房地产杂谈，上海房产最后的高位套现机会

关于上海二手房价格回弹，两个月前也发文评论过——《房地产杂谈，上海房产量价齐升揭秘！》。本文主要想针对网络和朋友圈流传很广的“一些解释上海房价上涨的理由”给出我对理解。

观点1：“美国放水，输入性通胀必然刺激我们房地产上涨！”

输入性通胀是指因为国外放水导致大宗商品涨价，进而使得我国进口大宗商品、原材料（比如煤炭/铁矿石）价格上涨，导致生产的成本加大，最终传导到商品价格上涨。但是，国家统计局12月9日公布的数据显示，11月CPI同比下降0.5%，11年来首次负增长。

还有，且不说，美国历年放水，居然没有淹着自己，还跨过太平洋灌到我们了？我知道有的人又要说，他们的水流进了股市，来自美国的“洋水”流到我们这里的楼市了，但是，关键是，美国M2上升和我们房价走势并不匹配啊！

国外股市涨势如虹，凭什么跑到我国投资房地产呢？国内富人更加精明，早就多元化资产配置了，包括想方设法转出去。2020年4月24日发表报告《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示净资产越高的家庭，固定资产所占家庭资产的比重越低。

观点2：上海“旧改”输血上海房地产

我觉得很多人还分不清“旧改”与“棚改”，以为旧改就是大片大片拆迁，这些朋友可以去阅读一下国务院文件《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。其实，“旧改”早在 2015 年《中央城市工作会议》就提出了。

老旧小区改造的内容可分为三类：

• 一 是保基本的配套设施，如水、电、气、路等市政设施的维修完善；

• 二 是提升类的基础设施，如公共活动场地、停车场、物业等的配建；

• 三 是完善公共服务类内容，如养老、抚幼、便利店等。

“旧改”和“棚改”就不是一个量级的，比如2018年全国“棚改”投资完成额度为1.74万亿。但是光大证券测算“旧改”总规模约 3.2 万亿，十三五期间共5年，“旧改”每年投资额度大约6400亿。就这样的体量，“旧改”有什么资格和“棚改”相提并论呢？

旧改不是大拆大建，当然，虽然也包括了不分拆迁，但主要还是修补完善不足之处。

2015年上海市政府就曾披露：上海会重点在中心城区推开“拆除重建”的旧城改造计划，“十三五”期间，上海要实施5000万平方米的各类旧住房修缮改造。也就是说，上海旧改不是19年开始的，更不是20年开始的。

上海旧区和旧住房改造历经了三个阶段。前两个阶段以“大动迁”和“大拆迁”为主，新一轮从“拆改留并举、以拆为主”转到“留改拆并举、以保留保护为主”。上海的特色建筑，例如小里弄、石库门和老弄堂等，传承城市记忆，是上海文化的重要载体，部分建筑已有近百年历史。

以往上海的旧改模式是“拆改留”、以拆为主，如今，上海正着眼于城市的长远发展，着手留住城市文脉，将城市风貌、优秀历史建筑等的保护提到更重要的位置，“以留为主，质量为先”。可以说是，最新的阶段，“旧改”里面的拆迁比例更小了。

但是，“旧改”相比起此前的“动迁”，拆除重建对于资金量的要求没有这么大，这无疑是大大降低了房企们入场的门槛。

20年上海房价反弹关“旧改”什么事？19年上海没有旧改吗？为什么19年上海房价下跌？

观点3：国家放水，M2增速大于10%。

今年疫情如此严重，经济这么困难，但是，国家M2增速最高不超过11.5%吧。相较于欧美日的水量，就可以看到国家高层的谨慎，因为三峡大坝库容有限，以前就蓄水多了。君不见最近两年M2增速逐步下浮吗？要不是疫情，怎么可能突破10%。

