关于集体土地入市的几个问题

关于集体土地入市若干问题

自2020年新的《土地管理法》实施以来，集体土地入市工作在原来试点的基础上，全国范围内各地开始冒泡式推进。其实集体土地入市从试点到宣传好几年了，现在终于开始在全国范围内推广实施。总体上来说，不会像有些媒体说对房地产业产生巨大影响，掀起农村开发建设的浪潮的。主要是由于农村耕地保护制度和可以入市土地类型及出让使用性质的限制等方面因素。目前能够入市的仅仅是集体土地里面细分的集体经营性建设用地。

但不得不说，它确实是中国土地二元制度改革的突破，其重大意义在于集体土地资产真正作为生产要素参与开发建设，实现了农村集体土地从资源转化为资产、资本的真正转变，从长远来看，这也是促进着城乡融合发展的要素。

制度的落实执行，必须考虑所有参与方的意愿和利益，需要充分考虑村民、村集体、基层政府、自然资源管理部门、参与方、还是土地使用方等各方的诉求和利益下面从以下几个角度认识集体土地入市。

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那些集体土地具备入市条件？

要想进入市场交易，集体土地必须满足“符合规划、依法登记、纳入计划、征得同意”四大条件，具体如下：

综上，我们看到其实能够具备入市条件的集体经营性建设用地，其实比较少，主要是还是存量集体建设用地的利用。我们要在排除基本农田、一般农田、设施农业用地、宅基地、公共设施用地、基础设施用地等用地后，剩下就是乡镇企业、村办企业等其他类的闲置的经营性建设用地。

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那些项目适合使用入市集体土地？

虽然本次《土地管理法》修订仅允许工业、商业等经营性用途的集体经营性建设用地入市，未明确涉及住宅类用途，但我们相信其势必会对我国目前土地供给情况带来影响和改变。就目前试点和已经完成的入市土地来看，目前比较适合的产业和项目主要为以下几类：

仓储物流项目应该是一个适应性比较好的项目，尤其是目前中国伴随网络购物等出现的大量仓储物流项目兴起，仓储物流用地的需求在各地都在不断增加。

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集体土地入市主体及收益支配

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已出让集体土地上建设的物业能否销售？

经过对试点项目及目前已出让集体土地经验来看，总体上工业、仓储等物业类型，原则上不允许分割出让，鼓励自持经营，但是不是严格禁止，有些地方也允许有条件的分割和转让。

而佛山市南海区在集体土地出让中提出产业载体项目，出让农村集体经营性建设用地以商服、工矿仓储用途进行开发，竣工验收后，经认定为产业载体项目的，可按审定的房屋基本单元进行分割登记、分拆销售。

所以各地在实际操作中，应该是以产业发展为导向，而不应该提倡单纯的开发销售模式的。

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集体土地出让如何定价？

在前期的很对试点地区，针对集体土地入市，都提出了与国有建设用地“同等入市、同权同价”的原则和基调。但是现实中可能有些农村无法拿出可供参照的国有土地出让评估价格。另外大部分集体土地出让可能不会采取竞价方式，更多的可能采取协议出让方式，那么价格的评估确定，可能和区域的基准地价与一定关联。比如佛山市南海区就规定，公开出让、租赁的起始价(起始租金)、协议出让价(协议租金)或作价出资(入股)价格，原则上不得低于农村集体经营性建设用地基准地价(基准租金)的70%，因特殊原因低于70% 的，需要提供相应证明材料。”

因此如果大部分协议出让的集体建设用地，基准地价参考是一个重要指标，然后在综合考虑评估确定。

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后续相关问题

文章来源：乡村振兴那规划局