导语：2020年，太快了，突如其来的疫情，我们在不断调适和忙碌之间，时间仿佛被压缩，还没来得及好好过，就要匆匆告别了，也好，再见！恐慌和焦虑。

当今世界正经历百年未有之大变局，2020年是魔幻的一年，在亲历者、见证者与后来者眼中，这一年的色彩不同、意味各异。

三道红线、花式营销、中小房企IPO、长租公寓暴雷、组织架构调整、房企数字化、管理红利时代来临、物业上市、OMO、长期主义，十四五、产品主义、圈层等关键词，串联起我们地产界的2020年，真正的一词一事件。

关键词之一

三道红线

“三道红线”融资新规，正深刻改变行业现有的游戏规则。今年9月起已在参与此前央行、住建部座谈会的12家房企试点实施，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

“三道红线”的具体标准为：剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。根据“踩线”情况，监管部门将房企分为“红、橙、黄、绿”四档，以实现对房企债务规模的动态差异化管理。

“三道红线”像是悬在众多房企头上的一把利剑，作为“高质量”发展的经济导向这是必然，“三线四档”没有任何收紧、打压房地产的意思。

房地产企业的作为类金融行业，融资杠杆对自有资金回报率的作用不可估量，但是，金融对房地产只能起到短期刺激作用，并且过度使用金融高杆杆不符合“高质量”发展的导向，有悖于中央“防系统性金融风险”攻坚战。

无需恐惧，但需居安思危。除了财务性杠杆之外，如何做大政策性杠杆、合作性杠杆、内部经营性杠杆才是发展型房企未来的出路，发展型房企反思“三线四档”公开、透明、量化导向下内生能力调节、降低银行贷款依赖、摆脱传统关系依赖、在头部房企降档计划中抓住投资捡漏机会是为正道。

关键词之二

花式营销

近年来，房企一直在线上营销寻求突破，但由于房企重资产的属性和居住消费的长期性，售楼处仍是房企销售的主力，但这次疫情，使得客户的消费场景和习惯都在潜移默化地发生改变，逐渐形成线上看房与购房的意识。

多家房企纷纷顺应形势，加大了线上销售渠道的推广力度，激发出地产营销的洪荒之力，通过APP、微信公众号、小程序、直播售房、VR看房、进驻电商平台等多种形式全面启动线上营销，堪称一场房企花式营销大比拼。比如，恒大通过“恒房通”平台实施网上销售，融创则与贝壳VR售楼部合作，开展网上看房。

今年，地产营销环境发生了大转变，考验地产营销人员的关键年，探索线上模式的组合拳。在疫情的影响下直播卖房表现得更为集中，应用得更为广泛。

为给拥抱线上营销的房企，提供一个施展拳脚的擂台，各大电商平台也纷纷作出了自己的动作。天猫推出了“天猫好房”，京东推出了“好房嗨购节”，苏宁推出了“苏宁有房”，直播卖房更是穿插其中。

虽然直播卖房争议很多，但不可否认的是，当“卖房”这款地产行业的单机游戏，有了新的玩家的介入之后，或许会为行业带来新的思维，新的冲击。

关键词之三

中小房企IPO

2020年港交所上市的房企共有7家，汇景中国、港龙中国地产、金辉地产、上坤地产、祥生控股、领地控股、大唐集团控股，相比2018年和2019年均为6家，今年创下近3年来的新高；但从质量上来看，祥生控股表现尚可，只用了158天，属用时最短，其余6家均经历多次递表、认购不足或首日破发的尴尬情况，资本市场的冷漠态度更加明显。

但是，相比陷入递交招股书-失效-重新递交循环的三巽控股和中国文旅、招股书失效后再无动作的海伦堡、奥山控股等，以及4次递表失效“遭拒”的万创国际，成功上市的7家房企已经是十足的“幸运儿”，今后的中小房企赴港IPO之路，显然只会更加坎坷。

不做大做强，不会“小而美”，只会“小而没”。无规模就无市场，现在很多中小型房企向中大型房企跨越就需要借力资本市场。

如果真的没有特别的优势，上市也难以成功，在现时竞争激烈的市场状况下，可能考虑出售业务或出售股权也是一种出路。

上市的确可以缓解中小房企面临的融资难题，不是“万能药”，能否生存下去关键在于企业运营能力。

关键词之四

长租公寓“难”

