干掉中介，楼市就稳了吗？

导语：虽说古代科技水平落后，但古人的智慧为我们留下了许多宝贵的无形资产，例如流传下来的各种通俗易懂的谚语。它广泛流传于中国民间，多数反映了劳动人民在生活实践当中所获取的一些宝贵经验。

不过很多谚语是旧时代的产物，放在今天看来不免带有时代和阶级的局限性，例如“车船店脚牙，无罪也该杀”。

“车船店脚牙”是古今都有的一些职业，“牙”类似于我们现在常说的“中介”、“经理人”。在古代科技和法制都不健全的背景下，这些职业都有一些潜规则存在，夺人钱财害人性命的事情时常发生，令很多人恨之入骨，所以就有了“无罪也该杀”的夸张说法。

作者/ 小博君

出品/ 博志成地产观

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中介市场乱象丛生

官方民众皆有不满

近日，河南省永城市因停审当地房产中介商，以官方平台取代中介的做法引起了舆论的关注，永城也因这一“破冰”之举，被称为中国内陆“首个取消房产中介商的城市”。

永城市住房保障局副局长蔡亚飞在接受采访时表示：“我们是打击和取缔中介的违法乱象，市场上的中介机构基本上都存在这种现象，打击取缔的是违法经营的黑中介。”

“黑中介”炒高房价的说法在其他城市也屡见不鲜，近日深圳房价上涨的消息不断传出，一些二手房价格上升幅度已超200%，5月22日，深圳市住建局迅速检查房产中介机构，责令相关中介将虚假价格的房源下架；也是在近期，北京查处了21家房产中介机构，原因在于炒作学区房等违规行为。

据广东省消委会组织开展2019年房地产中介服务专项调查结果显示：逾5成受访者对房地产中介服务满意度评价一般或不满意。根据经济参考报的相关调查，民众对中介服务的不满主要体现在三个方面：

房屋信息不实

房产中介发布明显低于市场价格的虚假房源以吸引客户，待锁定客户后以各种理由诱骗客户购买其他房源。有业内人士透露，房产中介挂出的房子十套有九套假房源；另外也有中介冒充业主发布假房源达到吸引客户的目的。

执业不规范 收费无统一标准

根据相关部门有关规定，房产中介在服务客户时，应当佩戴工作牌，而根据体察，有将近五成的中介人员并没有遵守这个规定。且服务收费标准不一，如绝大部分中介收取的买卖佣金比例在成交价格2.5%以下，但有3家中介表示收取3%。

另外也有一些房产中介开始触及新房业务，他们所需要做的只是将购房者带到售楼处，由楼盘开发商销售人员将房子卖出去，然后坐享3%的佣金。

服务质量偏低，诚信问题较多

从业人员素质参差不齐，中介对业务不熟悉，存在不守时、擅自变更负责人员、获知客户没有购房指标后服务态度变差等问题。

中介人员制造“阴阳合同”规避税费或获取高额贷款、诱导或协助提供虚假购房证明材料、设置不合理格式条款等问题也多有发生

此外，中介业务员也存在流动性较高的特点，有些人骗了一单就离开，换家接着骗。

由此可见，无论是官方还是民众，对于“黑中介”都存在着极大的不满。

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房产中介前世今生

细分市场大不相同

房产中介这个职业，在中国距今三千年左右的西周时期就已经出现。之所以在古代称之为“牙”，是因为从事这个行业的大多人能说会道，口齿伶俐。

这个行业以在房屋买卖中促成买卖双方交易，抽取佣金为生，虽然房屋买卖交易的成功率较小，但只要有一项交易达成，牙行就能获得非常多的佣金，因此有人用俗语这样形容牙行：“十个纤，九个空，拉上一号就不轻。”简单来说就是“一年不开张，开张吃一年”。

虽然在古代社会地位较低下，但还是有数量不少的人从事，清朝中期仅苏州一地，登记在册的“官牙”数量多达14224家，民国时期著名诗人徐志摩也曾以“房产中介”作为自己的副业。

