他评估机构出具的单项资产评估报告的结论时，应参照《资产评估执业准则一利用专家工作及相关报告》规定，“资产评估专业人员应当关注拟引用单项资产评估报告的性质、评估目的、评估基准日、评估对象、评估依据、参数选取、假设前提、使用限制等是否满足资产评估报告的引用要求；不满足资产评估报告引用要求的，不得引用”。当资产评估报告需要引用其他专业报告的结论或数据时，评估专业人员应该与委托人充分沟通，必要时还应该在评估委托合同中明确约定引用方式及引用责任。
五、资产评估报告日
按照《资产评估执业准则——资产评估报告》的规定，资产评估报告日通常为评估结论形成的日期。如果是在评估基准日到评估报告日之间，如果被评估资产发生重大变化，评估机构负有了解和披露这些变化以及可能对评估结论产生影响的义务。评估报告日后，评估机构不再负有对被评估资产重大变化进行了解和披露的义务。如果出现资产评估基准日后的期后事项，首先评估机构和评估人员需要采用适当的方式对评估人员撤离评估现场后至评估报告日之间被评估资产所发生的相关事项以及市场条件发生的变化进行了解，并分析判断该事项和变化的重要性，对于较重大的事项应该在评估报告中进行披露，并提醒报告使用者注意该期后事项对评估结论可能产生的影响；如果期后发生的事项非常重大，足以对评估结论产生颠覆性影响，评估机构应当要求评估委托人更改评估基准日重新评估。
六、资产价值类型及选择
（一）资产价值类型
价值类型是资产评估结果的价值属性及其表现形式。不同价值类型从不同角度反映资产评估价值的属性和特征。不同价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在较大差异。价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素；具体而言，一是价值类型在一定程度上决定了资产评估方法的选择；二是通过明确价值类型，可以更清楚地表达评估结果；三是价值类型影响评估方法的选择。价值类型的种类主要包括如下几种类型：
一是市场价值，是在适当的市场条件下，自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行公平交易的价值估计数额。其中，自愿买方是有购买动机，能够根据现行市场真实状况和市场期望值购买，自愿卖方是有能力期望在进行必要的市场营销之后，以公开市场所能达到的最高价出售资产。市场价值是在公平市场交易中，以货币形式表示的为资产所支付的价格，通常表示为本国货币。市场价值中的估计数额是指在公平交易中，以货币形式（正常情况下是本国货币）表现的资产的价格。由此市场价值主要受到交易标的和交易市场两个方面因素的影响，其中，交易标的因素系不同资产，其预期可以获得收益不同，不同获利能力资产会有不同的市场价值；交易市场因素则是指该标的资产将要进行交易的市场，不同的市场可能存在不同的供求关系等因素，因而也会对交易标的市场价值产生影响。二是投资价值。是评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。投资价值与市场价值相比，除受到交易标的因素和交易市场因素影响外，其最为重要的差异是受到市场参与者个别因素的影响，也就是受到交易者个别因素的影响。只有把个别因素作为影响评估对象价值的因素考虑进去（通常也影响到了评估结果）的时候，例如投资偏好、合并效应、产业链接等，这样的评估结论才能称之为投资价值。三是在用价值。即将评估对象作为企业、资产组组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业、资产组的贡献的价值估计数额。四是清算价值。系在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。不同于市场价值，清算价值是一个资产拥有者需要变现资产的价值，是一个退出价，而且是在被迫出售、快速变现等非正常市场条件下进行的。五是残余价值。系指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。实际是将一项资产拆除成零件进行变现的价值。六是公允价值。即《企业会计准则第39号—公允价值计量》中的公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。
（二）价值类型的选择
