每日房产简报 | NAB下调悉尼、墨尔本住房市场预期

NAB下调悉尼、墨尔本住房市场预期

NAB四个月来第二次下调了对悉尼和墨尔本的房价预期，理由是对这两个最大城市的房地产市场信心不足。第四大银行周三表示，相关的房地产专业人士对新州和维州的市场信心指数降至7年最低点，这一指数在市场上的影响正不断地扩大。信心指数预计今年下降3.7%，超出此前预期的1.7%。NAB表示:“信心已降至新低，主要受新州和维州的拖累，这两个州的房地产专业人士下调了他们对房价的预期，特别是在维州，目前下跌幅度预计要大得多。”房价的有序调整将在未来18至24个月持续下去，悉尼将从峰值回落10%左右，墨尔本将跌至8%左右。这反映出跌幅大于此前预期，但仍将使房价远高于2012年的水平。

地产市场繁荣期已过，海外投资者锐减

澳大利亚国民银行（NAB）最新的住宅地产调查显示，澳大利亚向外国投资者出售房地产的热潮已经结束，比例降至七年来的最低水平。根据300多名受访房地产专家的自我报告中显示，在截至9月份的3个月里，只有8.1%的新建住宅和4.1%的现有房产卖给了外国人，延续了近年来形成的下行趋势。NAB表示:“由于中国实行更严厉的资管政策，以及澳大利亚收紧了对外国买家的房贷和提高了购房印花税比例，促使外国买家的购买活动有所减少。”

马来报业大亨高价出售其布里斯班资产

根据《澳洲金融评论报》报道，马来西亚企业家、前新闻记者Clement Hii正在出售其布里斯班的b级写字楼，预计售价将超过4,000万澳元，近年来布里斯班的办公室物业大幅升值。Hii曾是《婆罗洲邮报》(Borneo Post)的主编，也是马来西亚最大英文报纸《星报》(The Star)的执行副董事长。2013年，Hii以3,460万澳元的价格买下了位于阿德莱德街116号的b级写字楼，并斥资350万澳元翻修了这栋楼。

穆迪：远郊房产贷款拖欠率远高于内城区

穆迪投资者服务公司(Moody's Investor Service)的一份新报告发现，平均而言，澳大利亚CBD周边5公里内的还款拖欠率最低，而距市中心30至40公里处的还款拖欠率最高。住在郊区的人平均收入低于住在市中心的人，这增加了违约和拖欠债务还款的可能性。城市郊区更高的抵押贷款价值比(LTV)也是一个因素。报告显示，在澳大利亚的首府城市，平均收入离CBD越近的地方收入越高，而反之则越来越低。穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service)副董事总经理伊利亚·谢罗夫(Ilya Serov)表示“因为郊区的收入较低，所以贷款偿还能力也相对较弱。同时部分房产的贷款是由非银行机构所提供的，这些贷款的利息往往会比一般的银行贷款要高，这也增加了贷款违约的风险。

随着资本流入，商业地产的收益率将收紧

牛津大学(University of Oxford)的教授Andrew Baum表示，随着全球资本竞相争夺房地产资产，压低收益率，商业地产投资者将不得不接受较低的回报率。近年来，澳大利亚最大的几个首府城市的写字楼资产收益率一直呈压缩状态，因为当地和国际投资者都在争夺最好的房地产资产。租户需求也很健康，在经济不断增长和失业率较低的情况下，空置率降至10年低点。Baum教授表示：“悉尼的写字楼物业仍然供应不足，这类型的资产预计还有增长的空间。”

新加坡投资机构高价收购北区办公物业

新加坡枫树投资集团（Mapletree Investments）以1.5亿澳元左右的价格率先竞购RF CorVal持有的的车市活（Chatswood）大厦，这也充分显示出投资者们对悉尼市郊写字楼的浓厚兴趣。悉尼中央商务区的估值已被多家国际集团推高，其中包括TH房地产、日本DaiBiru、美国私人股本集团百仕通(Blackstone)和养老基金支持的ISPT。现在，新一轮购买意愿显示出投资者对悉尼其他关键地区写字楼资产的更深度需求，包括车市活(Chatswood)、北悉尼和帕拉玛塔(Parramatta)。