三四线房价未来两三年可能都很难跌了
前言：投资是高风险活动，我每天努力提升自己，只希望还各位一份信任，只希望让这里成为各位投资的避风港，只希望各位在投资路上不再孤独。
每天进步一点点，正直，本分加平常心，顺势而为，最终你会得到你想要的一切。
所谓乐观是一种信念，那就是相信生活终究是乐多苦少，相信即使不如人愿的事屡屡发生，好事终将占得上风。---洛克菲勒
市场估值
ETF估值
之前开始定投的时候，说了红利ETF，当时PE不到8倍，现在8.052了，当时说了，可以起步2-3成，然后分批定投。现在看来，若当时投资了，现在已收获5个点了。
今天主要谈的是中国好资产标的。
这是我的自选中国好资产股票池。最近简直涨的让人心烦，昨天是万华化学，今天伊利股份，还有那格力，海天，福耀，一刻都不消停。
这些票，我看了看，唯一敢下手的就是长江电力，结果本周尾随了好几天，差点就下手了，没想到还是不够心狠，今天又飞了！
现在看来，只有红利ETF能下得去手了，之前买的不多，也涨5%了，惭愧啊，怎么不多买点。本月如果有机会回调，起步仓位得调上去。
今天给大家介绍的中国好资产，是新城控股，对，一个房地产公司。估计各位都有疑问，下面就给大家分析下。
中国好资产之---新城控股
昨天看了篇文章，写关于棚改的，写到目前三四线楼市火爆，房价根本停不下来，跟限购一点关系都没有。因为三四线还在去库存，去库存意味着什么，去年一线楼市的表现之后，现在不说你们应该都懂了。所以啊，三四线城市未来三年的房价很难跌了，为什么？因为棚改要搞到2020年才收手啊。棚改现在很多地方都是直接给钱，称之为货币化棚改，给了钱你自己去买，动迁房已经不盖了。这造成的结果是房价根本控制不住的涨……
很多地方去年房价都大涨了，尤其是那些棚改力度很凶的地方，比如山东，陕西，棚改前几名，房价都没少涨吧？今年还不会停，刚需的还是要赶紧下手啊。
棚改红利
以下有关棚改的内容来自于方正证券首席任泽平研报
2015-2017年棚改任务1800万套，2017年600万套。货币化比例从2014年的9%快速提高到2016年48.5%，保守估计2017年50%，2018-2020年达到60%。2017年5月24日的国务院常务会议，提出2018-2020年三年1500万套的棚改计划。在中央政策的持续激励之下，全国各省市棚改完成进度推进顺利，实现了对房地产行业稳消费、拉投资、去库存的目的。
2.棚改具有一石三鸟的经济意义。
1）拉动近20%商品住房销售：2015年和2016年棚改货币化安置去库存分别1.5亿平和2.5亿平，占全年商品住宅销售面积13.4%和18.1%。预计2017年棚改去库存2.6亿平、2018-2020年7.7亿平，占当期商品住宅需求分别达19.3%和17.3%。
2）创造13万亿投资：棚改通过三个渠道稳投资，一是直接增加房地产投资，包括安置房投资和通过去库存带动的商品房投资；二是棚改配套的基建投资；三是拉动房地产40多个关联产业的投资。我们测算，2017年-2020年，棚改将拉动投资12.9万亿。其中房地产投资4.7万亿（安置房投资2.0万亿、商品房投资2.7万亿）、棚改配套基建投资1.6万亿，房地产上下游产业投资6.6万亿。
3）投放2万亿基础货币：央行运用PSL向政策性银行投放基础货币，实际上相当于定向给房地产市场提供流动性。截止2016年末PSL余额为20526亿。
自2014年以来，央行持续不断的提供psl资金。2014年，央行提供PSL资金3831亿元。
2015 年，央行向三家银行提供PSL资金共 6981 亿元，期末抵押补充贷款余额为 10812 亿元。
2016 年，央行向三家银行提供PSL共 9714 亿元，期末抵押补充贷款余额为 20526 亿元。
3.投资建议：棚改货币化持续推动三四线去库存，利好布局三四线的龙头；棚改拉动投资13万亿，利好棚改优势显著的公司。
