绿城们，直把临安作延安 | 叶建英

| 给绿城们一个喘息，也是给大家一个喘息。

文丨叶建英

朋友圈在转的房闹问题真的无解吗？
限价当然是一个看得见的原因。但如果只是限价，那么，它本身是有可能缓解的。
临安就是一个值得学习的好榜样。
临安，是杭州一个不限购的行政区，此前，也是杭州经济社会发展最为薄弱的一个行政区，但现在，却是杭州楼市的先行区。
1
市场看到了临安不限购，看到了临安的限价标准又上调到29500元/㎡，但是，更应该看到临安政府部门在土拍上的实事求是与探索。
对比一下目前在挂的几宗宅地：
杭州部分在挂宅地对比
临安滨湖
临安锦北
望江
未来科技城
出让面积
85868㎡
65162㎡
商住
26947㎡
容积率
1.8
2.35
4.5
2.2
起始楼面价
12000
9000
商住
20000
上限楼面价
15558
11677
商住
25904
毛坯均价
26000
22800
63800
32100
毛坯最高价
39000
34200
70180
35310
价差系数
1.5
1.5
1.1
1.1
装修标准
3500
3500
6000
4000
整盘限价
29500
26300
69800
36100
制表：叶帅起高楼
其实，临安自2019年9月19日挂牌首批双限宅地以来，住宅毛坯的最高价就是均价的1.5倍，而杭州其他城区至今仍是1.1倍。
什么区别？临安的土地出让是有菜有饭，鱼香肉丝盖浇饭，而杭州其他城区只是白米饭。
同样一碗饭，如果鱼香肉丝盖浇饭和白米饭卖的都是10元钱一份，你是不是也会觉得，鱼香肉丝下面的白米饭，比光光的白米饭便宜多了。
所以，整盘限价29500元/㎡的滨湖宅地，一定是高低配，而且高层也根本不用卖到均价29500/㎡。
换句话说，像滨湖的地，你只有能在临安市场上做出最高价，也就是42500/㎡这样的顶尖产品，你的竞争力才是一流的，你的整盘均价才可以完美达到29500/㎡。
那些说「临安已经卖到29500元/㎡，某某某某比临安卖得还便宜」的，不是傻，就是坏。
2
同样是白米饭，怎么烧出鱼香肉丝来，这就是临安限价的高明之处。
临安不仅放松了限价，而且放松了整盘内限价的价差，如果杭州其他城区也能这么做，那么，杭州的白米饭也能烧出鱼香肉丝来。
如果这样，那么杭州市场上已经几成信仰的大厨，就有了喘息的空间。
我说的大厨是绿城们。
目前这样的限价规则，对绿城们不公平，对购房者也不公平。
摇中了的购房者如果放弃，是要接受一定处罚的，但是，不公平的限价规则，有时只能逼得你宁可接受处罚。
举个例子，这几天市场上有一个网红盘，户型非常好，中签率也只有33%，但到最后照样没有卖光，其实，其他中签率更低的也有照样卖不光的。
为什么，因为不公平。
但凡是房地产，总有位置、楼层、户型的差异。刚刚例举的网红盘，开发商非常努力，做出了一批优秀的边套户型。
但是，在目前的限价规则下，是拉不开价差的。结果，都是99方的边套和中间套只能卖差不多的价格，边套被抢完了，中间套就留下来了。
其实中间套放到其他楼盘也很好，但购房者宁可接受可能的处罚，也还是要放弃。
理由很简单，我知道中间套很好，但边套实在太好了，我抢不到边套，感觉吃亏了。
就像我们说，限价政策在短期内，反而是促更多人买房投资的，因为有限价的红利我不去抢，我好像就是傻了一样。
开发商以后还愿不愿意再做好的产品，不知道，但绿城们越走越远已经有迹象。
而接下去的临安，很可能会成为杭州楼市品质最好的一个区域。
3
其实，临安也没有做得完美，只是其他地方确实是懒政啊！
拉大价差，并不会提高整盘限价，这只是一道算术题。控制整盘和整个区域的限价，是对上负责，拉大整盘内的价差，是对产品力和市场负责，这就是临安的高明之处。但大家就是眼看着临安吃肉，自己喝粥。
而让人更担心的是，今天绿城们面临进退失据，那么两三年之后，更多开发商的楼盘交付将会是怎样的一种窘境。
只能希望，其他几个区也能好好利用5%，更加艺术地、差异性地上调部分区域的限价，更加艺术地、差异性地拉大整盘内部的价差。
给绿城们一个喘息，也是给大家一个喘息。
 - END -

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