复盘 | 宝龙商业：内陆首家在港上市的轻资产商业运营商
自2019年8月20日宝龙地产公布分拆上市公告后，宝龙商业于12月30日正式挂牌联交所，由农银国际担任独家保荐人，成为内陆首家在港上市的轻资产商业运营商。
1990年成立的宝龙地产，主要从事开发及运营优质综合性商业地产项目，同时涉足物业投资、物业管理以及酒店营运等多项业务。2009年在香港主板上市，是当时香港第一家做商业地产上市的内陆地产公司。
至今，在长三角、海西经济区等超过40个城市布局超过100个项目，除部分住宅物业外，其它项目均为商业性质，在营购物中心达39座。主打成品“宝龙广场”是集购物中心、超市、电影院、住宅物业等一体的城市综合体。
旗下子公司宝龙商业管理则于2019年3月在开曼群岛注册成立，主要从事商业运营服务及物业管理服务，自2007年起开始向零售商业物业开发商以及业主提供商业运营服务，包括市场研究定位、租户招揽管理、开幕服务等。
截至2019年4月30日，宝龙商业管理共有45处在管零售商业物业，物业管理服务分部下有43处在管物业，以宝龙一城、宝龙城、宝龙广场及宝龙天地这四个品牌提供服务。并且建立了线上生态系统，通过手机App、微信小程序等将消费者、租户以及业主连接。
2019年8月20日，宝龙地产控股有限公司（01238.HK）正式发布公告称，建议分拆其附属公司宝龙商业管理，在香港联交所主板独立上市，联交所已确认公司可进行建议分拆。上市完成后，宝龙地产预期将拥有宝龙商业管理不少于50%权益，而宝龙商业管理将仍然为该公司的附属公司。
11月28日，宝龙地产再次发布公告称，已确定分拆宝龙商业管理控股有限公司上市中，厘定保证配额的记录日期为2019年12月9日。
12月6日，宝龙商业开启路演预热，并锁定四家基石投资者，认购总额达到3600万美金，若以8.5港元的发行价计算，占总发行股数的21.49%（不行使超额配售权）。
基石投资者中包括了永辉超市（601933.SH）的全资子公司辽宁永辉超市有限公司、安踏（02020.HK）副主席丁世家创立的和盛海外控股有限公司以及恒安国际集团有限公司（01044.HK）副主席许连捷，分别认购1000万美金的股份，投后占比约为1.5%；以及Orchid China Master Fund Limited，认购600万美金的股份。
12月16日，宝龙商业正式开薄，定价区间在7.5港元至10港元之间，计划发售约1.5亿股，另有15%的超额配售权，每手为500股，绿鞋前的最高募资金额约为15亿港元，绿鞋后最高募集金额为17.25亿港元。
12月27日，宝龙商业公布配售结果，确定最终定价为9.5港元，公开发售阶段获得53.24倍认购，合共接获43358份有效申请，一手中签率约为90%。分配至公开发售的发售股份最终数目为6000万股，占发售股份总数的40%。国际发售方面，获大幅超额认购，发售股份最终数目为9000万股，相当于发售股份总数的60%。
所得款项净额约13.36亿港元，其中50%用于战略收购及投资于其他中小型商业运营服务供应商，25%用于升级资讯技术系统数字化及智能运营及管理，10%用于若干租户的股权投资，5%用于根据轻资产业务模式翻新由独立第三方开发或拥有的零售商业物业，10%用于一般业务用途及用作营运资金。
12月30日，宝龙商业正式挂牌上市，开盘报9.5港元/股，盘中最高涨幅7.37%，达10.24港元/股。截至当日收盘，收报10.06港元，涨幅约为5.89%。总市值约60.36亿。
今年1月20日，宝龙商业再次公告称，于1月17日根据国际发售按每股9.50港元全数行使超额配股权，涉及合共2250万股股份，相当于行使任何超额配股权前根据全球发售初步可供认购的发售股份总数的15%，预计所得款项净额约2.137亿港元。
自2019年以来，宝龙地产开启密集融资模式，先后发行了2亿美元优先票据，10亿中期票据以及3亿元公司债券，用于补充正常生产经营流动资金需求以及偿还金融机构借款。
此次宝龙商业的分拆上市，可以让分拆集团作为独立上市个体，在不依赖母公司的情况下拥有独立的集资平台，从而直接接触资本市场以精细股本及债务融资，为现有和未来业务补充资金，提供营运及财务管理效率。
宝龙商业在行业内已经拥有了领先的地位和管理专长，轻资产的业务模式也能减轻收购资产时产生的财务负担，提高效率并降低扩张风险，允许宝龙将过往成功经验复制至独立第三方开发的零售商业物业。
资料显示，2018年宝龙商业的营业收入从2016年的7.52亿元增长至12亿元，复合年增长率为26.3%；2018年净利润达到1.33亿元，复合年增长率为45.6%。截止2018年12月31日录得1.38亿元净流动负债。
未来，宝龙商业计划继续巩固在长三角的地位，通过战略投资扩展服务分部并且继续运用科技增强客户体验感并改善运营效率。
自2012年以来，中国商业物业的数量大幅增加，导致商业经营服务的市场竞争格外激烈。宝龙商业只有精准地对市场需求定位，并参考当前行业竞争趋势，提供高质量的创新多元化服务，持续打造高端品牌形象，才能持续增长消费者流量，抢占更多市场份额，扩大管理版图。