从无锡拈花湾看建业、正商、永威的特色小镇发展前景
微信朋友圈向来是热门话题的风向标，从去年8、9月份的房价飞涨，年底的公寓壮志未酬身已死，紧跟着的则是资本强势介入，到未来将会全国一片美丽鬼屋等话题连续霸屏。除了这些，其实还有一个强大的存在——特色小镇。
特色小镇在去年国家决定扶持与发展之后，一直赚取着眼球。这不，过完春节后郑州就有两家公司高调宣布自己也要玩“特色小镇”。
■ 撰文 |王毅敏 ☞ 知名地产评论人
错峰出行，一直是我近十年休闲的习惯选择。
在别人放假忙着到处看人头时，我呆在乡下陪父母安心过年；大家都上班后，我才拎着行李箱到各处转悠。
当我欣赏着上海淮海路上石库门内改造的城市民宿、在无锡拈花湾小镇体会禅意生活打造、考察田园东方尚未完成的乡村综合体、坐在武汉天地吃着情人节的德式大餐时，远在河南的郑州传来了令人感兴趣的消息。
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春节余温尚在
两家公司突然宣布也要特色小镇
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1月22日上午，计划投资30亿元的朝阳沟旅游开发项目签约仪式在登封市政府会议室举行。登封戏曲名村朝阳沟村将以建设生态旅游村镇为目标，实现居住与文化旅游有机结合，打造“豫剧文化名村，乡村旅游胜地” — —戏曲文化小镇。
上述是在去年销售收入取代河南地产一哥建业，成为新晋大哥的正商进军特色小镇的新闻。
从发展的角度来看，正商作为河南开发商大哥能够率先进军特色小镇，除了实力外 ，其魅力和趋势把握，也证实了外界对于其实力转型的猜测。
前两天，河南另外一家本地房企永威也要涉足特色小镇：
据永威置业官微消息：2月15日上午，永威置业与新密市白寨镇合作开发特色小镇项目合作协议正式签约，新密市常务副市长辛绍河，副市长姬贤杰、李松涛，白寨镇党委书记桑勇等各局委领导，永威置业总经理吕天学、常务副总经理李红建、永威商业执行董事长樊伟峰、永威置业营销总经理张晓征出席了签约仪式。
加上之前建业已经和华谊兄弟签约了并且已经开工建设的华谊电影小镇，正商和永威的速度也让其他转型慢的开发商只看到领先者走过的烟尘。
在浙江经过多年实践，已经初具规模的基础上发展起来100个特色小镇之后，国家层面决定在全国扶持1000个特色小镇，并且已经公布了首批127个被命名的特色小镇。
首批国家认证的127个特色小镇中，河南有：焦作市温县赵堡镇、许昌市禹州市神垕镇、南阳市西峡县太平镇、驻马店市确山县竹沟镇。这四个镇都是非常具有特色的。
而作为历史四大名镇之一的朱仙镇，则伴随着开封的衰落已经变成一个破败的和其它乡镇没有任何区别的破落小镇。与另外三镇——汉口、景德镇、佛山不能同日而语了。
提起特色小镇，我就马上想到新农村建设。恐怕仅在河南，半拉子工程的新农村建设都不会少于五百个吧，不妨开车到各地看看。
在新农村建设刚被提到议事日程上时，我就泼冷水——三五年后要么是烂尾楼，要么是现在破落乡村的升级版。
新农村建设的大部分参与者都手里没有几个银子。很多在县城都难有竞争力的人，凭借着三五百万甚至可能只有几十万元，就敢涉足新农村建设，不烂尾才怪。
说成为破落农村的升级版，是因为即便是有钱建了起来，也没有多人愿意买。即便，一些60后、70后不顾孩子们的反对自己做主买了，但是这些90后们也不会回去住。
相比当年的新农村建设时期，由于时代的发展，开发商手里的钱更多了。部分实力更加强大的开发商开始涉足特色小镇的开发。
特色小镇不会像新农村建设，每个村镇都搞，所以不会有那么多烂尾的情况。虽然，以这些开发商的实力建起来特色小镇是完全没有问题的，但是内容能够足以支撑吗？
平心而论，特色小镇的绝妙之处在于特，而不在于广，在于思想和理念上的“跟上来”，而不是一窝蜂的“扑上来”。所以，一心想着拿政府补贴的公司、机构和团体，就不要打特色小镇的主意了。
