乘风破浪，祥生究竟施了什么法术节节攀升？

2017年，祥生地产再展辉煌，用开拓者的胸怀不断开疆辟土，屡获殊荣以619.6亿的骄人战绩引领市场。一波接一波的热销狂潮，一个又一个的热销红盘，一次又一次清盘售罄让万人抢房的“祥生现象”席卷全国各地，祥生距离千亿目标也近在咫尺。

这样的“祥生现象”不断重复上演更像是一种回顾和总结，让我们能更好地展望和实践。祥生地产就在这样不断的“自我审视”中，昂扬走过了今年的荣耀之路。席卷全国的“祥生现象”、神话般的“祥生速度”及极具产品力的“祥生制造”，让这个33年的浙江房企厚积薄发。短短三年，已成为浙江房企的领军企业。这样爆发式的增长，是夯实积淀，也是砥砺前行的结果，2018直指千亿，已非梦想，是行动，是坚实的轨迹，在不断发展壮大的路上让这一切有迹可循。

祥生地产历经多年砥砺，各项排名急速提升，成为一匹行业黑马。翻开这个传承吴越之风的浙江开发商的历年销售表，近三年来祥生一改以往的低调和沉默，让这个充满奇迹的市场也大为惊叹，成为了房企们争相研究的样板。

真正超100%的年复合增长率，华丽的“三级跳”，让祥生成功跃居至2017年中国房企销售榜的浙系房企前三名，全国房企销售面积排行榜第28名、全国房企销售金额排行榜第32位。作为一家30多年的老牌企业，祥生在前些年的表现一直“不显山不露水”，但近几年来却突然发力，不仅拿地快准稳，开发周期不断缩短，而且销售业绩也是一路攀升，有目共睹。

用一个字来形容就是：快！

2015-2017三年，祥生的销售业绩高速增长，从109亿到325亿，再到600亿，实现三连跳，销售额年复合增长率超100%。要知道，在2017这个调整年，由于各种政策的原因、市场的原因，不少知名房企都将销售目标增长率下调到10%-30%，而祥生竟然达到100%以上，可见发展速度有多快。在销售规模爆发式增长的激励下，祥生的目标也是水涨船高。2017年初，祥生定下两年千亿的目标，进军房企30强。也就是说，在2018年，祥生的全年销售业绩将达到千亿。

那么，祥生，这家从浙江绍兴走出来的房企，快速发展的背后究竟有着怎样的生长之道？又是什么支撑它许下两年千亿的目标？

1

城市深耕，布局快

要想实现千亿规模，首先要在城市布局上下功夫。仅2017年一年，祥生地产在全国拿到的土地已达50多宗、逾1000万㎡，金额近400亿，位居浙江房企第一位。频率之高、数量之多，让人震惊。而细看如此庞大的土储面积，大多数都是位于三四线城市。在遵循“立足杭州，生辉上海，深耕苏浙皖，辐射全国”的城市布局原则上，祥生一边拥抱大城市，一边做透小城市，使全国布局得到最快实现。

这里说的拥抱大城市，主要是围绕一二线城市化的周边生长带上快速布局，或者说是受一二线城市“强辐射”的城市。

比如诸暨。诸暨离杭州不远，只有80多公里，目前杭州的平均房价在2万+/平米，而诸暨在9000元+/平米，两者还是有一定的差距；但是，随着“诸暨入杭”战略落地，高铁的开通，从诸暨到杭州只要20分钟，这样一来，杭州的购买力就可能外溢，诸暨的房地产市场也将迎来巨大机会。

做透小城市，主要是布局人口聚集能力强、自身产业基础好的优质三四线城市。祥生之所以看重这些城市，一方面，从这一轮楼市调控的本质来看，控的是过快增长的房价，调的是住房共给主体和结构，这给了三四线城市很大的机会；另一方面，这些城市有大量的改善型需求还未被满足，可发展空间很大。

那么，祥生在三四线城市究竟是怎么进行深耕的呢？对于祥生来说，每一个进驻的三四线城市，就像是一个“根据地”；祥生要做的不仅是深耕，而是要真正的把根据地做热、做深、做透、做大做强，这就是“根据地打法”。

祥生对于深耕根据地的划定，并不是按照所在城市有几个项目，或者这些项目卖了多少钱来衡量的，而是根据“市场占有率”这一指标来判定。

具体来看：如果祥生在其布局或新进入的城市中，市场占有率达到20%，这个叫城市就叫“做熟”；达到30%，叫“做深”；如果祥生在某个三四线城市做到40%甚至更高的市场占有率，就叫“做透”。

当然，在深耕三四线的同时，祥生也在积极拓展一二线城市。目前，祥生已经布局上海、杭州、武汉三个城市，预计2018年会扩展5-8个城市。

截止2017年底，祥生项目遍布上海、浙江、江苏、山东、安徽、湖北、湖南、江西、福建等10多个省50余城，基本形成了全国化的战略布局。

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快周转核心战略

祥生在近年来取得飞速的发展，和它的“快”密不可分。这里说的快，主要体现在“快周转”上。 2016年，祥生提出“36781”的快周转模式，即3个月内动工，6个月开盘，开盘销售去化70%，一个月后去化达80%，1年现金流归正，提高整体资产收益率。