具体的分析可以看二条，全文比较长
标的分析
看完年报的简介，感觉新城控股就是曾经的万达模式啊，激进，快速扩张。
很自信啊。
增速30%。
2016年公司土地储备66%位于长三角，19%位于环渤海，4%位于珠三角，12%位于中西部，区域布局日趋合理。
2016年公司实现销售达650.6亿，同比增长103.8%；销售面积575.0万平方米，同比增长66.2%。2017年公司销售目标850亿，同比增长30.6%，考虑公司1520亿可售货值（住宅1000亿、商业520亿），全年有望冲击千亿。
2016年末拥有土地储备建筑面积3532万平方米，平均土地成本2627元/平方米。公司继续实行以上海为中心，长三角为核心，向珠三角、渤海湾、中西部扩张的 1+3 战略。2016年首度进军环渤海重点城市天津、珠三角重点城市佛山，进一步拓展了业务板块。公司战略纵深继续扩大，规模化优势更加显现。
低成本逆周期拿地能力突出亦公司本轮周期崛起的核心要素，2016年公司新增建面1424.2万平方米，拿地与销售金额比值由2015年的74.4%提升至82.4%。尽管拿地面积大幅增长，但平均楼面地价仅3763元／平米，同比下降27.2%，逆周期拿地能力凸显，其中公司2016年取得的部分地块同年已增值逾100%。
多股权激励绑定利益，高增长解锁条件凸显信心。公司以6.9元/股行权价格向公司核心管理层进行股权激励，解锁条件为2016-2018年归属净利润25亿、35亿以及50亿，相比于2015年18.4亿归属净利润而言，公司未来三年业绩增速分别为36%、40%、43%，年复合增速40%，高增长解锁条件凸显信心。公司2016年实际归母净利润30.2亿，已超额完成股权激励承诺业绩。此次股权激励有利于促进公司建立、健全激励约束机制，充分调动集团关键员工的积极性，促进公司业绩高速发展。
住宅商业地产，双轮驱动。公司住宅与商业比例保持2:1，目标打造住宅地产第一梯队和商业地产领导者。
1）住宅地产首次进入天津、郑州、广州、佛山等关键城市，使布局更加合理，同时向有质量的规模扩张进行转变。2）商业综合体在长三角、环渤海、珠三角进行核心布局，逐步进入中西部有价值区域；商业运营能力强，轻资产模式改善资产结构。3）双轮驱动使公司资源优势、协同优势得到更好的发挥。2016年650亿销售收入中商业210亿，住宅440亿；预计2017年合同销售收入850亿，其中商业350亿，住宅500亿。
5月销售持续大幅增长。5月公司实现销售面积69.2万平方米，销售金额89.3亿元，同比分别增长70.6%、113.7%。2017年1-5月销售面积累计同比增长41.5%，销售金额累计同比增长96.5%。公司1-5月销售同比高速增长，主要受益于此前优异的土地投资策略，为销售高增长奠定坚实基础。
投资亮点总结
1，土地储备充足，成本低廉，房地产企业最核心的竞争力是投资拿地能力。
2，大举进军二三线城市，享受棚改红利。
3，住宅商业双轮驱动，每年租金收入增加，不断增强安全边际。
4，股权激励锁定业绩，未来2年进入业绩释放期。
5，一季度公司信用评级被上调至AAA，有助于未来融资成本降低。
兴业证券投资建议：新城控股业绩持续超预期，本轮拿地策略十分卓越，为未来高成长奠定基础。公司商业物业经过多年沉淀和积累，开始进入爆发式增长阶段。同时公司高分红进一步提升长期投资价值。我们最新测算公司NAV为26.5元/股，股价大幅折价，安全边际较强。公司低估值、高成长。我们预计公司2017、2018年EPS分别为1.92/2.89（净利润43亿和65亿），对应PE分别为7.7/5.1倍，维持 买入 评级。
后记
今天我买了点新城，1成仓，目前总仓位7成左右，3成多哈药，1成多新城，3成现金，其他山推和零散的君正，银行股等。
本月如果有机会我会买点长江电力，红利ETF不管涨跌都会继续买的。