日本几十年房龄的住宅为什么崭新整洁如初？日本人怎样改造老旧小区？
▼全文共2098字，阅读大约需要5分钟
7月初，住房和城乡建设部表示，我国各地上报需要改造的城镇老旧小区已有17万个，涉及居民上亿人，从调查和各地反馈看，加快改造城镇老旧小区，群众意愿强烈。
经过几十年的住房制度改革，目前国内的住房市场已经从增量市场为主，转为存量市场为主的阶段，大量的老旧小区需要改造。之前，北上广深杭等多个城市，都在推动老旧小区加装电梯的改造工程，以应对老旧小区老年人的出行问题。
政策层面，国内多个城市也发布了多层住宅增设电梯试点工作的文件，并将其定义为一项重要的民生工程。以北京为例，北京市住建委数据显示，2018年1-8月，北京市增设电梯项目开工785部，完工116部，老楼装电梯虽倡导多年，但迟迟未见效果。
那么当前国内老旧小区改造难在哪里呢？暖灯君来一一分析。
01
老旧小区改造难在哪？
对于老百姓来说，老旧小区改造项目投资周期很短、边际效益明显、资金周转很快、能迅速转化为消费能力，是一件百利而无一害的事情，为什么倡导这么多年，进展举步维艰？
首先，当前国内对老旧小区的改造，仍然处于试点探索阶段，能否顺利推行仍然需要资金来源端的配合。老旧小区改造资金来源主要有以下几种：地方财政预算内支持、中央资金支持、居民个人承担、单位出资、专营单位投资、引入金融机构融资等。
但当前，国内大多城市的老旧小区改造主要依靠地方财政和中央资金支持，向社会筹集资金难，较低的收益水平导致了融资能力的不足。当前国内的老旧小区改造项目，缺乏稳定的收益和现金流。融资不足是老旧小区改造面临的最大掣肘。
各方利益的协调，也是当前国内老旧小区改造面临的一大难题。加装电梯是老旧小区改造的一项重要举措。加装电梯后，不仅方便高层住户上下楼，而且可以实现高层住宅的升值，因此对于高层住户来说，加装电梯是一大好事，但低层住户认为自己是利益受损方。
根据《物权法》，电梯改造需征得单元楼甚至院落全体居民的同意，因为加装电梯带来的施工和运行噪音，改变采光等问题，整栋楼的居民都可能受影响，再加上不少老旧院落住户比较复杂，上下层居民各自利益诉求不同。上下层住户的利益协调是老旧小区改造面临的一大难题。
第三，短期改造容易，长期管理难。规范的物业管理是老旧小区改造为现代化小区的一个重要标注。但当前，国内的老旧小区多为上世纪单位集资房，产权不一，少有物业公司入驻管理，仅关注配套硬件设施的提升，缺乏规范的物业管理，会导致治安环境的恶化，居民矛盾增多，老旧小区的改造很难发挥真正的福利效益。
02
日本老旧小区改造的经验
早在上世纪七十年代，日本的老旧小区发展就面临着居住环境品质下降、配套设施陈旧的问题，与如今国内一样。日本老旧小区的更新发展历程，或许可以为当前国内老旧小区改造提供可借鉴的经验。下面，暖灯君就带大家一起来了解一下日本的老旧小区改造经验。
在日本，老旧小区的来源，主要是二战后和泡沫经济时期，为应对住宅短缺而大量建设的集合住宅，东京是老旧小区比较集中的城市。
以东京小区更新为例，来看看日本是如何进行老旧小区改造更新的。
花田小区地处东京核心区，建成于1964年，公共空间少，建筑密度高，老龄化率达54%，是东京典型的老旧小区。2011年，花田小区启动了更新改造，获得成功，是日本老旧小区改造的成功案例，获得2015年好设计奖和环境宜居设计优秀奖。
与国内不同，花田小区的改造主要依靠市场机制，政府和民间力量为辅。花田小区的土地和建筑物所有者UR是整个项目的主要推动者，重点负责小区的更新设计、规划和建设。由于花田小区整体房屋和配套设施都面临着老化的情况，居住品质下降严重，甚至存在一定安全隐患，因此，花田小区的改造重点在于物质层面的整体改造。
足立区政府则主要负责社会层面的推动。足立区政府会定期将更新举措进行公示和宣传，也会定期与居民做好充分的沟通，及时反馈居民意见，还成立了花田小区及其周边地区综合社区营造协议会，从制度层面做好居民之间的沟通、不同利益主体间的协调，充分保障了小区改造的稳妥进行。
高岛平的老旧小区改造也是日本老旧小区更新的经典案例。高岛平建成于1972年，老龄化率为49%，建筑物和配套设施过时老，更严重的是，高岛平的地域性社会活力不足。
因此，高岛平的改造更新更关注社会层面的更新与发展。高岛平更新改造的主体力量主要来自于社区的自发组织，参与主体包括大东文化大学、高岛平报社、学生、社区居民等。
社区力量在高岛平的更新改造中发挥了重要的作用。大东大的环境创造学部和高岛平报社创办了“高岛平未来网络项目”，将社会居民凝聚起来，组织项目活动，有效地提升了社区活力和凝聚力。
研究者、学生和社区居民定期举办项目联席会议，社区居民可以通过会议，成为小区更新改造的重要决策者，有效实现了社区内居民的有效沟通，提升了小区的凝聚力和活力。
花田小区和高岛平小区的更新改造案例，为中国的老旧小区改造提供了可借鉴的宝贵经验。老旧小区改造不能仅仅依赖于政府主体，更要发挥市场的作用，发挥社区居民、本地文化团体的力量，通过制度层面实现地域内居民的共同参与，做好有效沟通，实现改造更新的长期稳定推进。
【部分图片来源网络。如涉及版权问题，请直接发消息至后台与暖灯君联系，我们会及时处理，感谢您对暖灯的关注。】