浙江高院｜买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议排除执行的四个条件

案件概述

再审申请人郭和表、林孙玉因与被申请人中国农业银行股份有限公司苍南支行、二审被上诉人张秀、朱明绸、原审第三人蔡其鹏、吴丽芳案外人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市中级人民法院于2021年3月2日作出的（2021）浙03民终1141号民事判决，向浙江省高级法院申请再审。

申请人主张

对本案一、二审法院认定的事实无异议，但二审法院机械理解《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认为其中第（一）（三）项是指买受人必须直接与被执行人签订合法有效的书面买卖合同，并向被执行人支付全部或部分价款，属于适用法律错误。

该规定并未要求买受人必须与被执行人签订合法有效的书面买卖合同，并向被执行人支付全部或部分价款，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行情形，人民法院应当予以支持。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。

浙江省高院认为

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

根据该规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需同时符合上述四个条件，才依法享有物权期待权，可以排除执行。

房屋买卖合同的卖方应当是房屋所有人，买受人与不动产登记的权利人签订合同是房屋买卖合同成立并合法有效的前提。因此，二审法院认为其中“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”是指买受人与被执行人签订合法有效的书面买卖合同，并无不当。

本案中，涉案房屋登记在被执行人张秀（共有人陈香尧）名下，但根据原审查明的事实，已经两次买卖，被执行人张秀将该房屋出卖给蔡其鹏，之后蔡其鹏、吴丽芳又将该房屋出卖给郭和表、林孙玉。

郭和表、林孙玉系与蔡其鹏、吴丽芳签订房屋卖尽契，其与不动产登记的权利人即被执行人张秀之间并未签订合法有效的书面买卖合同，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其据该规定主张对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，不能成立。

裁判结果

驳回郭驳回郭和表、林孙玉的再审申请。