贷款利率发生变化意味着什么？
此次存量贷款利率“换锚”将提升货币政策传导效果，也有助于在当前背景下进一步推动实体经济融资成本降低
出品：每日财报
作者：刘雨辰
央行周末一则政策引爆市场。12月28日，为深化利率市场化改革，央行发布《中国人民银行公告〔2019〕第30号》文件，就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜发布公告。
《每日财报》注意到，2019年8月17日，人民银行曾发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告。目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价。
图片截取自中国人民银行官网
先来解释一下什么是LPR，LPR是按公开市场操作利率（主要指MLF）加点方式报价得出的， MLF利率反映银行平均边际资金成本，加点主要取决于各行资金成本、市场供求、风险溢价等，全国银行间同业拆借中心根据18家报价行的报价，去掉最高和最低报价后取算术平均值计算得出。LPR到底是怎么来的对大家来说意义不大，只要知道它是充分考虑银行成本后得出的就可以。
市场人士纷纷认为，此次存量贷款利率“换锚”将提升货币政策传导效果，也有助于在当前背景下进一步推动实体经济融资成本降低。
先带大家回顾一下之前的政策，在今年10月8日之前，我们买房商业贷款的利率都是由基准利率+上浮比例决定，基准利率4.9%，首套房一般上浮15%左右，加起来就是5.64%。
2019年8月25日出了规定，10月8日之后，房贷利率不再以基准利率为基准，而是以LPR为基准，首套房不得低于LPR，二套房不得低于LPR加60个基点，商业用房（商铺、写字楼、商业性质公寓）不得低于LPR加60个基点，公积金不变。
其中LPR是每个月20日公布一次，10月五年以上LPR为4.85%，11月为4.8%，12月也是4.8%。
而在8月25日的规定中有一条，10月8日之前的贷款仍按旧有政策执行，没有改变之前存量贷款的利率规则。今天这个新政策，就是针对存量浮动利率贷款，也就是以前的老贷款，也要改成以LPR为基准的形式。
1.哪些人需要改
存量浮动利率贷款是指2020年1月1日前按照旧政策以基准利率为基础签订的，已经发放或者签了合同还没批下来的贷款（不包括公积金贷款）。2020年1月1日起，不能再按照旧政策签贷款合同。也就是说，如果你是公积金贷款，或者10月8日之后新签的商业贷款，以LPR为基准，那新政就不会影响到你，跟你没啥关系，以前以基准利率为标准的人群才受影响，说到这，一部分人可以放轻松了。
2.什么时候开始改
2020年3月1日起，金融机构应该与老政策贷款的客户进行协商，转换原则上应于2020年8月31日前完成，银行到时候会通过电话短信等等方式主动联系你。
3.要改成什么样
有两种方式可选，但只能转换一次，已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。
第一种是把原来的利率改为以LPR为基准加点（加点可以为负），加点数在合同剩余期限里都不变，除房贷的其他贷款由借贷双方协商确定。房贷的加点数值要等于原来合同的利率水平与2019年12月的LPR差值。转了之后到第一个重定价日，你的利率都要等于原来的利率。到了第一个重定价日，利率就由最近一个月的LPR与加点重新计算去定。重定价周期和重定价日都可以重新约定，重定价周期最短为一年。也就是说转换之后你的利率跟原来的利率保持一样，但后期LPR变化的话你的利率就会跟着变化，只是加点不变。
举个例子：比如你原来的房贷合同签的上浮15%，基准利率是4.9%，你的房贷利率就是4.9x（1+15%）=5.64%。2019年12月的五年以上LPR为4.8%，那你的加点就是5.64%-4.8%=0.84%=84个基点（一个基点是0.01%），这84个基点在之后是不变的。如果你是2020年3月改的，把重定价日定为1月1日，重定价周期定为1年，那从2020年3月改了之后到2020年12月31日，你的利率都是5.64%。假设2020年12月五年以上LPR为4.7%，你从2021年1月1日起，利率就是LPR+加点=4.7%+84个基点=5.54%，以后每年以此类推。
第二种是直接转换为固定利率，房贷要转成原来最近的水平，其他贷款转成多少由你和银行协商。比如你原来在基准利率的基础上上浮15%是5.64%，转成固定利率之后，你的房贷利率就永远是5.64%，到你还完贷款为止。
1、把以前的贷款进行利率转换的意义是什么
根据央行的回答，目前90%的新发贷款已经参考LPR定价，以前的存量贷款不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革，才出了这个公告。说白了，就是大家一视同仁，统一用一个新标准，方便管理，也能跟着市场利率走。
2、如果以前的房贷利率是打了折的，转换之后是不是就没有折扣了
请注意，政策原文有一句“加点可以为负”，如果你原来的利率打了折，那你的加点就是负数。就算按照LPR+加点的新方式算，由于你的加点为负，你依然相当于享受了利率折扣，比如你原来打8折，基准利率4.9%，你的利率是4.9%x0.8=3.92%,2019年12月五年以上LPR是4.8%，你的加点就是3.92%-4.8%=-0.88%，也就是负88个基点。假设你重定价周期为一年，重定价日为1月1日，2020年12月五年以上LPR假设为4.7%，从2021年1月1日起，你的利率就为LPR+加点=4.7%-0.88%=3.82%。
3、两种方式中哪种转换方式更划算
第一种方式，简单理解就是随着LPR变化而变化，如果以后LPR走低，你的房贷利率就低，也更节约利息，第二种方式，固定利率，只有在LPR变高，算下来利率超过原来利率时才划算。而根据国内外的利率政策，目前都是降息的趋势，包括我们国家五年期以上的LPR，也从10月的4.85%降了5个基点到11月的4.8%，后期的货币政策变化，我个人预测还会继续宽松，所以利率进一步下调的话，还是选择第一种方式更划算，而且周期定为最短的一年，也能够在利率走低的时候及时调整。
4、办理转换的时间先后有没有影响
办理时间不影响利率，你只要跟银行沟通好，选择自己方便的时间办理即可，注意一个问题，转换后最早发生影响的时间在2021年以后，因为2020年全年还是按照2019年转换过来的利率执行，也就是大家目前负担的利率。
5、新政策对楼市和房价有没有影响
虽然发生利率转换，但转换后利率变化不大，对房价影响不大。这一次是针对存量贷款，就是以前已经买了房子贷款下来的人，且利率也基本保持在相同水平，所以还是影响不大。说到这里，再多说一句，房地产作为刚需住房什么时间买都可以，但作为一种投资品，它已经失去了原先的投资价值，今年的国家高层会议多次强调房住不炒，未来不会再出现之前大幅上涨的局面。
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