2017年，该战略升级为“25710”模式：2个月内动工，5个月内开盘，开盘当日销售去化70%（100亩以内），10个月内现金流归正。

针对成熟的根据地城市，祥生提出了更高的目标“1478”模式，即拿地1个月内开工，4个月内开盘，首开卖掉70%，8个月现金流回正。

举几个例子，诸暨祥生府凭借其高效的营销力连爆破仅5个月，20万方大盘载誉清盘；湖州郡悦实现从拿地到清盘仅7个月，这在湖州房产史当中是绝无仅有的；祥生悦山湖8开8捷，30万方大盘，一年多即清盘；台州临海君临府“速度神盘”无可撼动，短短56天372套房源售罄；杭州祥生·云溪新语，祥生落子杭州首个项目，5月二期一次性推盘，当天狂揽10.14亿元，完成当期售罄。祥生在2017年用速度证明了自己的魄力和实力。

除了高周转，祥生还有一个理念，祥生认为，没有卖出不去的房子，只有卖不出去的价格。具体来说就是，祥生的项目在初期是没有目标销售价格的，而是完全根据市场行情以及能够快速去化为导向，一般的标准是首次开盘推出货值要卖出80%。如果感觉最终的销售结果可能达不到这个标准，祥生就会就降低价格，以此来保证去化量。

在这个基础上，祥生形成了三四线根据地最显著的打法：快销。 假设，祥生所在的城市房价现在是7000元/平，未来售价涨幅可能会达到9000万/平米。但是，祥生并不会等这个升值空间，而是根据去化速度来定价，赚“快进快出”的钱和产品溢价的钱，把利润留给客户。所以，捂盘惜售这种东西，在祥生这里是不存在的。

通过这些运营方式，祥生已经将“快”变成了自身的标签，做到了拿地快，开工快，开盘快。这奠定了祥生“快”发展的步伐，反过来，这也将加速祥生千亿目标的完成。

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营造核心产品力

让产品力匠筑美好人居

祥生地产一直认为，业主对家的需求，不因城市的等级而有所不同。无论是一二线城市还是三四线城市，业主们都需要更多的“获得感”。而这种获得感，应该来自产品的溢价和服务的周全。快，虽然是祥生前进的动力和支持，但是，实现千亿目标，最终还是要靠产品实现。

祥生不仅在产品策略上实行“一城一策”，研究每一座城市的规划制度；而且还不断的完善产品体系，比如，祥生根据刚需、刚改、改善等不同需求的客群，确定了与之匹配的三大产品线“大城春晓”、“悦说新语”、“府樾同辉”，满足不同客群的需求。虽然在产品体系上有区分，但是在做精致产品的用心上，祥生没有区分。

在产品策略上，祥生将发达城市好的产品和更好的生活方式带到发展中城市，做所需、所想的好产品，从景观、智能化、精装、社区配套等产品各个角度思考，致力于发展中城市的人居升级，以满足美好生活需求为产品的核心参考数。这也是祥生现在以及未来，始终坚持的产品理念。

更为重要的是，祥生提出的“业主获得感”这个概念，为中国房地产市场的人居价值制定了全新的考量标准。这种“获得感”不是不可衡量、流于空泛概念的幸福感，而是一种实实在在的“得到”。

为了实现这种“获得感”，祥生在每个城市实施“一城一策”的产品策略，精研不同地方的法律法规，从功能、配置、品牌三个方面给业主更多的获得感。这种策略下，祥生的业主总能感受到自己在同样面积下获得了更多功能，同样功能下获得了更多配置，同样配置下获得了更多细节品质。花同样的钱，却有了更高的满意度。

对于将“幸福生活运营商”当作转型目标的祥生地产，以产品直取人心，才奠定了祥生不退的热度和良好的口碑。

4

共创共赢共分享

重赏之下，必有勇夫！

首先，个体崛起时代，不愿分享的企业很难做大，尤其是迅速冲刺1000亿，就更应大力度推行共享与跟投机制。而祥生内部就有一个激动人心的口号：即祥生冲1000亿进程中，必须要有老总收入超过1000万；另外，祥生还在内部实行了一套“共创互盈”的人才机制，即让经营团队、内部员工、合作伙伴等以有限合伙人方式成为“微开发商”，与公司共享经营成果。

鼓励根据地做大，也要奖励到位。比如根据地以30亿规模为基数。

◆ 完成30亿，祥生给根据地公司奖励千分之一，即30亿返回300万奖金，区域总拿三分之一，即区域总分到100万左右，其他给团队；

◆ 如果做到30亿以上，多出部分就是千分之二奖励，比如做到50亿，那么多出的20亿就会增加400万，加上30亿以内的300万，总共700万奖金，那么根据地区域总就能拿到30%即210万奖金。

其三，跟投模式其他房企也在做，但祥生做得更彻底。

◆ 首先，跟投数额直接加杠杆，比如跟投100万可以算作300万；

◆ 其次，跟投项目不是必须是跟投人所在项目，可以挑选全集团内所有项目；

◆ 其三，祥生跟投，配合25710高周转模式，收益兑现快。往往某些小规模项目高周转，10个月内就能兑现，跟投人，越投越有信心！

总结一句话——激励机制：一边冲刺千亿，一边积极分钱。

结语

路阻且长，行则方至。后来者居上的奇迹，需要实力和魄力支撑；千亿的梦想，也更要全力以赴实现。蓄力迎接千亿规模的祥生，已经做好了全方位准备都已蓄势待发，行动证明一切，且看祥生地产用最热的战绩，迎接最有梦的2018。

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