金地集团与金地商置:一心二用的双手互搏
在过去不久的2020年,房企已纷纷交出自己的年度销售答卷。
碧恒万融仍是大佬,可曾为“招保万金”之一的金地已掉出前十。万科卖了7000多个亿,当年的后起之秀碧桂园卖了近8000个亿。反观金地,2500亿。
来源:中指研究院
曾经,说起地产的金字招牌,还没有金茂金科什么事,当仁不让属于金地。“招保万金”可是A股房地产最靓的仔,被合称为“四大地产龙头股”。
然而十几年光景飞逝,金地的贵族光环早已褪去。这跟它“孵化”出金地商置,左右腾移形成同业竞争不无关系。
被甩出头部阵营的金地
金地的掉队,还要从它的股东结构开始说起。
2006年,“国十条”将保险业推入黄金时代。抱着巨额险资,多家保险公司开始入局房地产。当时市场更多关注的是安邦增持万科,华侨城牵手太平保险。但其实当时金地也遭受到了险资的“攻寨”。
2013年前,深圳市福田投资发展公司一直为金地的第一大股东,但随着险资出击,生命人寿与安邦人寿(后改名为大家人寿)开始轮番增持金地,最终分别成为第一、第二大股东。
老东家福田持股不到10%,毫无还手之力。
来源:天眼查APP
这家曾挂“金字招牌”的老房企,最终沦为保险大佬的掘金地。
长此以往,金地的股权分散,没有实际控制人,原班管理层也失去了大量增持股权的空间。同时,他们话语权缩小、甚至面临被替换的危机。
于是,管理层有了自己的小心思,转身给自己筑起了护城河。
偏爱子公司?
2013年,在险资入局的同时,金地把收购的香港上市公司星狮地产,更名为金地商置。
金地商置跟金地集团的高管们都是一拨人。金地集团董事长凌克、总裁黄俊灿、高级副总裁徐家俊、高级副总裁及财务总监韦传军,分别是金地商置的执行董事、董事会主席、行政总裁、财务总裁。
金地集团高管
来源:天眼查APP
金地商置高管
来源:金地商置年报
此后商置通过股权融资,不断稀释金地大股东的控股权。在2020年中报里,金地集团持股金地商置占比仅为39.87%,2014年占股最高时为72%。
来源:金地商置2020年中报
备注:金地集团全资控股润安公司
虽然当年在香港借壳上市时,金地的管理层说是为了打通多一个融资渠道,但有机构估算过,金地商置的融资至少有7成来自金地集团。2019年,关联方贷款占金地商置贷款总额的比例约为65%。
有着身为国企的信用背书,金地商置也从金地集团的低息借款中受益,公司整体融资成本低于5%,赢过绝大部分民企。
拿着好的地,用着便宜的融资,金地商置的业绩很好看,不仅增长快、利润高,负债率还低。
借壳上市7年以来,金地商置的销售额增长了14倍,2019年销售金额将近637亿元,跻身行业45强。而同期母公司金地集团仅增长了3.7倍。
整理自:金地商置年报
2019年,金地商置的归母净利率高达32.5%,几乎是金地集团的2倍,净负债率仅为26%,比万科还低。
子公司的大跃进与母公司的没落对比强烈,很难不让人联想,管理层是否更偏爱金地商置呢?
涉嫌同业竞争?
另外,中国房地产报称,商置业绩靓丽,是管理层有意识地将高盈利项目聚拢于金地商置麾下,从而反映在财报的良好表现中。
那么又出现了另一个问题,金地与金地商置又是否存在同业竞争?
在上证e互动平台上,有投资者问:金地商置也有很多住宅公寓项目,这与金地在住宅投资拿地等方面有何差异?
金地的回答则是:商置较少投资纯住宅项目。
来源:上证e互动官网
可翻阅金地商置2018和2019年的财报,我们发现,事实跟金地的回答并不相符:
这两年,商置9成收入贡献来自物业销售。而且,超过90%的土储在内陆的一二线城市。
来源:金地商置2019年年报
从2015年起,金地商置平均每年新进入的城市多达5个。值得一提的是,只有徐州、济南是商置真正意义进入的城市,其它都是金地早先开拓的城市,而且商置持有的很多都是住宅地块。
像北京的大兴区黄村项目、金水西山艺境、北京金水永业华宸嘉园等等都是住宅项目,跟商业都不沾边,而且都是优质项目,却和金地无缘,被商置收进碗里。
结语
一边是逐渐没落的金地集团,一边是冉冉升起的新星金地商置。乍一看,倒是有一种金地集团燃烧自己的悲怆感。
金地商置越做越大、越做越好,但金地集团的持股比例却越来越小,与此同时管理层也在通过庞大的期权计划,慢慢增持金地商置的股份。
高速扩张发展的金地商置,究竟是为了最后服务于金地集团,还是管理层在试图再造一个金地呢?
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作者 | 95
部分综合自 丨 中国房地产报