汇率6.93! 2019美元加息, 上海市中心房价最低可跌破2万

从2001年我国进入WTO开始，过去16年(2001-2017)的这一波房地产牛市，其客观背景是不可复制的。2018年，全国房价已经涨不动且有下跌趋势。汇率保7，意味着水漫金山不再来，房价中的通胀预期将回吐。

接下来，将是一场：观念的颠覆。

上海的一户无房家庭，税后(含可购房的公积金)收入达40万，是否算有钱人？在8万一平的房价内，只能算中产，而且不能生病失业。把时间回拨到2010年，这样的家庭肯定算有钱人。

本文的上海市区，是广义的上海市区(不限于传统的老上海)，它包括地铁所能达到的上海繁华地带，包括松江的部分。

从2001年至今，上海市区一直在扩张(供应增加)，而税后年收入达40万的高收入家庭，数量增加幅度则不及市区扩张幅度。有钱人是稀缺资源，有信心要住120平方米以上的房子。

按照国际通行的5-6倍家庭年收入，40万的5-6倍就是200-240万，相当于120平方米(松江闵行青浦地铁附近)卖2万每平米左右。

当前人民币汇率是6.93，我国A股有7%的流通市值为外资持有，债市也有1.55万亿的外资。传统观点认为，这些具有流动性的外资，叫：Hot Money。1997年东南亚金融危机，以及之前和之后的多次新兴经济体金融危机，Hot Money影响异常大。

上证从2500点反弹到接近2700点(用脑子想想，谁在拉A股，为什么？)，以及人民币维持在6.95左右的汇率。这两个因素将确保在汇率6.4，上证3000点进来的外资(Hot Money)能耐着性子，等待下一波反弹。

美联储加息缩表，美元利率正常化(钱更值钱)，人民币汇率保7，国内资本市场的Hot Money要留在我国资本市场，这决定了未来5年，水漫金山是不可能的，只能是定向的精准释放少量流动性，提振实业。

因此，除非美联储停止加息，并因金融动荡，而减息。未来几年，上海(新)市中心的房价，跌幅2万的概率非常高。

现在，国内大部分新一线，准一线，强二线城市，都有了地铁。上海现代感城市的稀缺性不再，这部分一线溢价将消失。杭州，背后有浙江举全省之力打造省城，它天然吸纳浙江的资源，浙江是长三角最有钱的地区，因此，上海的长三角龙头城市房价溢价，将被打折。

税后年收入超40万的90后家庭，在上海要住120平方的房子，他们沿地铁外溢，将使得老上海的50平米以下老破小被抛售，进而会拉低传统的上海市中心房子。

上海的扩张，就是生地，逐渐变熟地的过程，上海的市中心一直在扩张。

年收入40万的90后，一旦认同自己是有钱人，就不会住老破小。这些房子将来只能被拆迁，而老市区房价太高，拆迁只能等房价回落后。跌到3-4万一平，老破小就能拆迁了，换成高楼后，上海老市区的住房供应量，也将大增。

供应增加，价格必然会回落。

2025年，第一批95后刚刚30岁，他们有时间可以等。