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早已式微的戏曲
能否支撑投资30亿的特色小镇
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正商的特色小镇是戏曲小镇，为何要建一个戏曲小镇呢？这和作为项目承接地登封的两个戏曲故事有关了。
不知你是否知道《卷席筒》、《朝阳沟》这两个戏曲故事？由戏曲故事衍生的区位优势，官方是这样描述的：
“昔有曹家湾，今有朝阳沟”，登封市大冶镇朝阳沟古名曹家湾，又名曹村，是传统曲剧《卷席筒》和现代豫剧《朝阳沟》两大名剧的故事发源地，具有打造成中原文化品牌的深厚潜质，是首批河南省传统村落。
同时，该村生态环境优美，始建于2007年的朝阳沟森林公园核心区面积4000余亩，栽植雪松、大叶女贞、银杏等各类名贵花木、经济果木等30余种30万株，四季常青、鸟语花香，园内的朝阳沟水库，湖面水域开阔，库区四周植被良好，风景优美，具备旅游资源禀赋、旅游资源结构和区位优势。
据介绍，依托朝阳沟得天独厚的资源条件，朝阳沟旅游开发项目计划投资30亿元，规划用地约5360亩，水域面积2400亩。
项目实施后，游客来到朝阳沟，将能够感受到浓郁的豫风乡韵气息，体会到自然景观和人文景观的和谐统一，有望成为登封文化旅游产业的一张新名片。
戏曲节目不知现在还有多少人在关注，恐怕80年代后出生的年轻人都很少感兴趣了吧。而作为收视率一直不高的河南卫视品牌栏目的《梨园春》，也因为没有很好的迭代产品逐渐走向式微。
在如此大背景之下，特色戏曲还有“戏”吗？以戏曲为概念的特色小镇，盖出来的房子都谁会去买？
支撑这样一个特色小镇的核心— —“戏曲”虽然谈不上注定被淘汰，但也当归于已经“曲高和寡”而应者“凤毛麟角”的行当了。即便那些真心喜欢的人，估计很多已经没有决策权了，谈何购买呢？
春节期间，郑州空城率在全国排名第七，占45.9%这部分人是郑州这个城市的中坚，而他们是以70、80、90后为主的。多少人会有戏曲情结呢？
特色小镇大致有三种：
1、功能型的；
比方云栖小镇、基金小镇、绿城的蓝城小镇等，以纯居住为主。
2、休闲度假型的；
比方古北水镇、田园东方等。
3、功能旅游型的。
比方万达青岛东方影都、海口冯小刚电影公社等。
不知正商的特色小镇属于什么样的。要靠戏曲带来游客？甭逗了，看看互联网大数据，90后已经攻占了自由行的第一地位。
你让大多数90后去看戏曲，不如杀了他们。如果有二次元表演尚可，靠卷席筒、朝阳沟或者是花木兰，吸引力恐怕会有点差距吧。
所以，正商的这个特色小镇真正的特色，应该是在河南戏曲文化的基础元素之上的再次提升和凝练，做到真正的差异化特色，做到以文化为引领，以旅游为途径，以目的地为承载，以城市为依托，以人本为核心。
毕竟，登封离郑州的距离还是较近的，而且有少林寺等传统旅游资源的引流，客源，应该不是问题。
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住宅做的还不错开发商
去做特色小镇是不是为了赶时髦
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因为产品和服务做的不错，虽然销售额不是很靠前，但是项目销售还算好，让永威在业界有着很不错口碑。
永威突然宣布签约特色小镇，给业界一个惊喜。不知他们涉足特色小镇的原因是什么，也没有去了解该项目是要建成什么样的特色小镇？
不知该项目的支撑点是什么？
仅仅是因为特色小镇是当下的时髦，抑或是永威要在该区域拿城市建设用地而搭配的特色小镇？
不错，有政策支持、舆论引导和有资金支持的特色小镇，确实是当下的风口。之前是凤毛麟角，现在是雨后春笋。这样很多标签一贴，貌似搞个特色小镇比十年前说自己在城市搞个“大型城市综合体”或者购物公园还要厉害呢。
当然，特色小镇不是无中生有，即便能够无中生有但是必须有支撑。
比方古北水镇基本上算是无中生有，但是古北水镇有着两个支撑：