在租购并举的框架下，近些年租赁市场发展迅速。12月11日政治局会议明确提出了加大租赁住房供应的方向。上半年，受疫情影响，住房租赁市场受到较大冲击，特别是长租公寓企业经历了“至暗时刻”。由于缺乏监管，恶性竞争，长租公寓暴雷事件频出，房东、购房者的权益受到损害。

比起往年，今年浓墨重彩的大谈特谈租赁住房的建设。而且是要“高度重视”，可见，2021年对租赁房的建设将是房地产保障房的重点方向。租赁市场的监管将制度化，常态化。

解决好大城市住房突出问题，被列为明年的七大重点任务之一。大城市高房价的问题，很难从降低房价来解决。这次会议缩小了对房地产市场关注和调控的范围，中小城市理论上不在此列。要因地制宜、多策并举，特别强调了要高度重视保障性租赁住房建设。可以看出的是，解决好大城市住房突出问题，并不是仅有商品房和产权房的途径，甚至更重要的是通过保障性住房和租赁住房解决。

关键词之五

管理红利时代来临

如今的房地产行业早已跨过野蛮、粗放的发展阶段，躺赢的红利时代已经结束，未来是如郁亮所说的管理红利的时代。

管理是房地产永恒的核心话题，在增速放缓、融资成本越来越高的情况下，如何精准利用管理、保证企业健康增长，成为每家房企必须要去面对的问题。

所谓房地产业的管理红利包含两个层面，第一是业务管理层面，第二是公司治理及团队管理层面。就业务层面而言，管理红利绝不仅限于“运营”，提高资产周转率，而是从拿地到融资再到资产运转的一整套优化方案，更考验前后端协同。

优秀的房企，在管理的跑道上，是一辆辆的阳光快车。第一类是以万科、龙湖为代表的“战略+能力”型。他们特别重视战略，每年都要搞战略目标和战略规划等，然后建立强大的组织能力以及企业文化。第二类是以碧桂园、中梁为代表的“战略+机制”型。有一套精心设计过的、和战略完全匹配的管理逻辑。第三类是以万达、华夏幸福为代表的“战略+模式”型。

管理红利时代，其实就是战略与管理的共生关系。离开管理去谈战略，那只是“纸上谈兵”，梦想而已；离开战略去谈管理，将不知取舍，难于聚焦，管理不可能高效。

关键词之六

组织架构调整

今年以来，房企组织变革频现，不仅有碧桂园、恒大、万科等龙头房企，还有像大发、中骏等快速发展的企业。不少房企加大对城市更新、物业管理等领域的投入力度。

面对波诡云谲的房地产市场，唯一不变的就是变。房企组织架构，决定了他们在复杂环境中的应对姿态。这就要求企业具备排兵布阵的能力。

房企的组织架构，就好比军队打仗里的“阵型”。有的房企采用的聚变、整合的办法，有的采取裂变成大区域集团或区域公司的办法，还有的房企则由于发展新业务而成立新的业务公司。

一些房企调整组织架构，灵活控制销售节奏，适应行业变化趋势，头部房企尤其突出。

从整体上来看，促销售、拓业务、控成本是上半年组织变革的三大推动力。行业进入存量时代，加速分化，房地产企业在竞争激烈之下求变。通过拓展新业务、新的区域占领更多市场份额。同时，精简组织、控制成本进行“节流”。

未来，房企变革将越来越快、越来越频繁，在“战略-组织-人才-文化”的动态调整和管理下，更加灵活的组织架构、能力更多元化的稳定团队将是企业变革的主要方向。

关键词之七

房企数字化

在数字化经济发展浪潮下，地产行业自然不能置身事外，房企也开始纷纷尝试数字化转型，力争早日驶入新赛道。

房企4.0时代，加速多元化发展，用户需求迭代升级，融资新政倒逼精细化管理，运营管理向数据化方向拓展，其与客户形成的「接触半径」也不再局限于房产，而是渗透进客户的很多方面。因此，精细化管理将是未来房地产企业的核心竞争力，向数字化转型是必由之路，实现流程数据化、服务数据化，资产数据化。

