金潮谈滨水休闲产业（40）湖泊型旅游度假区开发与运营案例分析——洋沙湖旅游度假区
来源：滨水休闲联盟
一、内陆湖泊型旅游度假区的基本特征
湖泊型旅游度假区的开发与发展，与其他旅游度假区相比有着自身的特征，除了具备度假区一般的功能特征外，主要依托所在区域湖泊资源特征和当地的历史文化特征形成自身特色。
1、湖泊资源特征
湖泊型度假区主要有以下几类资源，一是具有一定规模的湖泊资源；二是丰富的水产资源；三是湖泊周围是宝贵的土地资源；四是湖区周边丰富的旅游资源；五是湖泊自身的历史文化资源。不仅有宜人的水体自然景观，还有地方特色的旅游资源和深厚的历史文化底蕴。
2、生态系统特征
湖泊型度假区生态系统具有复杂性，度假区的开发建设势必会影响到湖泊生态系统的稳定性。度假区开发后，各种度假旅游活动和度假设施融入到湖泊的整个生态循环系统中，使原本比较复杂的生态系统变得更加复杂，湖泊型旅游度假区的生态旅游容量也相对其他旅游度假区小很多。旅游业的发展严重依赖生态环境，因此，湖泊型旅游度假区比其他类型的度假区更注重生态意识的培养。
3、综合功能特征
湖泊型度假区具有多功能性。休闲度假是湖泊型度假区最主要的功能；由于湖泊一般有良好自然景观，或有深厚的文化积淀，为湖泊旅游开发提供了条件，游览观光成为多数湖泊型度假区另一个主要功能；湖区是当地最为重要的农业基地，湖泊型度假区在担当旅游度假区功能的同时会依然存在农业的生产功能，但多数是将生产功能与旅游功能结合起来，开展与旅游产品有关的参与型旅游活动，如垂钓、种植、采摘等农业旅游形式，这样达到相互促进的效果。所以，通常湖泊型度假区是集度假、观光、生产、居住、生态与游憩为一体的地域综合体，是生态系统、社会经济系统、文化系统、景观系统、基础设施系统与游憩系统的复合体。
4、空间布局特征
湖泊型度假区的空间布局结构具有多重性。湖泊是一个封闭性水域综合体，这决定了度假区的空间布局应绕湖而建，以湖泊自然景观为核心，景点、酒店、客栈、商店、娱乐设施等环绕自然景观分布，形成围绕景观为中心环核式布局结构。由于湖泊型度假区的多功能性决定了度假区空间布局的离散性结构。
5、滨水旅游小镇特征
湖泊型旅游度假区发展会严重依赖当地的城镇社区，具有明显的社区性特征。这是由于湖泊是生产的集中区，所以周围会有大量的湖区居民。在度假区的开发与发展中，对它们的生活造成影响，他们是度假区开发建设的主要参与者之一。在湖泊型度假区开发建设中应该与滨水旅游小镇规划建设同步进行，实现度假区与滨水旅游小镇有机融合共同发展。
6、空间竞争特征
湖泊属于普遍性旅游资源，具有共性大、独特性小、空间竞争替代性强的特点。我国地区之间经济发展不平衡，并且经济发达的长江中下游和东部地区湖泊较多。中西部地区的湖泊很难吸引到东部地区的度假游客，主要吸引了本地游客。另外，湖泊型度假区和滨海度假区的相似性较多，在旅游地空间竞争中，湖泊度假区容易被经济发达、交通便捷的滨海度假区所替代。出现长江中下游和东部地区湖泊吸引较多观光游客、少量度假游客的状况。
7、开发建设特征
二、湖泊型旅游度假区的开发模式
湖泊型旅游度假区开发模式主要有五大类别，其中包括综合旅游开发模式、观光旅游开发模式、度假休闲疗养开发模式、体育训练及水上运动开发模式、会议展览培训开发模式。
1、综合旅游开发模式对湖泊条件要求较高，要求湖泊水域面积较大，水体自净能力较强，周围地形多样，生态环境良好，且地处经济发达地区，具备近邻客源市场的区位优势，交通良好，附近有较理想的城镇作游客接待的依托。该类开发模式是要充分挖掘湖泊的各类旅游资源，打造集观光、休闲、度假、运动、疗养等功能为一体的综合湖泊旅游区。
