开发商破产，合同能否继续履行？房屋能否拿回？
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前言：开发商因为资金断裂，被宣告破产的情况时有发生，一旦开发商进入破产程序，开发商对个别债权人的债务清偿就是无效的。
作为购房者，如房子还没拿到就面临开发商破产的情况，尚未履行完毕的《商品房买卖合同》还能否继续履行？购房者要求开发商交付房屋并配合办理过户交易手续是否属于无效的个别清偿？下面先看几个案例：
司法案例分享
一、满足交付条件的房屋，管理人无权决定是否解除合同。【（2015）民申字第1158号】北京英嘉房地产开发有限公司与杨飞物权确认纠纷一案
法院认为：杨飞通过个人首付、向银行按揭贷款方式支付了全部价款，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，并优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押人的抵押权。且并非所有的破产程序中的个别清偿行为均属于《企业破产法》第十六条规定的无效行为，因为认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。基于上述分析，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非《企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。故管理人无权决定是否解除。
二、不满足交付条件的房屋，因认定为特定物，管理人无权决定是否解除合同。【（2018）湘民再401号】蒋天物与益阳天业房地产投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一案
法院认为：蒋天物向益阳天业房地产投资开发有限公司购买的涉案房屋，栋号、房号、户型、面积、朝向均已确定，且在房管部门办理了备案预告登记，完全支付了对价。预告登记是为保全将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，对后发不动产物权处分行为具有排他效力，且纳入预告登记的债权具备一定的物权效力。因此，蒋天物购买的涉案房屋应当认定为特定物。故根据《若干规定》第七十一条第（五）项的规定，涉案房屋不应列入破产财产范围。管理人并无解除权。
三、不满足交付条件的房屋，不属于特定物，管理人享有解除权，【（2016）苏民申1406号】徐南与江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司合同纠纷一案
法院认为：关于“八套门面房”。根据《最高人民法院关于审理破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，以及尚未办理产权证或者产权过户手续，但已向买方交付的财产，均不属于破产财产。然而，本案中，因“八套门面房”尚未竣工验收，签订租赁协议并不能形成法律上的实际交付效力。正是基于尚未竣工验收，也不能认定“八套门面房”已形成法律意义上的特定物。现恒通公司已进入破产清算程序，管理人在法定期间内没有通知徐南继续履行合同，合同已视为解除。
律师说法
房子还没到手，开发商却破产了，购房者能不能拿回房屋，还需分情况而定：
1、购房者没有支付完全部购房款
根据《企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”根据该规定，如果购房者与开发商签署商品房买卖合同后，尚未支付全部购房款，破产管理人接管破产企业后，就有权单方决定解除或继续履行《商品房买卖合同》，此时，购房者能不能拿回房屋，关键看破产管理人如何决定，如果破产管理人决定继续履行合同，购房者按照合同约定支付完全部购房款后可以拿到房屋；反之，则不行。
2、购房者已经支付完全部购房款
购房者已经支付完全部购房款，房屋能不能拿回，还需看房屋属不属于破产财产。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定，明确了以下两种财产不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产。
☆ 对于已经支付全部购房款且开发商已将房屋交付给购房者使用的，房屋不属于破产财产，此种情形下，购房者请求开发商办理房屋所有权变更登记，也不属于《企业破产法》第十六条所称无效的个别清偿行为，管理人无权解除合同，房屋自然是可以拿回的。
☆ 对于购房者已经支付了全部购房款，但房屋尚未交付给购房者使用的，购房者能不能拿到房屋则需判断交易的房屋是否属于“特定物”。如果房屋属于“特定物”，例如房屋具备了交付条件，房屋地址、房号、面积等均已确定，则房屋不属于破产财产，购房者有权要求开发商交付房屋并办理房屋所有权变更登记手续，该行为不属于无效的个别清偿，破产管理人也无权解除《商品房买卖合同》；反之，如交易房屋不能被认定为“特定物”，购房者是无法拿回房屋的。
最后，提醒广大购房者，买房是件人生大事，要想避免碰上开发商破产的情况，建议尽量选择大品牌开发商和现房；购买期房，一定要实地踩盘，调查清楚项目情况及开发商此前开发的其他房地产项目后，综合考量再决定是否购买，必要时可委托专业人士陪购。
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