影响价值类型的因素主要包括评估目的、市场条件、评估对象自身条件（自身功能和使用方式）、与评估假设的相关性因素。其中，评估目的是资产评估价值的基础条件之一。其能够直接的或间接的影响评估过程及其运作条件。具体包括对评估对象的利用方式和使用状态的宏观约束以及对资产评估市场条件的宏观限定。市场条件和交易条件系资产评估的外部环境，是影响资产评估结果的外部因素。在不同的市场条件下或交易环境中，即使是相同的资产也会有不同的交换价值和评估价值。自身条件系是影响资产评估价值的内因。对评估价值具有决定性的影响。不同功能的资产会有不同的评估结果，使用方式和利用状态不同的相同资产也会有不同的评估结果。不同类型的资产，单独使用或作为局部资产使用将影响其效用的发挥，也就直接影响其评估值和价值类型。总之，被评估资产的作用方式和作用空间不可以由评估人员随意设定。它是由资产评估的特定目的和评估范围基本限定的。被评估资产自身的功能、属性等也会对其作用方式和作用空间产生影响。
七、资产评估假设
资产评估假设是依据现有知识和有限事实，通过逻辑推理，对资产评估所依托的事实或前提条件作出的合乎情理的推断或假定。资产评估假设也是资产评估结论成立的前提条件。在资产评估过程中可以起到化繁为简提高评估工作效率的作用。
（一）资产评估假设内含
一是交易假设。是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。它是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”了条件；另一方面它明确限定了资产评估的外部环境，即资产是被置于市场交易之中；资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。二是公开市场假设。即资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。公开市场假设旨在说明一种充分竞争的市场环境。在这种环境下，资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易案例决定。三是持续经营假设。即针对企业或业务资产组（CGU，也可以称为经营主体）的假设。一般不适用单项资产。持续经营假设是假设一个经营主体的经营活动可以连续下去，在未来可预测的时间内该主体的经营活动不会中止或终止。持续经营假设下的评估一定是基于企业未来经营收益的多少来确定其现实价值的。（通常是收益法评估的基础）当没有相反的证据证明该经营主体不能满足持续经营，则应该认为该经营主体可以满足持续经营假设。四是有序清算假设。就是经营主体在其所有者有序控制下实施清算，即清算在一个有计划、有秩序的前提下进行。五是强制清算假设。即经营主体的清算不在其所有者控制之下，而是在外部势力的控制下按照法定的或者由控制人自主设定的程序进行，该清算经营主体的所有者无法干预。如破产清算。六是原地使用假设。即一项资产在原来的安装地继续被使用，其使用方式和目的可能不变，也可能会改变。原地使用的价值要素一般应该包括：设备的购置价格＋设备运输费＋安装调试费等。如果涉及使用方式及目的变化，还要根据委托条件确定是否考虑变更使用方式而发生的成本费用。
七是移地使用假设。即一项资产不在原来的安装地继续被使用，而是要被转移到另外一个地方继续使用，当然使用方式和目的也可能会改变，也可能不改变。其中涉及环节及费用包括但不限于异地续用涉及设备的拆除、迁移和重新安装调试等环节。除了设备本体价值，还需要根据买卖双方约定的资产交割及费用承担条件，确定其价值要素是否还包括设备的拆除费用、运输到新地址的费用和重新安装调试费等。八是最佳使用假设。是指一项资产在法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使该项资产实现其最高价值的使用。九是现状利用假设。即一项资产按照其目前的利用状态及利用方式对其价值进行评估。当然，现状利用方式可能不是最佳使用方式。
（二）主要资产评估假设的应用
资产评估假设的选择、应用应该首先考虑要具有合理性、针对性、相关性。其中，合理性要求评估假设都应建立在一定依据、合理推断、逻辑推理的前提下，设定的假设都存在发生的可能性；假设不可能发生的情形是不合理的假设。针对性要求评估假设应该针对某些特定问题。这些特定问题具有不确定性，这种不确定性，评估人员可能无法合理计量，需要通过假设忽略其对评估的影响。相关性要求评估假设与评估项目实际情况相关；与评估结论形成过程相关。