一个是北京庞大官僚阶层稳定富足的生活，加上北京那么多的土豪、高级金领和国外机构。另外还是由乌镇旅游集团为主开发与运营的，有着二十多年的开发运营经验。
郑州貌似没有北京那么好的资源，永威也是没有办法和乌镇旅游集团相比。互联网化的今天，重资产开发，一般的开发商都会，只是售价的不同而已。永威此次借道特色小镇，一方面是跟绿城的发展通路更近一步，是一种升级行为，另一方面，是考验和挑战。
考验的不是资金储备和融资能力，而是扎根特色小镇与文旅开发。这是一个新命题，所以说是挑战。要有足够的准备，无论是在基础配套、人文挖掘、文化营造、布局规划，还是在合作伙伴选取、资源利用等多个方面。
以永威的性格和基因，和与浙江绿城一脉相承的发展路径，作为旗下新的产品线的特色小镇在情怀、环境、体验等方面有开发顶级住宅的开发基础，基本面应该不成问题。
值得提醒的是，无论是哪一种特色小镇，都不能抱以传统开发的思维，否则就会像银基在新密的那个项目那样，一上来就甩一堆住宅，真正代表项目精华旅游度假类产品，却不见踪影。本末倒置了。
另外，特色小镇是与地方政府合作的项目，在立项、报批规划、道路交通、环境营造、空间营造、先期导流项目设计等方面，要有更多的考虑。
还有，特色小镇讲究的是“产城融合”和“特色发展”。这应该是转投特色小镇和文旅地产的开发商们的普遍难题。
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华谊电影小镇
建成仅是开始 运营才是王道
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华谊电影小镇的“华谊”，仅仅只是提供了一个名字而已。或许是因为人家名声太响了吧。未来，华谊会不会投入很大的精力去运营，这就很难说了。
目前主要的电影基地有：
横店——这个地方已经庞大到连国民公公都不敢说要马上超越它的；
河北涿州影视城，运营的到底怎么样，大家查询资料不难得知；
无锡太湖影视城：由央视投资，主要有唐城、三国城、水浒城三部分组成。当年因为《三国演义》、《水浒传》、《唐明皇》三部电视连续剧的拍摄，所以把这三个地方带火了，但是现在差强人意了。
西部影视城，在宁夏，有着自己西部的特色，其它地方很难造西部大漠的粗犷与荒凉等特质，经营也不是很理想吧。
焦作貌似也有一个影视城，这里就不说了。
冯小刚电影公社在海口，现在尚未建完。由于海南，尤其是海口卖旅游地产的为了卖房子都会把他们从全国各地组织的看房团的人带去，所以人流量还好吧。其实目的是卖自己的房子。
成龙在广东江门也搞了影视城，也是文化旅游项目+影视基地。
目前，国内投资最大的电影小镇是国民公公的青岛东方影都，投资五百亿。
国民公公的财富是老胡没有办法比的，而国民公公在电影及娱乐方面拥有的资源也是建业没有办法比的。人家仅仅靠话题大王国民老公一个人带来的话题就足够整个建业集团忙活的。
华谊电影小镇建起来我丝毫不怀疑，但是运营才是根本。
作为功能与旅游为一体的华谊电影小镇，在电影拍摄场景提供及后期制作方面面临着诸多的竞争者。
在整个河南的旅游业做的都很不理想的情况下，整个开封不具备有度假产品支撑，开封的旅游和西安、杭州、南京这些历史名城都没有办法比。所以才会导致游客是蜻蜓点水般的走马观花团，而非休闲度假。
即便紧挨着清明上河园的建业·东京梦华，其经营现在还是刚起步，并且效果不是特别理想。
作为旅游目的地的电影小镇，其经营也绝不是仅靠自身就能做好的。有了建业与华谊的双品牌背书，再加上绿博组团的大定位和超级IP，以及吸引到的迪士尼、野生动物公园等元素吸引，机会还是很明显的。
客观来讲，不论是开封的东京梦华，还是华谊电影小镇，留给建业的功课还很多。
如果做得好的话，这两个项目是完全可以互动、相互促进的。仅仅这两个项目就能让旅客呆上三天，但是现在整个开封游客平均不到1.5天，这不能不说是开封的悲哀。
在微信群谈到长沙、武汉与郑州比较时，有人说：郑州有历史底蕴......
