给力点评郑州5月即将面世10盘，摇号预期加剧下刚需还剩多少机会？
眼下，新盘开盘即被抢，刚需购房者还有哪些选择？
我们整理分析了5月即将面世的10个新盘，买房者可重点关注。
■ 撰文 | 李冠乔 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
由于调控的限价措施，郑州房地产市场的金三银四在利率高企，热门楼盘开盘即清中安稳度过。
五月郑州市场预计20余盘（含加推）面市，咱们单就10个新盘项目来作个简单的分析。不足之处，欢迎拍砖。
金水区
美景美境
项目地址：
国基路渠东路交叉口东北角。
点评：
地段、地段、还是地段，随着主城区土地的稀缺，主城区的价值慢慢被显现出来，这些不可多得的楼盘真的是买一套少一套了，4号线和7号线环绕，交通方便，周边的项目陆续启动，后期居住环境会有大的提升。
大环境上，也会尽享东风渠尚风尚水的景观红利。
产品方面，项目规划有7栋高层和1栋9层洋房，户型面积为90㎡、130平三房、150平4房，容积率4.79，绿地率25%，规划2500个停车位，车位配比基本上为1:1.1，成品房装修，定位刚需偏改善。
相信，以美景作品的手法和手笔，加上位置的优越性，美景美境项目未来一定价值不菲，或将成为区域精品之作。
瀚海尔湾
项目地址：
瀚海尔湾位于金水区107辅道东清水苑西鸿宝路北。属于郑东新区北部区域，紧挨着贾鲁河、北龙湖，算是寸土寸金的位置。
点评：
项目总占地536亩，总建面150万方，其中一期住宅占地100亩，总建面28万方，建筑密度14%，绿地率48%，容积率2.9，一期规划11栋楼,25-28层,全部是精装修。
主力户型包括87㎡两房，128-138㎡3+1房，171㎡大四房，层高3米，楼王层高3.15米。
该项目由西亚斯国际学院、美国亚美迪投资集团和瀚海——中部大观地产合作开发，产品涵盖科技住宅、商业、酒店、企业孵化器、国际化学校、医院等业态。
从产品上看，酒店、办公、商业、住宅等业态丰富，改善客户重点关注。
周边聚集着清水苑、鸿园、金科智汇谷等项目。属于东区低密板块，位置不错，也是东区少有的综合体项目，相对于鸿园清水苑来说，可能没有那么低密，但项目业态丰富，更接地气，这块随着泰禾院子的面市，会越来越热门。
碧桂园国控天誉
项目地址：
位于中州大道与杨金路交叉口东北角，地理位置优越，在享受金水区的成熟配套的同时，又紧邻北龙湖，环境非常非常，紧邻中州大道、连霍高速，4号线地铁途径附近，属于杨槐村改造项目。
点评：
项目地块先是卖给了万科，后来又许给了融创，最后甩给了碧桂园，说是三婚也不为过。
地块虽然方正，但是高低配，高层为16层，洋房为7-10层，对比6层的洋房，无疑降低了舒适度。
高层面积为73㎡两房、98㎡-128㎡三房，洋房面积为142㎡-188㎡四房，定位为刚需加偏改善，售楼部及小区景观设计都带有碧桂园的特色，千篇一律，据说，高层不低于20000元/平。
项目对标北龙湖，宣传的配套也基本上是北龙湖的配套，但要明白的是，在北龙湖，基本最小面积140平起步，更别说还规划两房户型了，由此可见，项目基本上的定位是刚需偏改善，或者是首次改善的客户群体。
样板间还是碧桂园一贯的土豪风气，不过全部在实体样板间，内部景观设计还算中规中矩。周边紧邻中州大道，军用机场和污水厂是不利因素。总而言之，有优点有缺点，能不能买还是主要看价格合不合适。
惠济区
正弘府
项目地址：
位于惠济区花园路英才街交会处，正弘澜庭叙后期地块。
点评：
项目向南800米直达贾鲁河，处在地铁2号线延长线地铁口，附近有中州大道和连霍高速经过，出行非常便捷。
占地63亩，容积率2.79，建面17万方，13栋16层小高层，纯现代法式建筑，一梯一户，总户数944套。
主力户型有89㎡，125㎡，141㎡，相比一期二期，户型升级不少，也很有卖点，140大户型一梯一户的设计，120㎡普遍双阳台，而且南向是客卧一梯联通大阳台，无论视野还是赠送都不错。
楼体外立面晶石原著，简约唯美，270°全景落地玻璃幕，IMAX级视野观感，和这种外观相近的有融创系、绿城系，造价不菲，但空间感很棒。
总体来看，正弘府是北区值得推荐的项目。小高层产品，刚需、刚改客群可以关注。
和昌珑悦
项目地址：
和昌珑悦项目位于郑州市北三环与丰华路交会处西南角。
点评：
