外环老破小“变身”次新大三房？看他如何玩转法拍房
小编说
买房是人一生中必须要经历的，但是怎么买，要花多少钱，买哪里，你真的清楚吗？
客户大林就是这种情况，没有购房资格想买房，但不了解政策，也没有深入分析自己家的情况。
没遇到我们之前，差点拍了一套外环的老破小，经过助拍师系统的全流程服务，不仅帮他把首付降了3.5成，还把他想买的老破小换成了中外环次新房。
一、 确认需求（初次接触）
在见面前，助拍师和大林通了个半个小时电话，初步了解了他们的基本情况并确认了见面约谈的时间。
基本情况 大林和女朋友在上海社保都没有满五年，没有购房资格，正在准备结婚；
自有资金 300万；
使用需求 婚房自住，希望半年内可以入住；
购房资格 大林外地有一套房贷记录，女友无房贷记录；
工作地点 大林在陆家嘴上班，工作时间弹性，女友自由职业主要在家办公；
意向版块 离市区、地铁近一些即可；
意向房型 电梯或者步梯都可以接受，希望三室或者两室。
电话里大林说，当时他已经试着在某平台上自己尝试拍了一次，但是觉得心里不踏实不敢加价，所以找到我们希望可以帮到他。
二、 制定初步方案
大林原先的计划是先领证再买房，用二套房资格办理按揭贷款，最高贷款3成，算上税费预计可以购买总价400万左右的房子。
很显然，大林对于法拍房的购买政策并不熟悉。
在签署了《征信流水授权书》后，团队负责资金优化的老师进一步确认了情况：
自有资金 300万，大林和女友各出资150万；
收入情况 大林年收入50万左右，女友60万，婚后家庭年收入100万左右；
月供上限 3万；
房贷记录 大林在外地老家买过房，有一套房贷记录，女友无房贷记录，有首套按揭资格。
根据以上情况，提出了三个资金优化方案：
其中，方案一、二都是用首套按揭贷款，利率下浮15个bp。方案二由于属于婚前购买，建议双方私下签订出资比例的协议合同。而方案三的月供利率较高，需要垫资。
三、 筛选产品，确认贷款方案
上海各个银行的贷款产品都不一样，团队负责资金优化的老师与上海个别家支持办理法拍贷的银行经理对接，整理出三家比较适合大林的银行产品：
A）贷款额度6.5成，30年等额本息或等额本金，利率4.65%，支持公积金余额冲抵月供。
B）贷款额度5成，30年等额本息或等额本金，利率4.65%，支持公积金余额冲抵月供。
C）按揭贷款3成，经营抵押贷4成，利率5.45%，按揭贷款支持公积金余额冲抵月供。
由于大林和女友希望在不降低目前生活条件的前提下办理按揭贷款，在和双方确认下，最终决定采取第一种资金方案：
如果拍卖成交价是800万，贷款520万，授信30年，利率4.65%，每月月供是28889元，去掉大林每月的公积金冲抵，实际月供只有2.5万。
四、 400万到850万
1、确认购房价格段
在反复的需求确认之后，终于进入了选房的阶段。根据确认的资金方案，推算购买的价格段：
①以自有资金300万为上限，房屋成交总价最高850万，这300万不包括税费、服务费等其他费用，该方案月供为2.5~3万
②以月供2.5万左右为准，房屋贷款450万，房屋成交价格为692万，首付需要242万。
通过与大林及其家庭的反复沟通，分析家庭购买需求以及居住习惯，我们建议大林的购房预算在670万到850万之间，既满足还贷压力的需求，又满足大林一家对房源的偏好。
2、确认房源需求
大林买房主要是作为婚房，以自住为主，因此在筛选房源时要特别注意自住的舒适度，方便大林通勤，三房或者比较优质的两房都在考虑范围内，大林对于地段板块没有特别偏好，但女友希望距离市区近一些，房龄在2000年之后最佳。
联系到我们之前，大林以为只能买400万左右的外环房产，所以当时看到房源主要集中在浦东新区，但是经过我们对大林及其女友的情况分析，我们更建议选择浦西一带作为大林购房的优选位置，像是长宁、虹口、闵行等地都有很多符合预期的优质法拍房源。
这三个区域都有贯穿整个上海的交通线路，生活配套比较成熟，发展潜力与浦东的外郊环相比略高一筹，房源性价比较高。
3、律师案情背调
根据以上信息，地产客研出身的老师筛选出符合预算的，近45天开拍的15套法拍房，并给出参拍优先级顺序及依据，经过两小时的参拍房源讲解后，再由大林一家协商出最后的参拍房源。
筛选后的参拍房源按照时间顺序，交由法务团队，法务团队通过对房源的贷款、过户、交付等风险情况进行尽调，整理出一套完整的《尽调报告》。
助拍师根据《尽调报告》再进一步和大林讲解房源情况，确认是否参拍，以及成交的风险和可控程度。