郑州的历史都快成传说了，开封才有历史底蕴呐！
历史底蕴有时就是包袱，比方开封、洛阳的历史底蕴都成为了包袱，因为你没有很好的利用。
人家西安、杭州、南京的历史底蕴已经开发成财富，开封呢？
他山之石，可以攻玉。我们来看两个无中生有的项目。
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他山之石，可以攻玉
两个特色小镇的启示
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无锡，因为光伏太阳能把自己坑的不轻。原本不把南京放在眼里的无锡，最近几年低眉顺眼多了。
即便如此，无锡的底气还在，无锡很多东西还是其它地方比不了的。比如拈花湾。
拈花湾是位于无锡马山国家旅游度假区的一个以禅意为主题的无中生有小镇。
马山，原本是无锡一个伸进太湖的半岛，因为得天独厚的资源在上世纪申请为国家旅游度假区。1997年无锡灵山大佛开光，当时门票40元，如今已经到了230元了。
灵山大佛与梵宫是这个项目的卖点，而拈花湾的同样是由这个开发商开发的。
由于两个项目相邻，灵山大佛景区的国际知名度使得拈花湾无需推广就把客源自然导流到那里了，加上拈花湾其产品创意及运营现在做的确实没有出其右的。（该项目我们会用一篇五千字左右文章介绍，所以这里仅做这点说明）
田园东方则在距离拈花湾大概有25公里一个地方叫阳山地方，是无锡锡山区的一个镇，以盛产水蜜桃而出名。
水蜜桃价格现在大概8-20元一枚，而不是一斤。阳山水蜜桃在华东一带十分出名，确实好吃。
田园东方项目是由国内园林上市公司第一股——东方园林负责开发运营的。
田园东方是一个农业综合体。这里仅以几个数据说明问题：
1）周围房价在四五千，田园东方项目开盘时就在万元左右，现在两万左右，当然田园东方是精装修；
2）田园东方的业主菜园，一块大概不足二分，租金就一年3000元；
3）那里的温泉度假酒店每晚售价2000元以上，当然都是联排别墅，门口停的车70%以上是上海牌照；
4）无锡及周边的人几乎没有人买那里的房子，大部分都卖给上海人了。（该项目也要专门撰文，所以不多做介绍）
这两个无中生有的项目缘何成功呢？
首先是独特的资源。拈花湾是马山国家旅游度假区与灵山大佛景区，游客自然导入，加上产品具有爆款特质。
而田园东方项目则是水蜜桃仅在那个镇才有，其它镇还真不行。这是入口，打开了入口，怎样呈现你的优势，这是另一种功夫。所以，田园东方魅力在于他的开创性，其人文与自然，田园与城市相得益彰的那种严丝合缝，值得你去参观、体验、学习、回归。
另外是田园东方的总部在上海，吸引的是上海的购房者及消费者。
这就像莫干山的民宿能够成功同样是来自上海的客户一样，前面说了古北水镇是来自北京客户做基础支撑。
特色小镇不是讲个故事就能够成功的。特质必须具有唯一性，才是特色小镇成功的第一步。
前不久，国家发改委首次公布了发改委副主任胡祖才在特色小（城）镇建设经验交流会上的总结讲话。
他对当前特色小镇的问题和方向进行了高度提炼，并明确为特色小镇发展画出了四条红线：
防止一哄而上、防止千镇一面、防止形象工程、防止政府大包大揽。
按照发改委要求，特色小镇和小城镇建设，一定要从本地实际出发，因地制宜、遵循规律，体现区域差异性，提倡形态多样性。
学习借鉴浙江等地的经验，关键要学理念方法、学内涵实质、学创新精神，切不可照搬照抄、“东施效颦”，脱离本地实际，搞成空中楼阁。切不可一哄而上、遍地开花，违背客观规律，造成资源浪费；更不能变相搞房地产开发，演变为新一轮的造城运动。