2、观光旅游开发模式适合具有较高的风光观赏价值，或有奇特的自然景观，或有深厚的历史文化相映称，适合开展观光旅游的湖泊。由于水体及周边环境的生态敏感性等原因，这些湖泊不适宜开发直接侵入水体和环境的参与性旅游项目，但适合开展观光旅游项目，这种模式一般处于开发的初级阶段，但有向其他模式发展的潜力。该类开发模式的代表有：杭州西湖、云南洱海、黑龙江镜泊湖、长白山天池等。
3、度假休闲康养开发模式是指湖泊气候适宜、水面开阔、水质优良，或附近拥有温泉资源，常常被用于开展度假休闲和各类康养项目。国际上湖泊型旅游度假区的主要开发模式是以休闲度假为主，而休闲度假本身也常依托于优越的湖泊资源。世界上最著名的旅游度假区基本上都在海滨和湖泊区域。我国湖泊型旅游度假区起步较晚，目前大多以综合旅游和观光旅游开发运营为主。
4、体育训练及水上运动开发模式是指用于体育训练及水上运动开发的度假区，该区域湖泊具有较强的水体自净能力、不易污染，且水面开阔、深度适中，能够开展各种水上运动和岸上运动。这类湖泊的主要功能就是吸引水上运动爱好者。例如位于昆山的淀山湖就设有国家水上运动训练中心。
5、会议展览培训开发模式是上述几种模式的升级版，主要功能是依托湖泊景观和优良的空气质量规划建设会展中心和培训中心，会展经济和度假休闲相结合。例如北京的雁栖湖、无锡太湖等。
湖泊旅游度假区开发模式的选择与湖泊本身的资源特点密切相关，有什么样的湖泊资源，就有什么样的开发模式与其相适应。当然，有些湖泊的资源条件较为优越，适合两种及以上的开发模式，如：千岛湖同时适合观光旅游开发模式与休闲度假旅游开发模式，该湖泊在开发起步阶段，主要以观光旅游为主，然后根据市场需求的变化，逐渐向休闲度假方向转型。
三、湖泊型旅游度假区的顶层设计与后期运营
湖泊型旅游度假区创建想要真正的实现落地运营，需要从顶层设计到后期运营的全产业链整合。湖泊型旅游度假区以科学、合理、落地的顶层设计为指导，以产业资源、资本资源、项目资源、人才资源等全要素资源的导入为核心抓手，以产业孵化、企业孵化、IP 项目孵化等多层孵化结构为重要支撑，以品牌推广、客流导入、内容创新等后期运营为保障，为湖泊型旅游度假区注入全方位的成长要素。
顶层设计是从全局的角度，通过文化、资源、产业等多方面的资源梳理，寻找旅游度假区的特色定位及特色产业并进行整体，实现各方面、各层次、各要素的统筹规划，从顶层战略上给予旅游度假区发展的宏观指导。
湖泊型旅游度假区顶层设计服务可归纳为“三划”：度假区总体规划、度假区投融资规划、度假区三年/五年运营计划。
湖泊型旅游度假区规划应突破传统规划模式，以市场为导向，创新思路，以产业链整合为模式，有效利用各种资源，突破原有的项目推进和开发时序，将后期运营要素导入前期，在进行策划规划设计的同时，将优秀成功的IP、品牌企业，成熟的运营机构、管理团队，以及投资、建造机构等，以专家、投资商、服务商身份，导入进来，形成全产业链的总体合理化方案，使得策划规划过程也成为一个推动项目落地的过程。同时，在规划过程中要坚持多规合一，即开发建设规划与旅游规划、土地利用规划、城市规划、产业规划、生态规划等协调，还要有效运用互联网思维，以大数据为基础，实现规划中的基础分析、功能产品、保障体系、落地实施、项目营销等方面的突破。
四、洋沙湖旅游度假区开发与运营案例分析
1、洋沙湖旅游度假区概述
洋沙湖旅游度假区项目位于湖南省湘阴县境内，环洞庭湖核心区域，南临长沙30公里，离黄花国际机场60公里，水上航线可南下橘子洲、北上洞庭湖，地理位置十分优越。该项目总规划面积约2.6万亩，预计总投资约200亿元，已完成投资过50亿元。规划未来达到年度千万级旅游人次，辐射半径近800公里，发展潜力巨大。
