小区业主心理及行动逻辑

“神圣业主”抑或“乌合之众”？

当前对于业主的认识，主要有两种比较极端的观点，一个观点就是“神圣业主”论，一个就是“乌合之众”论。

“神圣业主”论，也就是把业主和业主群体神圣化，将业主权利神圣化。总的观点是，业主权利神圣不可侵犯，小区出现任何问题都是外部力量特别是国家和市场力量对业主权利的侵犯，只要外部力量不侵犯业主的利益，小区问题就能自动解决。神圣业主论也很容易将某一些或者业委会成员所认为的业主权利泛化，我是业主我说了算，而没有看到建筑物区分所有权下“业主共同决定”的内涵。笔者将其概括为“我是业主我说了算，市场国家统统滚蛋”。

“乌合之众”论，也就是将业主当做没有组织性和团结精神的一盘散沙。总的观点是，业主群体是一盘散沙，更是乌合之众，呈现出不同的形貌：当小区没有事情的时候，就是一盘散沙，处于群龙无首的状态，在小区有事情的时候，很容易“听风就是雨”，也容易冲动做事，做出一些违反相应规则的行为。业主相互之间也是没有信任，相互之间也有争斗。

普通人的生活逻辑

实际上，业主本身就是普通人，业主权利也是建立在建筑物区分所有权之下的，单个业主不能僭越共同管理的权限，业主也不是毫无集体精神和行为逻辑的散沙，业主就是你我，就是普通人，根据自身利益对自己行为做出调整。

从业主心理来看，一般业主会有以下的行为逻辑：

  首先，在资金方面，

1、业主会按照惯例上缴物业费，但是物业费的调整，在他们看来是一种对自己权利的侵害，这里有一种物业费刚性意识，也就是说，费用可以减少但不能增加，增加的话没有多少依据，会有一种剥夺感。所以，物业公司认为，涨物业费的难度相当于接手一个新盘，一般会派经验比较丰富的人来沟通交流。

2、业主不会单独集资出钱搞公共设施建设。在业主的心里，只有物业费是自己必须出的，平时收钱是很难的。在这种情况下，业主不会单独出钱做公共设施和小区建设。小区要搞建设只能从小区公共收益和物业费结余这些方面来弄钱。

3、在业主看来，小区搞建设用的钱，只有是在应交的物业费中，在提供完相应标准的物业服务之后，结余下来的钱才是公共收益。三和光谷道小区的资金，就是在收缴物业费和获得公共收益之后，扣除物业公司的服务费，还有一部分结余，这些结余就被拿来做小区建设。结余的钱而不是新收款，是小区建设资金的主要来源。在苏州相城区融城花园小区，小区的物业费是2.36，其中有7毛是公摊面积的水电费，在这一块上面的节约，以及公共收益方面的获取，才使得小区有了建设的资金。

  其次，在关心的事务方面，

1、业主只是关心与自己息息相关的事务，包括专有部分内部的事务，包括漏水、有裂缝等等；还包括公共部分与自己利害相关的事物，包括自己楼栋的灯是不是坏的，自己生活的舒适程度，例如是不是有噪音和油烟污染等，业主对与自己没有利害关系的公共部分的事务是漠不关心的，例如，“我没有车子的话也不会关心停车位的问题，这种事情我是不会去管的”。

2、业主在参与公共事务的时候只是松散的组合，没有比较稳定的利益倾向。在陌生人社会里，每个人都是根据自己的利害关系而采取行动的。例如某一个公共事件，比如说漏水，虽然房屋漏水的家庭有50%甚至以上，形成了公共事件，但是没有漏水的家庭也不会参与。这时候，A、C家漏水的话，A/C就会参与，B家不漏水的话就不会参与。这样就形成了AC组合，但是如果是停车位分配的问题的话，可能会有AB参与，因为AB有车，但是C不参与，因为其没有车。这时我们就会发现，人们之间只是有一个松散的联盟，没有稳定的利益联盟，只是根据自己的利害关系做出的选择。

3、这种松散的联盟是一种事件性共同体，它是一种因事而起，随事而终的体系。除了比较稳定的积极分子作为带头人，其他人都是有选择性的加入某一次松散的议事过程或者是事件当中去。

4、虽然大家没有稳定的利益倾向，但也容易产生反对派。这些反对派会成为消极分子，影响整个事件性共同体的运作。这些反对派不是天然的反对派，反对派产生的原因是，在某一次事件中，如果不耐心细致地说服异议者，以简单的少数服从多数的原则通过决议，那么这些临时的少数异议者会变成具有稳定倾向的反对派，在之后的互动中，会以反对派的声音出现，而干扰事务的运作。

第三，在陌生人社会里，信息天然是不透明的。

1、陌生人社会里，大家相互之间都不认识，在信息不透明的情况下，很容易产生猜忌的情况。例如，因为大家都不熟悉，大家只相信眼见为实，但是很多人并没有方式方法来追踪和监督业委会，在业委会不将自己事情向大家说明的情况下，很多人都不知道业委会在做什么，会觉得业委会的人都在贪污。

2、在陌生人社会和商品房小区，人们不是通过血缘、业缘建立起关系的，而是通过虚拟社区、消费共同体、维权共同体，等互动和共同经历的事件获得了信任感与熟识度。共同经历与虚拟社区的公共舆论是大家熟悉的基础。

  第四，业主喜欢搭便车，如果别人做了的话自己就会顺便获利。

  第五，业主也不想天天开大会，天天开会占用很多时间与精力。

激活普通人参与的积极性

可以看到，业主的这些想法都是人之常情，毕竟商品房小区兴起时间不长，很多人一直在单位制小区、宅基地、集体宿舍等生活，到了不熟悉的制度环境，会本能的利用自己的已知知识构建自己的认知，但与构建良好的商品房小区秩序相比，这种认知是需要转变的。不过，从中可以看到，业主既没有把自己的权利看的非常神圣，其行为也并不是毫无逻辑，而是比较典型的实现个人利益最大化。业主本身又是原子化状态的，这种状态又会使得自己利益极易受损，特别是受到组织化程度比较高的各种力量的侵犯。

业委会在其中的作用就凸显出来了，业委会的主要工作就是将业主组织起来，一方面进行内部整合，实现公共利益的达成，另一方面实现对外一致行动，维护正当利益，并与各方保持沟通合作。如何锻造一个稳定可靠的业委会，成为解决治理问题的抓手。