房市漫谈之南通，何以如此之疯狂
特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第二十篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。
去年全国房价的总体趋势是向下的，但是有几个城市却逆势上扬，南通就是其中之一，而且涨幅还不小。
如下图所示为南通安居客二手房价格趋势图，过去三年，南通房价从17年年中的约1万元，持续上涨到了18年年中的1.22万元，然后经历了一波大半年的横盘震荡，从19年年中又开始了新一轮的上涨，目前安居客的最新平均价为1.46万。前一波反弹是借着全国第二次房价暴涨的大潮，第二波大涨主要借助炒本地概念：地摊＋上海第三机场。
再次强调一下，虽然说安居客采用的是二手房挂牌价，与成交价存在差别，不过虽然挂牌价不够准确，但是挂牌价的趋势图还是很有参考意义的，足够让我们看清楚所在城市房价的走势。
并且，选取二手房价格作为参考，是因为新房被政府管控太严了，而且新开楼盘的地区分布不均，因此一手房的数据严重失真，而二手房因为房源多、分布均衡，所以更具有参考价值。
南通的房价自08年以来主要经历了三个阶段，第一轮是2008-2011年，房价翻番了；第二轮是2012-2015年，房价回撤，幅度大约2成；第三轮是16年至今，涨幅达7-8成，如上所述，这个阶段也可以划分两个阶段。
南通房价未来如何呢？
还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）
关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划，值得大惊小怪吗？》和《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》《年轻人还有必要买房吗？》
目前高层比我想的还要谨小慎微，用的比较多的就是定向降准，何为定向？不就是怕流到房地产，吹大泡沫导致自爆么。
我国目前所有的发展方向，没有一条是给房地产的，而且，房地产目前不是推进器，而是刹车片，甚至可以说是路障！
鼓吹房地产的无非寄希望于最后一条路：放水！但是两会过后，这条路已经被斩断！
最新两会政府工作报告充分说明，政府是不可能放水了，某些人最后一丝希望彻底没了。
1、人口方面
南通市统计局网站发布的《2019年南通市国民经济和社会发展统计公报》显示，2019年末南通市常住人口731.8万人（几无增长），其中，城镇人口498.4万人，增长1.6%，城镇化率达68.1%，比上年提高1个百分点；年末户籍人口759.8万人，比上年减少2.7万人。全市人口出生率5.85‰，人口死亡率8.60‰，人口自然增长率-2.75‰。
目前本公众号已经分析了20个中国典型城市，南通是第一个人口自然增长率为负数的。而且，南通的人口结构表明，未来南通的人口形势会越来越严重。2019年南通18岁以下户籍人口占比才12%，而60岁以上的户籍人口占比达到了惊人的30.8%，典型的倒三角。
考虑到江苏省的特殊属性以及长三角的竞争激烈性，也就别指望南通可以在抢人大战有所斩获了。人口将是影响南通未来发展的一个核心问题。
2、经济方面
2019年，南通实现地区生产总值9383.4亿元，按可比价格计算，比上年增长6.2%。其中，第一产业增加值428.8亿元，增长2.7%；第二产业增加值4602.1亿元，增长6.9%；第三产业增加值亿元4352.5，增长5.7%。
“两新”产业保持增长，高新技术产业产值增长4.1%，占全部规模工业的比重为40.3%；新兴产业产值增长1.6%，占全部规模工业的比重为30.8%。
经济增速为6.2%，仅比全国高0.1个百分点，算不上好成绩。更为重要的是：代表南通经济发展未来的“两新”产业增速缓慢，高新技术产业产值增长才4.1%，新兴产业增速更少，不足两个百分点。
全市规模以上工业营业收入8024.2亿元，增长3.4%；实现利润456.2亿元，下降9.6%。亏损企业亏损总额73.5亿元，增长36.2%。规模以上工业营收有增长，但是利润却大幅下降，亏损金额大幅增长。
南通的第二产业占比超过第三产业，说明工业对南通的经济贡献占有很重的比重，但是南通的整个工业经济数据并不漂亮。
结论：
综上所述，目前人口、经济和政策没有支持南通房价上涨的理由。
安居客数据显示，18年中到19年初南通二手房价格基本上处于横盘震荡。19年以来南通的房价上升，我判断是炒作概念，当此时，上海第三机场选定南通加上一波地铁概念，而且南通对购房管制比较松，导致房价逆势大涨。
19年南通房价收入比13.1，无锡才10.1，论经济体量，南通还是逊于无锡的。安居客无锡二手房均价才1.32万，几乎比南通少1.2k，可见南通的泡沫比无锡大不少。
即便考虑机场因素，昆山距离上海够近了吧，虹桥机场也近在咫尺，但是，最近3个月昆山房价陷入下行趋势，不到三个月跌幅500（详见安居客）。
综合来看，目前南通的房价处于高位，人口、经济和政策并不能支撑南通房价走高。不建议投资，投资的概念已经基本消化完了，现在投资很大概率属于高位接盘（虽然短期可能还会涨一点，但是到你再出手，很可能已经创新低了）
对于刚需，得了解刚需到什么样的程度！