中国地产中介行业玩家众多而又分散，在经历了早些年的无序竞争与野蛮生长之后，已经开始加速整合。

目前，国内涉及房产经纪业务的企业主要可分为三类：第一类是以世联行、丽兹行等以开发商为服务对象的房地产代理公司，在帮助房地产开发商卖房子的过程中赚取渠道费；第二类则是以贝壳、58同城、房天下、安居客为代表的线上房产信息服务平台。第三类则是我们比较熟悉的以链家、我爱我家、麦田、中原地产等企业为代表的线下门店。

从细分市场来看，二手房经纪市场集中度相对较高，以链家、我爱我家为代表头部企业持续抢占一线城市二手房经纪市场份额。紧随其后的麦田、金色时光、兴商、易合、中原、21世纪不动产等市占率多在1%以下，中小品牌仍处于混战状态，市场竞争空间仍存，传统、新型品牌均使出浑身解数，抢夺更大的蛋糕。

而新房经纪市场的市占率增长较为缓慢，新房中介不仅面临着开发商自有销售团队的竞争，也面临着二手房中介对于新房中介市场的介入竞争，新房中介市场还将在很长的一段时间内维持着大市场小公司的状态。

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取消中介降房价？

打击“黑中介”不应一刀切

永城打击“黑中介”的违规行为无可厚非，但如果为稳定房价一刀切，取缔所有房产中介、以官方平台代替的话，难免有以行政手段代替市场竞争之嫌，这对于那些恪守本分的房产中介公司来说，无疑是不公平的。

房产中介在房屋交易过程中发挥着不可替代的功能，因为房产信息收集面广、专业交易知识较强、成交经验积累丰富，所以针对不同拥有不同置业需求的客户能快速的匹配出意向房源，推进成交。

另外，打通房源信息、帮助买卖、网签算费、跑程序走流程这些对于房产中介来说只能算是基础服务，中介发挥的更重要的作用是解决了买卖双方的互信问题，在交易中起到“双方担保人”的作用，毕竟“假房主”卷钱跑路很容易，真中介则是“跑得了和尚跑不了庙”。

房产中介存在已久，良好的中介市场也是房地产市场健康平稳发展的一部分，虽偶有乱象，但其提供的专业服务也不是官方平台能在短时间内代替的。

一个城市的房价上涨有很多原因，比如人口政策、土地供应量、国家货币政策、棚户改造、城市改造等，如果单凭取消中介就能稳定房价，显然不现实。不然中国就不需要这么多的楼市调控政策了，只要建立起一个全国性的房屋官方交易平台，就可以达到稳定房价的目的。

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消除社会偏见

中介行业前路漫长

房产中介公司应从以下方面提升自身服务质量，从自身做起，消除社会对于行业的偏见。

明确自身定位

房产公司提供的是居间服务，应站在买卖双方的立场，为双方争取最大利益，为双方体统良好的洽谈平台，对于任何一方不合理的要求，不应一昧迁就，而应及时婉拒。

业务流程规范化

没有行业规范和职业道德的公司，市场口碑会越来越差，规范的业务流程虽在执行起来比较麻烦，却能减少服务中不必要的纠纷。这也是消费者喜欢选择大型房产中介公司的原因之一。

提升专业素养

中介行业的很多坏名声，往往来自于行业进入门槛低这一特性，让一些人破坏了房产中介的形象。因此中介公司在用人上要选择高素质人才，另外“磨刀不误砍柴工，要注意定期培训，提高经纪人的服务水平。

提供良好的售后服务

包括房屋买卖过程中各种费用的代收、代付，买卖双方矛盾的居间调节，交易成功后的定期回访。这些售后服务不仅为客户提供了方便，也有利于公司更加了解客户情况，积累服务经验。

形成优质服务的良性闭环

房产中介公司不仅要在基础业务上为客户提供良好的服务，也可以在其他方面提供优质的服务，提升客户的满意度。如与优质搬家公司、装修公司形成良好的合作关系，获取更加优惠的价格，在客户有相关需求时将其推荐给客户，在为客户节约成本的同时，优质的闭环服务也会培养一批忠实客户。

参考资料：

《河南永城取缔所有房产中介，是打击“黑中介”还是政府“独家经营”？》、《取消了中介，房价就不涨了吗？》、《加速整合，多元延伸，房产中介的未来之战 》