若是国家放水，北方房地产不会这么差劲，北京、天津、青岛、济南等诸城不会如此垂头丧气。就一个资本炒作，高位套现伎俩，硬是解释为国家支持房地产，真的太离谱了。

关于房地产的国家意志，“融资三条红线”与“限制银行的房贷比例”就可见一斑，这还用怀疑吗？

关于M2以及放水，详见旧文——《如何看待4月M2余额209.35万亿元，同比增长11.1%？》

疫情打乱我国遏制M2增长的步伐，为了尽量将是疫情对经济的冲击，同时不至于水漫金山，今年国家的货币和金融政策比较谨慎。

如果就凭这些言论相信上海房价要涨，我还可以拿出上海人口老龄化名列前茅、国家“房企融资三条红线”、“限制银行房贷规模”、“富力员工75折”、“福州房企打折工抵房幌子变现降价回笼资金”、“头部房企比如泰禾集团破产、恒大大力转型做新能源汽车”……来证明房地产日薄西山了。

总结：

目前有城市房地产商也不捂盘了，而是加紧推出楼盘，个人认为此举是因为很多房地产商对中国房地产下行基本达成共识，现在如果继续捂盘，过个2-3年可能就砸在手里了，因此，相关城市应该趁势推出楼盘，快速回笼资金。

对于今年上海二手房价格回弹的判断依旧：这很可能是上海房地产最后一波套现大行情！

今年上海房价相较于去年有所回调，但是相较于17-18年高点，上海还是处于下降趋势，19年上海房价整体下跌明显，那个时候就没有听说大力炒房的，市场也没有什么炒作，今年我觉得还是因为疫情原因、上海政府要卖地，所以一些大资本趁机掀起了一波炒房行为，政府也是睁一只眼闭一只眼，因为要卖地啊。不过，这样的炒作行为是短期的。

今年上海房地产分化明显，主要炒地段好的学区房，地段不好的地方房价还是在阴跌/横盘。这和08、16年完全不同、那个时候房价不管地段如何，鸡犬升天。

我个人认为今年是上海最后一波高位套现机会，而不是加重筹码炒房的机会。

我一直强调，房地产的走势始终要盯死三点：人口、经济和政策。长期看人口、中期看经济、短期看政策。

人口方面，上海其实是老龄化比较严重的城市，正因为如此，上海今年有意放开应届毕业生落户门槛，也算是加入了抢人大战。但是，上海如此高的房价，即便是可以落户，也难以生活下去，除非有家人大力支持。放开应届生落户的刺激效应还不如上海每年人才落户的影响大。

经济方面，上海作为一个国际化大都市，国际大环境的变化对上海影响很大的，中美关系恶化下，上海也面临经济发展降速风险。过去几年的经济数据来看，上海经济发展增速越来越放缓就是例证。我们国家也过了高速发展阶段，目前是在过渡到中低速发展模式中。我也曾经对比过上海和东京的收入和房价，整体上东京房价几乎仅为上海一半。（旧文：房市漫谈之上海，魔都东京大比拼）

政策方面，最新的房地产融资红线已经划定，同时也限制银行的房贷总额度，不仅如此，信托等方面也压制资本流入房地产，可以说国家是进一步给房地产带上了脚镣，房地产的至暗时刻已经到来。我个人认为，政策这一点国家已经摊牌了，没必要再研究政策。

最近不少新闻描述很多房地产企业今年完成不了年度销售目标和利润下滑明显，同时很多新闻也强调了三条红线对房地产的遏制作用。

那些倡导打新的，打新后的房子还“新”吗？如果二手房里面有毛坯房或者次新房，有何不可？打新锁仓几年，怕悔之晚矣！

还是那句话，刚需没办法，量力而行谨慎上车，投资还是别了，中国最核心地段的房产，未来也跑不赢茅台（今年上半年针对深圳房价写过类似观点，投资深圳房产，不如投资茅台！）。

最后重申一下我的个人看法（仅供参考）：

当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。

买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。