澳洲房产市场持续萎靡，及时出手才是正解？

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有时，投资成功的关键是避免损失而不是挑选最好的股票、找出卖出的东西而不是买的东西。投资周期过程中肯定存在一个市场情况不好、风险累积、价格下行的时候。

澳大利亚也不例外。尤其是澳大利亚在联系26年未有经济衰退的情况下，下行的压力日益严峻。

蝴蝶效应

短期来看，利率下调政策虽然可迅速达到提振经济的目的。但是由此也导致了澳大利亚家庭负债上升、波及范围扩大进而影响房价的“负作用”。

全球金融危机爆发后，中国市场实行了四万亿经济刺激政策推动了我们的贸易条件，我们的经济周期与大部分发达国家发展不同步，而且我们的利率受到强势货币的拖累。

目前，大很多发达经济体在过去十年中对其家庭部门进行了去杠杆化，开始逐步收紧利率宽松政策，对澳大利亚的影响日趋明显。

尽管目前，澳大利亚央行并没有进行加息操作。但是各大银行已经先后上调了房贷利率。

同时，目前澳大利亚的房价还面临其他因素的挑战。

首先，全球金融危机爆发之后，澳大利亚审慎监管局（APRA）逐步加强了银行资本金储备要求，旨在解除导致金融危机发生的最大弱点，降低澳大利亚本土银行对海外融资的过分依赖。

其次，由于澳大利亚房价与家庭债务同时创下历史新高，APRA由此发现银行一直在稳步扩大对投资者的贷款，而且只付息贷款已经成为房贷的重要组成部分。针对投资者的信贷收紧有效遏制了地产市场的持续上行。

房价持续下跌

回溯过去，澳大利亚本土银行放宽了贷款标准，采用不切实际的基准来评估借款人的偿付能力。

为了亡羊补牢，各大银行所采取的后续补救行动已经导致许多借款人的能力大幅下降、拍卖清算率下降以及悉尼房价跌幅创金融危机以来的最高水平。

对于银行而言，由此会导致合规和补救成本上升、信贷增速放缓、呆坏账成本增加。 从投资风险收益比的角度来考虑，银行业表现无疑不佳。尽管澳储行的目的只是希望通过温和调整来继续推进经济的持续增长，但是目前澳大利亚居高不下的家庭负债和历史低利率水平已经没有多少空间，可以用来应对任何负面的意外冲击。

尽管近些年来银行储蓄了资本金，但是银行仍然保持高杠杆率，这可能导致投资者面临意外的冲击。除银行外，还有许多其他股票和行业易受房地产市场低迷的影响。 最明显的是住房建筑和建筑材料，房价下跌可能会导致建筑活动减少，首当其冲的自然是建材等直接相关的产业。

虽然在推动新住房需求方面对人口增长和移民水平给予了很多关注，但实际情况是，现有住房存量仍有大量的弹性来吸收人口的变化。

下一个则是零售业，特别是那些与新家庭形成有关的家具、白电和其他耐用品零售业。

另外，因为房价下跌会导致负财富效应，如果一些借款人纷纷出售资产，则可能导致一连串的不利反应。

参考资料：

https://www.afr.com/markets/equity-markets/housing-downturn-haunts-stocks-20181013-h16lxc