20年产权房到期，到底咋续费(图)
近几日，深圳市南山区金桃园小区被披露为“全国第一家土地使用权到期后将被政府无偿收回的物业”引起关注。金桃园小区并不是个例，在位于青岛市开发区的阿里山小区和附近的东小区，数以千计的20年、30年产权的房子，也遇到了同样的“产权撞限”的问题，至今仍不知道要如何处理。阿里山小区和东小区的三十三座楼里，有一大部分二十年产权期限的土地年限早在两三年前就已经到期，而居民的房屋产权也已经到期。这些房子的出路在哪里，这些居民的出路又在哪里？
A 为什么我的房子是20年的？
阿里山小区和东小区所在的土地是1989年出让的，出让期限是20年，商品房大多是1993年开始出售，那时候起价是1500元/平方米，而现在，这里商品房的现价每平米都1万元了。按照有关规定，2009年，这里的土地使用年限就到期了，土地上的建筑物产权也自动到期。如果续费，是按照当年的土地价格还是现在的土地价格？如果按目前的土地出让价格收取，那会是个天文数字，恐怕这里的老百姓很难承受。是否因为牵扯的问题太多太敏感，三年前那张依法公布的续费通知，不知该如何实施，又悄悄地销声匿迹了呢？
阿里山小区业主面临的另一个棘手的问题就是，房子的开发商早已不知去向。“听说这里当年是韩国人开发的，人家开发完卖完房子就走了，十几年了，你让我找谁去？这房子现在就是没人管，管什么到期不到期，就这么住着了。”一位姓苏的居民告诉记者，就算土地期限出现问题，他们也无法找到开发商寻求帮助，在他们的眼里，如果房子出了问题，第一个反应是找卖给他们房子的开发商，如果开发商找不到，那就找物业，如果物业说不知道，就只能找政府了，但连政府也没有给出明确答复，他们只能认为自己的房子是彻底没人管了。
为什么这些房子只有20年的土地使用期限呢？开发区作为1989年国务院最早批准成立的14个经济开发区之一，在土地出让时设定了20年、30年的住宅土地使用期限，在当时是改革先驱的典范。1年后，1990年5月19日，国务院第55号令发布，规定居住用地的土地出让最高年限为70年。那时起，才有了70年产权的房屋。也就是说，1989年在开发区开发的商业住宅，大多都是20年和30年的产权期限。
B 物业只管收水电费，对产权一问三不知
李先生前几天一直关注深圳市南山区金桃园小区“产权撞限”房的新闻报道，深圳市国土委最后给出的答复是：“住宅按照《物权法》规定自动续期”，他觉得自己得到了些许欣慰：“既然有了第一例的处理方式，那我们的房子应该也会按照类似的规定来办吧。”
记者来到负责阿里山小区的物业公司，工作人员的回答是“不知道、不清楚。跟我们物业没关系。”经过几番打听，记者找到阿里山小区居委会，王书记说他们也不知道具体的情况。记者上网搜寻阿里山小区的房屋出售信息，发现9成的房子都是“出租“，出售的房源并不多见，根据网上公布的中介电话，记者以购房者的身份咨询了安之居房产的工作人员，满小姐说：“我们家有套这个小区的房子出售，89平方米，售价70万，这个房子是1993年的，但是土地产权已经到期。”出乎意料的是，对于产权问题，中介的工作人员似乎并没有避讳的意思，未等记者开口就直接大方告知，这个房子产权只有20年，现在早已经到期，而且只能支持全付款，因为银行已经不给办理贷款了。
这个产权已经到期的房子还能住吗？工作人员轻松地说，“放心吧，不妨碍，不能出售的话，房产交易中心就不会给办理手续了，现在房产证、过户、都没问题。”为了让记者放心，满小姐解释说，这个小区90% 都是20年产权的房子，很多都到期了，之前续了一些，现在也没有人提续期的事情。满小姐压低声音说，“你要知道，房屋的产权永远是你的，只是地权是有期的 ，虽说现在已经到期，但老百姓几代买个房子，谁也不敢说收回就收回吧？”
满小姐说，续费花不了太多钱，两三年前确实有一批办理续期了，套二的才花了三千多，前年好像下了个政策，又不能续了，这些房子续期的事情就放了下来。
C 周边开发商自称30年产权房续期到50年
开发区短命产权的房子并不在少数，华通唐岛七星项目就是其中一个，由华通集团旗下的青岛新时代房地产开发有限公司开发，华通唐岛七星位于开发区著名的唐岛湾畔，太行山路和滨海大道交会处，占地面积约70亩。小万去年就买了这套房子，那时候每平米才7000元左右，要知道对面的海上嘉年华，价格已经到了二万多，而之所以有那么大的优惠，就是因为土地的使用权只有25年。