项目规划4栋高层公寓（1栋平层公寓+3栋loft公寓），产品以26㎡带装修公寓、约33-52㎡毛坯LOFT（一层得两层）为主，loft产品中以33平米为主，主要还是小面积低总价产品，方便投资客；也和现在市场上比较火爆的长租公寓产品的承租面积需求比较契合，将会是成为后期业主的福音。
项目距离地铁3号线（兴隆铺路站）仅500米左右，属于宜家商圈辐射范围，能够充分保证足够的后期人流支撑，对于投资客算是非常利好因素。
另外项目规划有2000平米的公共活动空间，包含咖啡吧，书吧，健身房等，都是围绕后期业主服务的，也增加了入住群体的生活便利性。
华润悦玺
项目地址：
位于南阳路与兴隆铺路交叉口向东500米路北
距离地铁3号线兴隆铺站不到500米，距离宜家不足400米。与和昌珑悦项目距离很近，可谓是短兵相接。
该项目三栋高层全部两梯四户，所有户型都南北通透。主力户型是117-120平的三房两厅两卫，其次是98平的三房两厅一卫，以及78平的两房两厅一卫等。
华润悦玺是一个优劣势都很明显的项目，价格很公道。不过针对华润在郑州操盘的3个项目，没有一个可以称得上是标杆，完全没有发挥出应有的实力。所以说，华润悦玺将仅仅是郑州的一个过客，不会有什么出彩的地方。 不惊不喜，就在那里。
劣势很明显：
1、人车不分流，在本来就狭小的社区内管理将是一个难题。
2、配建有700多平的托老所，跟三栋住宅显得格格不入。
3、北侧、东侧是和昌珑悦的商业，后期会比较嘈杂。
经开区
金地名悦
项目地址：位于凤栖街与航海东路交会处。
点评：
经开区金地名悦占地面积约68亩，容积率大于1小于3.5，建筑密度小于25%，建筑高度小于25%，经过6轮熔断，随后17家开发商综合报价，最终以综合房价12066元/㎡拿下，这是金地在郑州的第三个项目。
至于环境、配套、距离啥的都不说了，跟万科溪望、碧桂园峯景基本一样，没有什么大的区别。
有人调侃说，金地是一个令人同情的开发商，颇有点琼瑶剧中女主角的感觉。
的确，身为业界“招保金万”的金刚之一，不论是万科、保利还是招商，入郑之路基本上都算是一帆风顺，联合开发、单独拿地、收购旧地，金地在二七地块、航海路地块都是坎坷不断，唯一成形的金地格林小城在销售初期也是不温不火。
金地在郑州没有一点点长进，除了守着过去的辉煌，貌似找不到值得称道之处了。
名悦大概率也和之前的格林小城、铂悦一样，是一个很难让人称赞的项目。
康桥悦城·领仕馆
项目地址：
经开区南三环与经开十七大街交汇处南500米，新推出的为康桥悦城公寓产品领仕馆。
点评：
占地15亩，容积率4.0，绿化率25%，建筑面积6万方，一共规划2栋公寓（包含1栋LOFT，1栋SOHO）。
其中1#楼LOFT22层5梯30户，LOFT层高4.5米，主力户型是37㎡2室2厅1卫1厨。 2#楼SOHO19层4梯24户，SOHO层高3.8米，主力户型是29㎡1室1厅1卫1厨。 共计997套，配建停车位430个。
楼下是自建20万方综合商业，公寓的二层都打造为公共休闲空间，有健身房、图书馆、会客厅等配套功能区。
康桥领仕馆公寓最大的亮点是卫生间做到了干湿分离，这是许多公寓产品都无法做到的，一方面干湿分离的精装成本都比较高，另一方面也比较占空间，公寓本身就小。
康桥这个卫生间看着挺大，主要是把飘窗、阳台的面积计入，另一方面康桥的品牌溢价较高，能支撑精装高成本。
信保春风十里
项目地址：
经开区四港联动大道与经南十二大街交叉口西南角
点评：
信保春风十里目前仅剩113平三房、130平三房房源在售，均价为14000元/平米(毛坯房)，具体一房一价。二期为带装修产品即将面世。
信保春风十里项目由信保基金打造，由保利物业负责售后服务，总占约189亩，规划约32万方，容积率2.49，绿化覆盖率60%，近百米的超宽楼间距，两千平健身娱乐场所，健康漫步道，儿童主题乐园，萌宠乐园等五大功能空间。
春水初生、春林初盛、春风十里不如你 ，刚改值得关注。
二七区
昌建君悦府
项目地址：
二七区嵩山路与南四环交会处东200米路南，紧邻南水北调运河，附近规划有地铁7、9号线，交通便利。
昌建君悦府是昌建集团在郑州的第二个项目，继誉峰项目之后，昌建在郑州四处寻找地块，但一直举棋不定，错过了很好的入市机会。
君悦府项目2.49的容积率，2梯2户，纯粹120-143平方，应该算是郑州市区为数不多的产品。然而定位稀缺性改善产品，片区客户接受度怎样？尚待时日验证。
和旭辉首府同属不受人待见的片区，可谓是一对苦难兄弟。
五月的郑州楼市，开始充斥着各种因素的较力，在摇号政策预期加剧的当下，刚需还有多少上车的机会？