房地产杂谈：再评恒大7折卖房！
写在前面：本文是主要是为了回答恒大为什么这个时候选择7折卖房，这是恒大半年来第二次大张旗鼓打折促销了，背后的原因到底是什么呢？同时，本文也是某乎回答的备份，相较于某乎回答，本文内容略作修改。
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首先，毫无疑问，不会是真的打7折（应该是在此前促销基础上稍微再降价），但是从恒大半年两次拿出打折促销的旗号来看，房地产企业回款优化现金流的压力很大，尤其是那些高负债的房地产企业，已经到了生死存亡之际！
恒大推出这样的打折促销活动是很影响品牌声誉的，因为年初就喊出了75折，现在又来个7折，字面上，不到半年跌价5%，年初买房的人作何感想呢？
但是，在生死存亡之际，活着远比什么脸面重要。因为恒大负债高达一万多亿，今年三千多亿短债到期要还，恒大短期债的利率还比较高，超过了10%。
恒大推出这样的政策，大概率与国家刚刚划的房地产融资“三条红线”有密切联系。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开的重点房地产企业座谈会上介绍了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。（详见上期旧文《房地产杂谈：三条融资红线与各地土拍上涨》）
其中最重要的是划了“三条红线”，三条红线分别为：红线 1：剔除预收款后的资产负债率大于 70%；红线 2：净负债率大于 100%；红线 3：现金短债比小于 1 倍。
并根据“三条红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档：三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。
本次会议有12家房企参加，分别是：碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。
这12家房企都是中国Top级别房企，恒大也自然包括其中，但是却落到了红档，可谓当头棒喝，意味着今后的融资很严峻。
根据会议所划的三条红线，位于绿档的房企都是央企，包括保利发展、中海地产、华润置地、华侨城。国企不求有功但求无过的策略还是稳当的，什么是基本盘，这就是基本盘。
房地产行业是一个资金密集型产业，非常考验现金流运转的效率，过去一些企业为了快速扩张，所加杠杆比较大，其中，最重要的杠杆来源于银行借贷、企业发债、信托私募等。本次国家打算从源头遏制住房地产融资。可以说，房地产的至暗时刻已经到来了！
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那么，恒大为什么要用打折的方法回款呢？这其实涉及到房企到位资金来源的考察。以下图表数据来自国家统计局。
由图表可知，房地产到位资金主要来源于国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金。
其中2020年前5个月，定金及预收款占比31.09%、个人按揭贷款占比16.21%，自筹资金占比32.09%，国内贷款占比17.08%。
国内贷款：指固定资产投资项目单位向银行及非银行金融机构借入用于固定资产投资的各种国内借款，分为银行贷款及非银贷款。最近几年国家逐步收紧银行房贷、三条红线更是给国内借贷戴上了强力紧箍咒。说到这里，建议大家以后别随便投资房地产的信托，很可能血本无归，实例参见泰禾集团。
自筹资金：指在报告期内筹集的用于项目建设和购置的资金，包括自有资金、股 东投入资金和借入资金。房企除了自有资金投入外，其发行信用债和资产证券化产品也计入自筹资金。同时，债权型的房地产信托计入国内贷款，而股权型房地产信托计 入自筹资金。随着近年信用债发行的收紧和信托、私募基金明股实债模式向地产融资政策的收紧，同样的，“三条红线”也大大影响自筹资金。
由此可见，房企资金来源主要的四个部分已经有两个部分被压制住了，剩下的两大部分为定金及预收款和个人按揭贷款，这两项加起来占比也到了几乎50%的程度，可以说是非常重要的。
更重要的是，定金及预收款和个人按揭贷款直接与房企的销售有关，算是现行政策收紧的情况下最可控的一个筹集资金的渠道了。
看到这里，大家应该明白了为什么恒大要继续打折卖房了吧，因为别无选择，抓紧时间售出混凝土是恒大目前最优先的回款策略，这不是为了什么财报上的锦上添花，而是单纯的为了“活下去”。
说到这里，其实也可以回答某个问题“普通人如何加速房地产坠落？”。答案很简单：全国人民只要同气连枝三个月对房子不闻不问，房地产立马白菜价，但是，这本身就是不可能的事情，因为就不可能团结联合起来，个人能够做的就是不当接盘侠。握住本金剩者为王。
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虽然恒大祭出了7折卖房（实际上并没有这么夸张，只会稍微再降一点），但是，我还是不建议大家上钩，虽然我知道我人微言轻，影响不了大局，但是还是不吐不快。
借用我如何评价恒大75折卖房收尾吧，其实也很适合本次恒大7折卖房（旧文《七五折卖房？看把你给乐的》），所有贴在下面：
一句话总结：急于回款是真的，让利房奴是假的！而且，和上次一样，本次打折的楼盘集中于三线以下城市以及一二线城市郊区，现在可以把这类楼盘划为垃圾楼盘，买到即为接盘侠。
房地产本就是高负债行业，最怕现金流出现问题。本次恒大只不过率先吹响了抢收残羹剩菜的号角，和大城市抢人大战类似，这是房地产的抢现金流大战，其他房企不会坐视不管，因为残羹剩菜不多了。
要我说，买了的您别乐，哭的日子不远了。
关键时刻，大伙要捂紧钱袋子。
7折不算什么：全国人民不买账，恒大五折都得卖！
现在国家会全力保经济，但是保经济不代表保房地产，此疫过后，该走什么样的路，一目了然。
房地产为首的泡沫经济，要是破灭，不会比肺炎病毒温柔，只不过因为没有映射到人们的身体机能上，所以很多人感觉不到泡沫经济的影响。但是，就业难、薪水上不去、年终奖变少了、甚至有的还失业了，这是可以感受到的吧。
房价再涨，大泡沫意味着大破灭，房价将腰斩再腰斩（日本房地产泡沫破灭，房价跌了65%左右，香港SARS过后，房地产泡沫降了七成），然后由于产业升级未完成，国家会失去多少年就不知道了，中低收入陷阱也非子虚乌有。
房价跌，不管是阴跌还是怎么个跌法，断掉人们炒热钱的心理，引导资金到实体经济，大力发展高科技产业，完成产业升级，赚世界的钱，伟业可成！有人会说横盘，横盘？有时间横盘吗？（参见旧文《【中国房地产的过去、现在及将来--第四篇】大国竞争之沙盘推演！》与《不是逆全球化，是弱**化！》）
最后重申一下我的个人看法（仅供参考）：
当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。
买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。