尽管很多房企已经给自己定位“生活服务提供商”，但真要让房企近乎于互联网企业，仍需要很长一段路要走。

在“十四五规划”中，明确提出要加快数字化发展。也有人将2020称之为房地产数字化元年。

路漫漫其修远兮。对于房企而言，在房企数字化转型过程，会有遇到很多挑战与困难，面对挑战，抓住机遇，考验的是一家企业的战略视野与操盘能力，也成为房企的必答题。

关键词之八

物业上市

地产开发高负债、高投入的重资产模式不同，作为“轻资产”的物业管理行业，成为近几年资本市场的宠儿。2020年，在物业板块估值较高等因素影响下，物业公司IPO步伐明显提速。

据不完全统计，截至2020年12月24日，今年在主板上市的物业公司数量已达17家，其中A股1家，H股16家，较2019年12家新上市公司数量增加5家。

今年17家已上市物业公司的路径，均为房地产开发企业将物业板块分拆后，再打包上市。还有20多家物业公司正筹备上市事宜，未来该板块将进一步扩容。

随着物业公司上市数量的增多，并非所有物业公司都能享受高估值。而随着竞争加剧，整个物业行业运营效率会进一步提升，行业中将诞生真正意义上的行业龙头。

关键词之九

房企高管人事动荡

2020年，政策、市场、人事，房地产行业的每一天都充满着变数。房企对于人才的需求也日新月异，无论是老板还是职业经理人都身处在这个没有硝烟的战场之中。

“铁打的房企，流水的兵”，继2017年房地产业出现很多重磅地产大佬的职位变动后，年年“江湖仍不平静”，多家品牌房企接连爆出高管离职，职位涉及执行董事、总裁、总经理等。

经地产人言团队统计，今年有大约660名房企高管异动，平均每天就有2名高管发生人事变动。

鸟择良木而栖，心择善良而交。高管层的人事变动，有个人的选择，也暗含了行业的变局。对于地产人而言，应该关注人事变动背后的信号与机遇。

房地产行业步入深度调整期，出于降负债的压力，企业需要匹配更擅长营销或者财务的高级管理人才。对于个人而言，快速扩张的成长型企业发展空间更加广阔。在近期离职的高管中，不乏来自营销和财务条线。

关键词之十

商业地产新“嗅觉”

2020年，成为商业地产编年史上浓墨重彩的一笔。这一年里，商业地产人经历了令人悲痛的巨变，也感受到了共克时艰的温暖。

关店潮、电商直播、私域流量、消费券、社区商业、地摊经济、商管轻资产、智慧商圈、数字经济等关键词，串联起2020年商业地产变迁和趋势，回顾过去，把脉未来。

随着经济复苏提速，推动商业市场需求的强劲反弹。写字楼吸纳量创新高，零售市场净吸纳量由负转正。

在国内经济开启“内循环”为主的基调下，商业地产作为实体商业的有效载体，将迎来时代发展的新契机，迎接国内活跃的消费需求。

冰融之后，生机盎然。最艰难的时刻已经度过，商业地产人的努力与成果，积淀为未来可鉴的宝贵经验。

关键词之十一

“十四五”

党的十九届五中全会，对十四五期间乃至2035年中国的发展目标，发展思路、发展重点、发展路径、发展方式做出了重要阐述。中国即将开启高质量发展的新征程。

十九届五中全会，正式提出双循环概念，并且明确以国内大循环为主，对于房地产业发未来发展定调有迹可循，释放出“一个中心、四个发展”的明确信号：以人为中心，金融、房地产，实体经济要均衡发展；房地产消费要健康发展；城市之间，区域之间要协调发展；房地产行业要高质量发展。

