7、8月就这样了，9、10月该翻身了！——评当前土地市场状况

丁祖昱评楼市，独家原创点评。房地产市场好不好，首先要先看土地。

每年的7、8月是土地市场成交淡季， 9月则是成交旺季。在CRIC监测的300城经营性土地中，7月土地市场成交面积3190万平方米，环比下降8%，成交总价914亿元，较6月下降32%；8月成交继续大幅回落，成交建筑面积2884万平方米，同比下滑55.1%。成交总价710亿元，较7月下降35%。

从拿地企业情况来看，标杆房企依然保持较大的投资力度。孙宏斌带领的融创自不用多说，通过并购方式获得了上海唐镇、中渝置地大量土地储备，与天朗、美联、雨润等的合作也在洽谈中。千亿房企也维持着原有投资量，如8月万达新增土地建面412万平方米，万科获取270万平方米土地储备，碧桂园则加大了二线布局，在杭州、武汉等城市总共夺得的土地超过174万平方米。一些原本投资相对保守的房企也在这两个月发力，如龙湖7月在土地市场投入总资金达62.75亿元，不仅在北京、杭州等重点城市有斩获，在大本营重庆也“增砖添瓦”。

从拿地城市情况来看，主要还是集中在一线和少量二线城市。在CRIC监测的300城7、8月出让的土地中，一线城市成交金额占27%，二线城市占57%，三四线城市仅占16%。城市间土地热度的分化越来越明显，一线城市北、上、广、深的地块始终是房企追捧的对象；二线城市中，南京、苏州、杭州、厦门等城市更为热门，其中南京有多幅地块高价、高溢价成交，以8月28日为例，当日成交的7幅地块中有4幅地块引来了多家房企角逐，最终也都刷新了各自板块的土地楼板价纪录；三四线城市则“压力山大”，政策的推动不足以改变房企对三四线的预期，仅有少量经济较为发达的城市如佛山、南通等出现高溢价成交的情况。

从拿地价格情况来看，备受关注的地王主要还是出自一线城市。7月1日至9月14日，全国出让的经营性土地中，总价地王的为金融街拿下的闸北上海火车站北广场以北地块，单价地王的为阳光城拿下的杨浦区平凉社区02C1-12地块。这一时间段出让的“地王级”地块有以下特点：1）北上广深依旧占大头，此外也有个别重点二线城市如杭州、南京等有地块上榜；2）拿地企业类型还是集中在央企、国企、规模房企、上市房企等；3）大多数为联合拿地，如阳光城平安在上海，保利首开、中铁建方兴在北京，合作成了房企获取“地王”的主要方式。

我认为9月将成为土地市场的转折，北京已经有多幅总价高达超过40亿元的重磅地块成交，接下来的半个月，在深圳宝安将有起价高达112亿元的地块出让，北京门头沟一幅地块的起价高达44亿元，天津也有两幅起价20亿的地块。9月土地市场应该可以回升，房地产投资增速压力也会相应减少。房地产市场好不好，首先要先看土地。

关注【丁祖昱评楼市】

回复数字看原创精选：

回复“1”看企业模式

回复“2”看市场趋势

回复“3”看住宅市场

回复“4”看商业地产

回复“5”看旅游地产

回复“6”看重点城市

回复“7”看房价走势

回复“8”看地产人物