新收入准则行业应用示例（32）：房地产业概况

【致同会计研究】新收入准则行业应用示例（32）：房地产业概况

致同

致同年报分析之新收入准则行业应用示例研究是结合上市公司年报披露示例，研究特定行业企业执行新收入准则情况和可以借鉴的实务应用案例，包括行业重大会计政策的选用、首次执行日的影响、核心会计事项的处理和信息披露等。本期微信主要内容为新收入准则下房地产业业务模式及其对应的会计事项概况。

一、行业简介

房地产行业在国民经济中起着重要的作用，是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。根据《上市公司行业分类指引（2012年修订）》,房地产业（行业代码K70）为单独的一类，且没有下一级分类。截至2021年6月20日，沪深两市房地产行业上市公司共计121家。

房地产行业可覆盖从土地开发整理到物业管理的全周期产业链，房地产行业按所处业务环节可分为：土地一级开发、房地产开发及销售（二级开发）、物业租赁管理、房地产其他服务。

房地产行业全周期的业务环节所对应的业态如下图所示：

二、业务模式

（一）土地一级开发

1、土地一级开发的主要业态

土地一级开发是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实施通电、通路、通给水、通讯、通排水、热力、燃气及土地平整（“七通一平”）等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。

土地一级开发的主要业务模式如下：

棚户区改造

棚户区改造可以采取政府购买服务方式，交由承接主体进行相关工程建设（包括拆迁安置补偿、前期开发、保障房建设等）。业务流程主要为：

政府采购工程建设

土地储备机构可以在土地储备的前期开发环节，采取政府采购方式实施七通一平等基础设施工程建设。土地储备机构可直接作为采购主体，通过公开招标方式选择工程施工单位，进行工程建设，并与中标企业签订采购合同。

园区综合开发

园区综合开发一般以PPP模式“Public-Private Partnership”实施综合开发，将土地一级开发嵌入PPP中。在这种模式下，承接主体接受地方政府委托，采取PPP市场化运作方式实施开发区建设，为地方政府提供规划设计、土地整理、基础设施建设、产业发展服务、综合运营服务等一体化开发服务。

一二级联动开发

一二级联动开发，指由一家开发企业先后承担土地一级开发及地上物业二级开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。二级开发直接采取协议出让方式取得土地使用权。市场机会主要表现为城市三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧村庄”三大领域。

2004.8.31后，国土部[2004]71号文让土地走向市场化，土地协议出让变为招拍挂，土地一二级市场被政府清晰划界，土地一级开发业务由政府下属土储中心负责，开发商只得进行二级物业开发，不再承担土地一级开发任务，以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。二级开发商只能通过招拍挂中标二级开发权。

2、土地一级开发的盈利模式

土地一级开发由开发商和政府合作完成。政府负责土地一级开发招标工作，开发商中标后接受政府的委托，按照政府规划组织进行征地、拆迁和基础设施建设工作。双方的合作模式及开发企业盈利方式主要有以下几种：

在招标底价中明确规定土地储备开发的预计总成本和利润，要求按总成本的固定比例作为收益。如政府承诺开发企业投入土地一级开发资金获得的最低收益（如年化12%-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。

政府与开发企业约定就土地的增值收益按比例分成。土地出让金扣除土地开发成本、国有土地收益基金、农业土地开发资金、征地农民基本生活保证基金、教育资金、农田水利资金等约定款项后的收益部分在政府和开发企业之间按照一定的比例进行分成。

持有部分优质公建配套设施。政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设，土地一级开发企业可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。

一二级联动开发，低价拿地。土地一级开发企业通过与政府协商，创造一些条件让一级开发企业取得部分二级开发项目，实现一二级联动开发，获取较高收益。

（二）房地产开发与销售（二级开发）

房地产开发与销售主要通过房屋建设销售实现盈利。房地产开发与销售的业务流程如下：

土地获取：房地产开发企业在土地一级市场通过公开市场招标、拍卖、挂牌的方式获取土地。

开发建设阶段：房地产开发企业需要在取得土地的规划设计指标要求，及各地建委颁布的建设规范下，对项目进行组织建设，房地产开发企业根据其招标规范对总包机构及其他供应商进行招标，对施工进度及质量进行监督管理，并对施工建设成本进行控制、归集与核算。

销售阶段：在施工进度达到一定条件后，房地产开发企业可向当地建委申请预售许可证，只有在取得预售许可证后，所开发建设的项目方可进行预售。

竣工验收：房地产开发企业在建筑工程竣工并验收合格后，取得《建筑工程竣工备案表》，在此基础上，房地产企业需要满足合同约定的其他交付条件后方可开展对购房者的房屋交付工作。

房屋交付：当购房协议约定的交付条件得到满足后，房地产开发企业需组织进行向购房者的房屋交付工作，房地产开发企业将以书面或其他合法形式通知购房者在约定的期限内进行房屋的现场验收及交付工作。

（三）物业租赁与管理服务

物业租赁是指企业在房产开发后自行持有，通过物业经营回收投资。物业租赁包括房屋出租、车库出租、商业楼宇、酒店、购物中心等的运营。

物业管理服务通常指向住宅、商业、办公大楼等业主提供安保、维修及维护、清洁剂卫生及园艺服务。通过向业主收取物业管理服务费实现盈利。中国的房地产市场已经积累了海量的存量住户，随着房地产投资开发业发展趋缓趋稳，为存量市场的住户提供增量服务成为一种重要盈利模式。

（四）其他服务

房地产中介服务是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。

房地产估价服务包含房地产价值评估、房地产工程质量评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估等，不过目前房地产估价主要指的是针对房地产价值的评估，即房地产估价。

二、收入会计事项汇总

执行新收入准则之后，房地产行业企业与收入相关的会计事项如下表所示：

业务类型	业务内容	会计事项
土地一级 开发	固定比例收益模式：在招标底价中明确规定土地储备开发的预计总成本和利润，要求按总成本的固定比例作为收益。	固定比例收益模式下，总额法与净额法的判断；收入按照时点法还是时段法确认，
	开发企业分享土地增值收益：政府与开发企业约定就土地的增值收益按比例分成。	开发企业分享土地增值收益模式下，总额法与净额法的判断；收入按照时点法还是时段法确认；可变对价的考虑
	一、二级联动开发模式：土地一级开发企业通过与政府协商，创造一些条件让一级开发企业取得部分二级开发项目，实现一二级联动开发，获取较高收益。	一级土地开发与二级开发作为一项履约义务，还是分别为两项履约义务；相关履约义务的控制权转移时点。
合作开发	多个企业合作开发：如一方拥有土地使用权，一方负责建造。完工后将物业出售，双方按一定比例分成。	根据合同条款及适用的会计准则等，判断其交易实质是否为： 1.合营安排 2.土地所有者将土地出售给开发商 3.开发商仅仅为土地所有者提供一项建造服务（代建业务）
房地产开发	房地产企业一般与购房者签署预售合同，收取首付款，按揭款在经过金融机构审批后才会转入房地产企业。	需判断按时点确认收入还是按时段确认收入；预收款是否含有重大融资成分。
	房地产企业在销售物业时，可能同时会提供精装修、车位。另外，还提供学校、健身房等配套。	企业需要判断精装修、车位、学校、健身房等配套，是否为单项履约义务。
回迁房	房地产开发企业在承接业务时，可能会涉及回迁房的建设工作。	需要根据回迁房的经济实质判断，是否确认为收入，以及收入金额如何确定