城市的发展回归到本质，就是迎着政策红利，提升自己、满足更高的人居需求，吸附着更多的人口沉淀下来。
✍️ 撰文 | 赵灵儿 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
自武汉、郑州、西安等城市打响轰轰烈烈的抢人枪声后，亦如上海、深圳这些大城市也丝毫不敢懈怠，人才争夺战箭在弦上，一箭更比一箭强。
近日，河南南阳、漯河、新乡等地市也纷纷出台零门槛留人政策，抢人大战愈演愈烈，逐渐渗入全国各个角落。这场角逐孰优孰劣，胜负早已暗藏于市场当中。
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河南地市
抢人亮剑
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前不久，中共河南省委、河南省人民政府印发了《建立更加有效的区域协调发展新机制实施方案》。
方案提出，促进城乡区域要素自由流动，推动郑州市放宽落户条件，其他城市全面取消落户限制。目前，河南省多个城市已开始行动。
©相关方案要求
今年8月，南阳市公安局印发通知，全面取消城市城镇落户限制，无房也可落户。紧接着新乡全面取消在城区、城镇落户的迁入条件限制，实行“零门槛”准入政策，形成公民“户口随人走”的新格局。全面取消社保缴纳年限、居住年限等各类条件限制，租房亦可落户。漯河市也于近日实施按户口迁入途径分类登记备案的“零门槛”准入政策，全面取消在城区、城镇落户的“稳定住所、稳定就业”基本迁入条件限制，实行以群众申请为主，不附加任何条件。
©漯河媒体相关报道
上述几个城市，都是被郑州的人口落户吸得比较多的城市，尤其是南阳。在这场声势浩大的抢人大战中，地市此举，可谓拿掉了最后的遮羞布，零门槛落户猛烈地冲击着楼市预期。表面的目的看似纯粹——为了去库存、增加常住人口提振经济数据，利于本地的产业转型。但结合人口，城市的发展趋势，似乎暗含了另一层意思，中国人口红利即将耗尽，地方显然已经意识到了城市收缩的压力，人口老龄化压力。房价好比一座城市的“股价”，如果城市未来的前景不达预期，再厉害的炒作也只能得逞一时。地市显然不可媲美省会城市、大城市，最终能否留住人口、让当地楼市增值仍然有待商榷。
©人口吸引力才是城市的未来
拿郑州来说，大学生是最宝贵的人才资源，也是城市发展的有力支撑。数据显示，近六成本地高校毕业生愿意留在郑州发展，2019年郑州高校毕业人数61万，照这个量级计算，郑州仅需要2年多时间便能留下百万人才。从年初至今，一批批地市看房团不断往郑州挺进。大量人才、人口涌向大城市的趋势势不可挡，城市归根结底是人，是生活，这是城镇化发展的必经之路。
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大城市的房子
更有价值
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一直以来，大城市的人口和需求是房企卖房的最佳助推剂。今后，市场会进一步证明：越是大城市，房子越有价值，增值速度越快，收益越高。眼下房企正在这个节骨眼上逐步放弃小城，回归有价值的一二线。
©2019中国城市开发投资吸引力排行
2013年，碧桂园不到800亿的规模，而去年碧桂园冲破5000亿。凭借棚改的东风和下沉市场的蓝海，以碧桂园、恒大为代表的房企在全国各地市连续攻城掠寨、斩获颇丰。可惜的是，即便曾经在地市楼市获得了不菲的收益，这些房企现在却拒绝继续向小城扩张，甚至止步三四线。在楼市寒冬中，房企都捂住钱袋子小心过冬，今年的房企负债率更让人胆战心惊，没有足够的黄金铺路，资金不允许房企继续向小城市冒险。2019上半年，50家房企平均资产负债率达81.1%，而且最高负债率的房企更是高达95.3%。尤其是头部房企，负债率均超过了80%。除此之外，房企在地市谨慎拿地也与楼市大行其道的“高周转”有很大关系。
©上半年上市房企资产负债率
这几年，高周转为房企续命，小城市却很难具备这种高周转的条件。就需求而言，长久以来，小城市的需求已经被一些本地开发商消耗得差不多了，地市人口也热衷于流向一二线。今年上半年，不少房企明里暗里地表示过2019年投资重心将从三四线回归至一二线城市。俗话说，兵马未动粮草先行，土地就是房企的粮草，若想看清房企的动向，土拍是一个关键的切入点。
©从土地成交看房企投资侧重点
这两年受楼市大环境影响，房企拿地越加谨慎。某数据研究机构的统计数据显示，TOP20房企在二线城市的拿地规模占比明显提升，如融创、新城、正荣等房企在二线城市的拿地力度非常大。旭辉老大林中更是在公开场合强调看好郑州、武汉、西安等城市。房企重新杀回一二线的意向可窥一斑而知全豹。对于曾经争相进入的三四线却是另一番景象，三四线城市的平均流拍数量明显多于一、二线城市。
©三四线城市进入深度分化阶段
巨大的隔阂，撕裂了一二线城市和地市楼市间的差距。没有品牌房企的介入，小城市要凭借本地房企的成长和摸索，还需要很长的时间去等待。逐步被大房企抛弃的三四线，彻底成了品牌住宅市场上的孤岛。
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郑州城运的拐点
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放眼全国，当前仍被一线品牌房企争相竞逐的肥肉不多，郑州堪当此重任，它正好处在一个城运拐点刚刚开始的阶段，正是入场好时机。
2018年底的时候，郑州GDP总额超过1万亿元，郑州主城区常住人口超过1000万人。作为河南1亿人的省会，郑州正在迎头赶上。
©人口过千万城市名单
房价是一个城市基本面的投射，当一个城市的城运来了，基本面越来越好时，房价自然也会投射出来。就房产来说，郑州是不能被忽视的城市，更重要的是，郑州的城运正在到来。新书记挂帅郑州，是这个城市城运到来的起点。这样一个见证杭州腾飞的主政领导，见证了一个二线城市诞生出世界500强企业阿里巴巴，这样的经历于郑州而言，至关重要。
©和风细雨的城市提升
在郑州居住的人们，最近已经切实感受到了这个城市的变化，道路围挡焕然一新、绿化重新升级等。细节决定成败，郑州正在从细节上悄然将更好的城市面貌带给市民。随之而正在改变的，就是决定郑州未来的产业，一马当先的是科技产业。不久前，马云带阿里高管到访郑州，带着人、带着钱、带着产业，双方就一系列合作和项目签约，这早在意料之中。郑州也会进一步优化营商环境，支持阿里在郑州发展，实现共赢。
©郑州与阿里巴巴战略合作签约仪式
阿里将在郑州布局更多新业务、新技术、新产品，把郑州打造为数字化典范城市，抢占数字产业新高地。随后，格力董明珠到访郑州，海康威视落地郑州，京东郑州再布局等一系列利好接踵而至。这只是一个开始，而后我们还会一同见证更多好消息。在郑州城运拐点抓住最佳入场时机，选对区域、板块、产品，是眼下的明智之举。
©大郑州大城运
郑州在不断发展，城市不停建设，一条又一条地铁的通车，一座又一座高架的建成，都在展示着大城市急速发展的魅力。面对河南各地市在人口落户方面的“打反击”，继续吸纳城市人口、留存本地的人才、吸引纷至沓来的高端产业，都是郑州的实力所在，亦是楼市稳定的基础。