为了让使用期加长，开发商一直在努力，而最近续期的问题终于有了眉目，但是还没到文件下来 ，为了不影响价格和销量，楼盘销售人员已经早早统一口径，对外表示已经将30年的房子续成50年，记者以购房者身份咨询售楼小姐时，被告知楼盘的均价每平米达到13000元左右，而且她一再向记者保证，楼盘的土地使用期已经改了，签合同的时候，房子50年的产权会在合同上体现出来。
对此，岛城楼市专家张百忍说，在中国这种短命产权的楼盘还是有一部分的，当时房子是在1989年建的，那时70年产权还没确定，并没有太多经验，就弄了个20年、30年之类，但是，现在的这种状态就有点尴尬了，相关部门也不敢随便下政策，因为如果改成自动续期，那之后的所有到期的房子都要按这种模式来 ，如果要收钱，收多少，怎么收都需要讨论，弄不好，一石激起千层浪，所以很需要商榷。
土地出让到期房子还是我的吗？
记者来到青岛市开发区，理发店的老板娘张女士把手随便往身后一挥：“这片都是阿里山小区，一二十座楼呢，都快到期了，还有东小区，听说早就到期了。”记者了解到，阿里山小区始建于1989年，当时对于土地使用年限尚无政策可依，因此不少小区都设为20年、30年不等。如今，这些房子都早已经超过了期限或即将到期。
有些人已经受不了这份刺激，想把房子赶紧卖出去，孙建国今年50岁出头，他决定把阿里山小区的一套140多平方米的房子卖掉，在几家中介挂的价格是每平方米8000元左右，而附近其他小区的二手房，每平米售价都已经过万。“住得不踏实，生怕以后出什么问题。”
但当得知房子产权已经到期，又没有相关规定说明咋处理，大多数人打了退堂鼓，不敢入手。
早在2009年，东小区10座楼的百余户业主遇到了“产权撞限”的困境。而阿里山小区的22座楼里产权情况十分复杂，大部分是20年产权和30年产权，还有极少一部分是50年产权。如果现在这个问题不解决，在接下来的六七年中，更多的30年产权房也即将到期。面对“产权撞限”这个问题，小区居民又各持不同的观点，行动意见并不是那么统一。
“什么房子到期？房产证哪有过期的？这房子肯定是我的。”住在阿里山小区175号的孙大妈认为，她手里的房产证是永久有效的，但却不知道这里的土地使用年限只有20年，尽管她是1993年入住的商品房，但土地出让却早在1989年，因此这样算来，她的房子产权也已经过期。
阿里山小区和东小区土地使用年限到期的事情，相关部门并不是不知道，也并不是一直装聋作哑没有动作。据老住户王仙林说，两三年前 ，他们小区有些楼的单元门口曾经贴过一张“通知”。“我记得通知上说，这个小区土地出让到期了，产权也到期了，让住户们续费，还盖着红章。但贴在那里后就没动静了，也没人来跟我说怎么办理续费，要交多少钱，时间长了，通知也没了，这事儿就这么稀里糊涂地过去了。”
律师说法
让业主承担续费不合适
20年前的开发商已经不知所踪，土地使用年限过短又是国家政策在特殊时期的历史遗留问题，那么到期的土地到底是否应该续费，又该由谁去续费呢？为此，记者咨询了对此问题一直关注的德衡律师集团的杜祖乐律师。“按照我国的《土地管理法》，到了使用年限的土地是应该续费的，但是阿里山小区有它的特殊性，上世纪80年代改革初期，我国土地有关法规还没有那么完善，而阿里山小区的土地是按照当时完全合法的程序和手段获得的。之后国家政策将土地使用年限调整为50年和70年，那么按理说这里的土地使用年限也应该通过一定的程序和手段及时地调整，即使没有调整，按照现在土地价格收取续费，显然也是不合适的。”
同时，关于房产的归属问题，杜律师也说出了自己的意见：“虽然土地到期了，但根据我国《物权法》固定，房产证只要没有撤销，那么业主就是房子的合法拥有者，房子是业主的合法财产。”
相关部门
至今还没有好的对策
对于阿里山小区的产权问题，避讳的不仅是物业，下午一点半，记者去了开发区的国土资源部门，工作人员以领导有任务出去了，不方便接受采访为名，拒绝了记者的询问。知情人士向记者透露，对于开发区部分小区出现的短命产权房问题，国土资源部门也很无奈，“虽说产权长短是个历史遗留问题，但开发区国土资源部门也在考虑。”
“从去年开始，就有全国大大小小的不少媒体找过我们，事情就是这么个事情，国土资源部门能做的也都做了，甚至还往上面打过申请，但并未收到什么回应，区国土资源部门也有自己的考虑，发出太多的声音，反而让上面觉得不舒服，所以现在对于开发区的产权问题，就很敏感。”一位知情者说。
文/图 记者 许瑶 丁辉