视频：企业改制重组土增税政策来了！利空房企？

（新旧对比版）财政部税务总局公告2021年第21号：关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告

千呼万唤始出来，期待近半年的企业改制重组土增税不征税政策终于发布了，21年第21号公告，倒也好记。

新公告从今年1月份到2023年底执行。对比57号文，我们发现1-5条实质性内容没有任何变化。

主要变化在于程序上。比如，比如，改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，对“取得土地使用权所支付的金额”的确认问题，经批准以国有土地使用权作价出资入股的，为作价入股时县级及以上自然资源部门批准的评估价格。（以前要求是省级）

取消纳税人享受税收政策报送资料清单，具体以主管税务机关规定为准，降低适用难度等……

不出意外，任意一方为房地产开发企业的话不适用文件中不征土增税的优惠。

不过，这个规定其实也看尝试反向适用。

主要税筹思路是通过对溢价率低甚至负的资产剥离实现土增税视同销售，从而达到减少项目整体土增税的目的。（具体可参考热点问题19和20 盘点房地产税收20个热点问题（13-20））

以土增税三分法项目为例（如果一分或二分则适用范围更大），假设地下车库参与清算，一般而言地下车库是市价和成本倒挂，且一般在同业态销售较多的时候还有大量车库未售。

很多地产公司会在土增清算前做一步资产划转，将车库打包划转给子公司或兄弟公司，达到视同销售，并将车库成本计入土增清算成本，以及适用0.3倍加计扣除的效果。

其他如契税可适用免税，增值税可争取不征，企业所得税可适用特殊税务处理。

所以，不能享受不征税的优惠，有时候并不是坏事对吧？

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