市场说 | 销售面积如期下行，投资增速逆市上升

昨日，统计局公布首2月房地产行业数据，商品房销售面积如期下行，同比下降3.6%；投资增速逆市上行，较2018年全年提高2.1个百分点；新开工面积、土地购置面积皆回调，土地购置面积更是同比陡降34.1%。

一、销售面积如期负增长，极端跌幅﹣10%~﹣20%

正如我在年初时候预测的，商品房销售面积时隔45个月首次出现负值。1-2月份，商品房销售面积转升为降，同比下跌3.6%；销售额同比增长2.8%，增速回落9.4个百分点。鉴于当下房地产市场已然步入调整期，我认为后续销售面积仍有下降空间，极端跌幅将在﹣10%~﹣20%之间，当然前2月销售面积下降3.6%也是意料之中的事情。

全国月度商品房销售面积、销售金额及其同比走势

（单位：万平方米、亿元）

数据来源：国家统计局

二、时隔51个月，房地产开发投资增速再“创新高”

房地产开发投资增速创近51个月以来新高，鉴于去年同期房地产开发投资基数并不低，投资增速仍能逆市回升，着实超预期。一方面，在新开工面积增速下滑的情况下，在建总量大幅回升。前2月施工面积同比增长6.8%，增速提高1.6个百分点。另一方面，从结构性因素来看，中、西部地区投资增速明显回升，尤其是西部地区房地产开发投资同比增长16.8%，增速提高7.9个百分点。不过，我认为核心因素还是在于房地产开发投资属滞后指标，并不足以反映当下市场的实际情况。譬如，东部地区投资增速基本持平，基本符合目前市场现状，但东部地区调整周期已有半年之久。另外，中、西部地区调整周期稍晚，但投资增速仍明显回升。

全国房地产开发投资额月度走势

（单位：亿元） 

数据来源：国家统计局

三、企业新开工、再投资意愿皆不足，土地购置面积陡降34.1%

出现这种情况是因为房企受困于在售项目去化表现不畅、新开工意愿普遍不足，新开工面积增速大幅回落11.2个百分点，侧面映证房地产开发投资增速逆市上行仅是房企加快施工进度以备供应抢跑的短期效应，实难延续较长的时间周期。鉴于市场下行压力不断积聚，销售面积如期负增长，将显著抑制企业新开工意愿，短期内新开工面积仍将延续下行趋势，年内不排除步入负增长区间的可能性。

房地产开发企业新开工面积月度走势

（单位：万平方米） 

数据来源：国家统计局

2018年下半年以来，土拍市场持续转冷，企业拿地态度愈加谨慎，底价成交、流拍已成市场常态。2019年开年土地市场更是陷入成交“冰封期”，1-2月份，房地产开发企业土地购置面积、土地成交价款皆由升转降，土地购置面积更是创2003年以来新低，同比陡降34.1%。预计2019年土拍市场难言实质性好转，土地价格犹存一定的下降空间，年内有望迎来较佳的拿地窗口期。

全国房地产开发企业土地购置面积增速

（单位：%）

数据来源：国家统计局

综上，2019年房地产市场开局不佳，销售面积如期负增长，新开工面积、土地购置面积皆降，但房地产开发投资增速再“创新高”。展望未来，预计各项房地产行业指标都在下行的市场趋势暂时不会发生改变，房地产开发投资增速也将放缓。

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