目前已建成开业及在建项目：
⑴、渔窑小镇——以洞庭湖渔文化和洋沙湖窑文化为灵魂，以明清合院风格群落建筑为载体，大泼墨构建四广场四十三院落。营造中国独有的历史文化、生态文化、快乐休闲、自由奔放、美食享受、亮丽时尚、诚信立业的特色风情小镇。一景一故事，一院一设计，尽显东方富贵的神韵和千年古镇的繁华。
⑵、国家级湿地公园——洋沙湖湿地公园已于2016年8月16日成功获批国家湿地公园。这里是世界级候鸟越冬和迁徙的三大路线(中国)之一，是由淡水鱼博物馆、生态农场、荷花园、芙蓉花园、珍禽驯养基地、湖湘特色渔村及湿地构成。
⑶、欢乐水世界——激情海浪、飓风海啸、漂流河及峡谷冲浪、儿童亲子戏水屋、滨湖风情沙滩等。夏天这里将会是整个中南地区最适合避暑和水上游玩的水上乐园。未来将成为中南地区规模最大、设施最先进、最具体验感的水上乐园。
⑷、水上运动中心——依托万亩湖面资源，打造中南地区最具特色的水上项目，并与体育主管部门合作建立水上运动训练中心，有皮划艇、赛艇、摩托艇、内湖帆船等水上项目。
⑸、奥地利小镇——是以欧洲奥地利小镇的文化为主题、原貌风格建筑为载体的文化古镇，将打造成华中独有的欧洲特色风情小镇。
⑹、路亚营地——依托邻水湖岸和主题观光，主要建设帐篷野奢营地、自驾游野奢营地、木屋野奢营地、营地主题酒店、营地垂钓及营地旅游功能配套设施。
2、对洋沙湖国际旅游度假区开发和运营的几点建议
⑴、利用现有湖泊自然景观、滨湖土地储备和五星级酒店，规划建设会议中心、培训中心，学习北京怀柔雁栖湖成功经验，打造中部地区滨湖国际会议之都；
⑵、举办精品节庆活动，提高度假区知名度。2017湖南国际旅游节在洋沙湖国际旅游度假区举办，对度假区提高品牌知名度起到一定的积极作用。同时，度假区应该成立大型活动策划部门，利用自身资源优势，自主策划、组织、实施各类文化节庆活动，提高度假区知名度，促进洋沙湖品牌传播；
⑶、利用现有滨湖土地储备开发“游艇旅游小镇”项目。结合度假区“欧洲小镇”原有规划，重分利用湖泊资源，以休闲游艇和水上运动为特色，打造欧洲特色滨湖小镇。同时以休闲游艇旅游、销售、维修、保养、培训等形成产业链，使“游艇旅游小镇”真正成为具有产业支撑的特色小镇项目，从而拓展客流导入的渠道，提高度假区综合经济效益；
⑷、开发建设“休闲观光农业综合体”项目，以农业、文旅、地产为核心产业，以特色农产品、综合观光农业园区、农家乐为特色，吸引湖区农民积极参与，打造集创意农业、观光农业、循环农业为一体的休闲观光农业综合体；
⑸、注重滨水休闲新产品的开发，例如房艇、船屋、水上组合式娱乐平台、新型水上运动产品、水上漂浮垂钓平台、新能源休闲游艇等；
⑹、注重晚间休闲娱乐产品开发，除了传统的酒吧、KTV等晚间休闲娱乐以外，应该积极开发和引进新型业态，如灯光音乐喷泉、滨湖音乐会、湖区激光秀等；
⑺、注重淡季休闲旅游产品开发，做为湖泊型旅游度假区，根据不同地域，秋冬季是一年内的淡季，大约有4—5个月的时间，淡季休闲旅游产品开发则成为年度运营计划中的难点。淡季产品的开发应该以滨湖体育健身活动及赛事、企业年会及内部培训项目为重点，同时积极引进康养、体检、医疗服务机构，以优惠的价格，优质的服务，优越的环境提供淡季经营效益；
⑻、为了提升和改善度假区开发和运营各项工作，建议组建“洋沙湖国际旅游度假区”专业顾问团队并积极引进专业运营团队，为度假区做总体运营规划的同时，整合和引进各类产业资源，优化品牌推广与产品宣传，提高服务品质和从创新能力，实现专业化、现代化管理模式，促进洋沙湖国际旅游度假区持续健康发展。
作者简介：中国滨水休闲产业联盟理事长、中国市场学会副秘书长、中国市场学会滨水休闲产业研究中心主任、世界游艇盛典执行秘书长。