出让土地能提前续期吗？
总第650篇2021第61篇
导读
土地出让有最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。土地出让时，原则上按最高年期出让，但因操作不规范或一些特殊原因，早期有一些“弹性出让”，出现了一些短期出让，致使后期开发建设和销售等出现了一些问题，需要提前续期。
哪些能提前续期、如何续期、续期时的出让金额如何评估、确定等，本文进行了梳理和分析。（一篇旧文）
关于土地出让年期，《城市房地产管理法》第十三条明确：“土地使用权出让最高年限由国务院规定”。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定了各类土地使用权出让最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。具体宗地的出让年期应当通过《国有土地使用权出让合同》约定，但最高不得超过相应土地用途的最高出让年期。
关于续期，《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》均明确：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。《民法典物权编》第三百五十九条明确：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
可见，一般而言，出让土地续期应在原出让合同约定的使用年限届满时办理，除住宅建设用地到期无需申请自动续期外，其他建设用地应当至少提前一年提出续期申请。
但对于一些特殊情况，例如上世纪九十年代初期土地出让工作不够规范，一些地方开发商为了少交出让金而要求“弹性出让”签订短期出让合同，出现了居住用地出让年期为30年、20年、15年甚至10年的情况，也有商业用地10-20年的情况。尽管这并不违背法律规定，但由于过去购房者购房时对此不太了解，等发现使用年限短时开发商早就找不到了，转而要求政府解决，例如前几年的温州“问题房”等，造成社会不安定因素【相关链接阅读：1.焦点 | 理性研究解决短期出让土地到期问题—从温州住宅20年期土地到期谈起（20年到期和70年到期性质不同应分别讨论分类处理）；2.住宅用地自动续期，民法典一锤定音了吗？之2：温州“问题房”续期的实质】。也有一些开发商拿地时签订了短期出让合同，售房时才发现购房者很注意年期问题，那些短期出让房地产项目根本无法销售，因而要求政府提前续期。要解决上述问题，必然需要提前续期，把整个使用年期提前续期至最高出让年期。
应缴纳的土地出让金额=办理续期手续时该宗地续期后剩余的可使用年期土地市场价格-办理续期手续时该宗地原出让合同约定的剩余使用年限土地市场价格
例如原出让合同出让约定出让年期20年，今年6月批准办理提前续期手续，至续期时已使用2年，批准续期后总出让年限为70年，即续期50年，则应补缴的土地出让金为：该宗地今年6月的出让建设用地使用权68年期市场价格-该宗地今年6月的出让建设用地使用权18年期市场价格；
再如，某商业用地去年6月出让取得，使用年期20年，今年6月批准提前续期至40年，则应补缴出让金=2021年6月时39年期商业用地市场价格-2021年6月时19年期商业用地市场价格。
