贫穷国度的地产蓬勃，柬埔寨真的是下一个深圳或者海南吗？
艳姐说
艳姐的好友，90后地产人旅人蕉近期去了一次柬埔寨旅游，回国后常和艳姐diss一个贫穷国度的土壤上是如何开出一朵烂漫的地产盛景。艳姐觉得很有意思，特邀旅人蕉撰文以给到大家更多关于海外置业的冷思考，希望对海外地产同样有兴趣的朋友可以一起来思考这一话题哟。
（以下为正文）
大地倾斜，飞机缓缓降落，宽阔的湄公河悠然流淌，无数铝合金的屋顶反射出刺眼的光芒，城市外大片的荒地在阳光下呈现出深沉的红色……
这里是柬埔寨的首都金边，东南亚最年轻和最富活力的城市。初来乍到这个国家，会有一种直把他相当故乡的错觉，遍布大街的中文广告牌，建筑和车辆上的Chinese Aid（中国援助），毛泽东大道，都在讲述着这个与我们并不接壤的国家和中国的特殊渊源。
几天的行程下来，除了恢弘壮丽的吴哥窟和高棉民族淳朴的民风，让笔者印象最深刻的便是这里火热的房地产市场，作为一名国内的房地产从业者，也借此机会详细了解了这个近年来国内投资东南亚房产最热门的目的地，过程中形成的看法，供大家分享。
转机来到柬埔寨前，笔者专门通过维基百科了解了这个国家，公开资料给我最深的感受便是贫穷：截止2017年，柬埔寨的人均国内生产总值仅1390美元，位列全球第153位，人类发展指数0.582，位列全球第146位。
即便将范围缩小到东南亚十一国，柬埔寨的以上两项数据仍位列倒数第一，柬埔寨也是联合国认定的亚洲最不发达的的八个国家之一。
而贫穷产生的背景正是柬埔寨不幸的历史遭遇，独立后先是被卷入越南战争，其后红色高棉的执政让国家变为废墟，接连不断的内战到90年代才告一段落，柬埔寨也终于迎来了经济的快速发展期。
发展经济的首要任务便是吸引外国投资，但对于柬埔寨这样能源和矿产并不丰富的穷国，手中可变现的最大资源便是土地，借鉴东南亚其他国家在开放外国人购房上的经验，早在2010年，柬埔寨便通过了外国人不动产产权法，依照该法律，外国人可以在柬购房并拥有合法产权。
金边在建的超高层公寓楼
从那时起，大量中国开发商开始进入柬埔寨，而在 2017年后，受国内房地产调控和马来西亚等国调整外国人购房政策等因素影响，柬埔寨楼市急速升温，大量中国购房者涌入，金边和西哈努克街头四处可见巨大的中文地产广告，各大开发商和中介则普遍将柬埔寨比作二三十年前的深圳和上海，为购房者勾勒出了美好的投资前景。
金边街头的地产广告
数日走访下来，对于柬埔寨楼市火热的原因，笔者认为原因有如下几点：
第一、两国之间有着持续多年的友好关系，柬埔寨历届政府均奉行对华友好政策，柬埔寨前太皇西哈努克更是中国家喻户晓的国际友人。
第二、正在经历快速发展的柬埔寨，在政商环境上和二十多年前的中国有着极高的相似性，众多的中国开发商能够以较为熟悉的方式迅速打通当地政府的关系。
第三、 柬埔寨人口结构十分年轻，蕴藏着巨大的发展活力，全民礼佛的社会背景也创造了相对良好的治安环境。
第四、 柬埔寨全国通用美元，本币汇率也同美元绑定，宽松的外汇管制成为了吸引企业的重要因素。
第五、 我国是一个传统的大陆国家，生活在广阔内陆地区的人民对于岛屿和海岸有着特殊的情节，冬天的强烈季风也使得国内适合避暑的地点少之又少，阳光充沛的热带海滨是无数国内购房者终极的置业想象，厦门和三亚楼市多年的火热也印证了这一点。
第六、 国内70年土地使用权的制度让部分购房者心存疑虑，对永久产权的执念促使了他们将目光投向海外市场。
第七、 随着近年来国内房价的高企，社会的竞争环境愈发激烈。然而再来看柬埔寨当前的快速发展，勾起了许多人对于中国开放之初的回忆，想要在这片处女地重新抓住错过的机会，实现曾经的梦想，开辟人生的另一番天地。
但作为一名刚刚经历了国内市场巨大波动的地产投资人，经验和职业的本能告诉笔者，任何单一的利好现象，都有着潜在的反向因素。
首先，柬埔寨年轻的人口结构诚然是经济增长的巨大活力来源，但人口年轻的另一面是柬埔寨国内居高不下的文盲率以及巨大的贫富差距，这一方面使得柬国缺乏高素质的劳动力队伍，另一方面年轻人的荷尔蒙和对社会不公的敏感很容易在经济调整期成为社会的不稳定因素。
其次，政商环境对资本友好的另一面是柬埔寨严重的腐败问题，从口岸的海关和边检，再到金边街头的交警，这个国家没有美元无法解决的事情；看似稳定的政局下隐藏的是民间的巨大不满，在种种不确定性的背景下外国人的权益未必能得到妥善的保护。
再次，柬埔寨住房的产权体系复杂，在允许外国人购置房产的同时，禁止了外国人直接持有土地，而产权的不明确可能意味着购房者只是交了一份为期99年的租金，而相比之下，国内的住宅用地续期制度已逐渐明确。
最后，宽松的外汇管制意味着柬埔寨的资产价格缺乏足够的稳定性，固定汇率对于柬埔寨这样的穷国而言极容易成为国际资本狙击的对象，资产泡沫有可能在极短的时间内被戳破。
投资房产，需要具备系统性的思维方式，必须意识到海外地产与国内陆产间存在的不同逻辑。中国房地产过去二十余年的长期牛市，是发生在一个大国的全面工业化和快速城市化的背景下，再加上国内特殊的土地供应制度和外汇政策，确保了国内房价的长期平稳。
金边湄公河岸边
柬埔寨的现在并不完全等于我国的过去，指望柬埔寨复制国内的经济奇迹并不现实。柬埔寨当前几乎没有任何工业基础，城市化的基础并不牢靠。并且以柬埔寨的国家体量，也注定不可能培育出体量较大的内需市场和相对完整的工业体系。更为重要的是，儒家文明和佛教文明在对家庭、人生、财富等话题上的看法有着很大的差异，房产在柬埔寨社会价值中的意义远不如在中国一般重要。
投资海外房产，仍需要回归基本价值面的分析。
首先从市场周期的轮动角度看，当前东南亚各国的资产价格都处于相对的高点，预计不久的将来便会迎来一波调整；
其次从地段和配套角度来看，一个地区的房价是当地单位面积投资强度的体现，柬埔寨当前的基础设施极为落后，首都金边也不过是中国四线县城的面貌，相较于基建水平当地房价已被明显高估。
最后从产品和使用价值的角度看，柬埔寨目前在售的楼盘普遍存在着容积率高、缺乏社区、建筑品质低劣的问题，当地常见的包租托管等营销手段在国内也已经被曝出诸多问题。
当地菜市场
柬埔寨的未来或许是良好的，但在给予这个国家和他的人民最美好祝福的同时，我们也要看到发展道路的曲折，罗马不是一天建成的，海南今天的面貌也是在三十多年的曲折中逐步实现的。
各位购房者更应冷静决策，勤加思考，明确自己的置业目的，方能更好的确保财富的安全。
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