结合十四五规划纲要信号，房地产企业要格外注意“人本”、“均衡”、“健康”、“城市群”、“高质量”这些关键词。

关键词之十二

长期主义

“长期主义”是最近一两年来在很多行业都出现过的热词，长期主义就要重视战略、重视平台、重视机制、修炼内功、重视组织能力。

对于中国房地产行业来说，坚持长期主义，第一，就要对行业有信心，对于事业要有信念，将发展作为信仰。第二，企业要具备客户导向，不能再像过去那样只是简单地卖房子，要认真研究客户生活方式的变化、痛点以及对周边城市进行常态化地研究。产品服务和运营也要持续创新。第三，塑造核心竞争力。对于一家企业来说，至少要具备2-3个核心竞争力，四平八稳没有特色的企业未来生存将会很艰难。第四，企业家要学会造钟、造梯、造景。企业家应是一个“造钟者”而不是一个“报时者”，“钟”指的是组织、平台、标准、体系等，管理者应当造好“钟”并分发给员工，通过“造钟”为团队赋能。“造梯”可以理解为路径与方法，一个有领导力的管理者，应当把路径与方法造出，让员工自己去爬，而不是背着员工前进。造景指的是打造良好的企业文化氛围，用良好的配套助力员工更好地发挥自身价值。

关键词之十三

OMO

一场疫情，意外的实现了人们对在线教育培训行业的科普教育，也让OMO模式迅速蹿红，一时之间成为了教育培训行业追求的主流模式。在行业还在摸索前进之时，博志成（股票代码：872526）已经在OMO模式上积累了丰富的经验和取得了优秀的成绩。

疫情期间，博志成厚积薄发，依靠旗下线上学习平台地产学堂多年来在线上的布局和技术积累，疫情期间迅速升级迭代，截止到2020年4月30日，博志成地产学堂平台在线学习超过100余万人次，为数百家企业提供了优质的线上培训服务，并获得超燃好口碑。

博志成地产学堂名师领跑营一经推出第一期，三周时间就实现逾1000万的销售业绩，也足以证明了房企对博志成OMO模式的高度认可。博志成重磅推出的“BMLP名师领跑计划”，旨在通过OMO线上线下无缝切换的模式，颠覆传统思维，精准聚焦房地产企业实际需求，引领房地产企业人才发展，推动企业组织效率提升，并根据实际问题制定综合解决方案，帮助企业打造学习型组织，带领企业落地实施自己的实战型企业大学。

关键词之十四

产品主义

产品质量是房企的生命线，产品主义才是房企的“王道”。在调控阶段，房企越应该注重产品质量，才能赢得客户对产品比较优势的认可。

在这个时代，董事长还秉承着“产品就是房子”这种错误的认知，企业在未来是没有活路的。企业要具备客户导向，不能再像过去那样只是简单地卖房子，要认真研究客户生活方式的变化、痛点以及对周边城市进行常态化地研究，产品服务要持续创新。

人们对住房的需求已经从过去单一的居住属性，逐渐向居住品质生活方面转变，因此，契合人们对美好生活的追求，是房企持续发展的王道。

近年来，不少企业越来越强调房地产发展与社会对美好生活的追求相结合。万科、融创、泰禾等多家企业都在企业定位中凸显“美好生活运营商”“美好生活场景设计师”等内容。从优秀房企来看，产品主义恰是房企长久发展的根本增长源。

关键词之十五

圈层

商业圈、娱乐圈、体育圈、地产圈、文化圈、微信朋友圈、同学圈……现今我们每个人的生活似乎都和圈层紧密联系在一起，在不同的圈层中你扮演着不同的角色，在不同的圈层中你也在收获着不同的资源。

当今时代，圈层为王。博志成股份顺势而为，成立了G50董事长俱乐部、泛产业链IP100董事长俱乐部、HRD悦享汇等三大圈层，为房企创造最好的发展条件与资源。

G50董事长俱乐部是以“融合、共赢、发展”为使命，秉持“积极参与、规则共建、互帮互助、资源共享、优势互补、利他共赢”的基本原则，致力于建设一个“高共识、强紧密、小圈层”的合作交流平台，为会员企业协作共赢，砥砺前行提供各种可能性、创造最好的发展条件和资源。值得可贺的是，G50家族50席即将满员！

泛产业链IP100董事长俱乐部是由博志成股份与多家战略合作企业发起倡议，由一批志同道合拥有自有核心产业IP或者服务核心竞争力的企业董事长组成的组织。旨在进行资源的优化配置，将IP100的会员产业资源与开发商、政府、金融、科研机构互相链接，形成资源间共赢协同、链接落地、价值共生的生态系统。