买法拍房遇上这三类隐形风险，不亏，但也赚不到！

这些法拍房，需要注意隐形风险

除了之前几篇出现的过户、贷款、交房、附加成本等风险外，房子的隐形风险也是不可忽略的部分。

所谓隐形风险，是指仅依据外部披露的信息来看，房子是没有问题的，只有通过尽调之后，才能发现直接影响到房屋使用的问题。

依据多年的参拍经验，这种带有隐形风险的房子，主要包含三大类：

01

法拍房涉及重大事故瑕疵

比如，由于房屋的权利纠纷问题导致案外人伤亡，或者由于房屋的执行问题导致案外人无家可归、失去生存希望等，都属于重大事故。

由于司法拍卖房产（简称法拍房）的来源主要是银行贷款纠纷、民间借贷纠纷、国家没收、无主财产，其中牵扯到的人与事都比较复杂，尽管不是所有的法拍房都存在隐形风险，但是一旦出现，解决起来会异常麻烦。

而且，为了司法拍卖的有序进行，被认为与房屋产权交易无关的问题，基本不会附着在公告中。

这就导致，一些不影响房屋产权交易，但影响买受人自住要求的信息，并不会标注在公告中，只能通过律师或当事人才能了解到具体信息。

然而，当事人，作为案件的被执行人，一般不会愿意透露太多隐私。

这些涉及重大事故瑕疵的法拍房，虽然不影响竞买人参拍出价、成交、过户，但是会在交付、居住阶段出现问题。

02

原房主身份问题

这里所说的原房主身份问题，主要是指原房主涉事之前从事或经历过的影响房屋使用的特殊事件，主要有两种：黄赌毒、民间涉黑高利贷。

黄赌毒，指代原房主在自己名下房屋被拍卖之前，在房屋内经历非法黄赌毒活动。

民间涉黑高利贷，指代原房主的房屋为涉黑地点。

这一类带有原房主身份问题的法拍房，对于竞拍人来说，是可以顺利过户、交付、居住的。

但也有个别朋友非常在意这类事情，认为住着不安心，担心随时会有人上门，找原房主的麻烦，波及自己。

因此，在参拍之前需要仔细调研法拍房原房主有无这类问题，如果存在问题，就要衡量是否可以接受这类房屋。

03

房屋本身有问题

像是房屋是凶杀现场、房屋内存在特殊风水，或者房屋自身出现影响居住感官的问题等，可以统称为房屋本身有问题。

大千世界无奇不有，有些朋友比较钟情凶杀房屋、特殊风水，但是也有一些朋友不太能接受不正常房屋。

由于这类原因并不影响房屋使用、过户、交房等流程，房屋遭拍卖时，竞拍人只能依靠实地看样、周边调研等方式才能了解到。

不太能接受这类房屋的竞拍人，需要在参拍之前对房屋做好调研，确认无这类风险后再进行参拍。

如何调查法拍房隐形风险问题？

为了清除排查法拍房的隐形风险，在参拍之前，建议可以通过三个角度调研：

01

实地下户调研

建议有时间有条件的竞买人在参拍之前，可以自行或委托专业调查团队下户调研，除了正常的查看房屋环境、实际市场价格、小区热度外，还需要对房屋本身进行评价，看是否有无特殊的表现，排查隐形风险。

02

律师调查背景

通过律师调查，可以掌握到普通人无法直接掌握到的信息，比如上拍房源的真实情况、被执行人（原房主）的涉案信息以及房屋涉及的隐形情况等。

建议竞买人委托律师或专业团队对法拍房上拍背景、被执行人（原房主）涉及案件等情况进行调查，看是否有无刑事案件及人员伤亡。

03

周边暗访

如果前面两步发现问题，可以依据掌握到的信息再进行有针对性地走访、调查，摸清具体情况之后，再判断房屋是否有参拍价值。

信息的搜集、整理和分析，往往需要耗费巨大的人力和精力，绝不是看起来的那么简单。

通过多年的实操，我们总结了一套法拍房尽调的完整方法，并形成了一套标准的尽调模板，为每一套法拍房制作尽调报告，帮助买房人理性参拍。

尽调报告包括：标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。