地产商债务风险频现， 过去赚的钱都去哪里了？

地产商债务风险频现，

过去赚的钱都去哪里了？

据媒体报道，申万宏源固定收益研究主管孟祥娟统计得出，截至5月16日，大中小型房地产资金缺口分别为277亿、131亿及132亿元，但由于大型房企融资途径比较广泛、融资能力强，通过海外发债和ABS等实现了净融资773亿元，而中小型房地产企业仍有202亿元的融资缺口。此外从销售回款来看，大房企销售明显好于小房企，规模居前的19家房企销售增速4月累计同比为18%。

这也意味着，即便是大型地产商，如果不是因为近年来加大了海外融资力度，也可能会出现资金链紧绷、风险频现的现象。于是，有人禁不住发问，那么赚钱的房地产，以前赚的钱都去哪儿了呢？

说实话，这是一个很难回答的问题。不仅难以回答，而且可能存在许多说不清、道不明的问题。在这里，我们不妨通过地产商的类型来进行一些分析，并透过类型看一看钱都去了哪里。

第一类，国有地产商。这类地产商，干的是公家的事，花的是公家的钱，赚的是公家的利润。管理层主要靠的是年薪。也就是说赚多赚少，跟管理层的关系并不是很大，至多影响薪酬。而薪酬与赚取的利润相比，更是九牛一毛。更何况，现在对薪酬也做出限制了，所以，关系就更小了。由于与自己个人的利益关系不大，所以，国有地产商容易出现不计代价，不讲成本，盲目扩张、特别是负债扩张的现象。不然，前几年各地出现的“地王”，大多被国有地产商所拨得。所以，很多国有地产商都是债务累累，负债率很高。自然，也就显得有资产而没钱了。

第二类，事业型地产商。这类地产商，在完成了资本原始积累以后，很多都将其当作事业来做。因此，无论是规模扩张还是债务控制，都做得比较好，债务率相对较低，资产质量较好，风险也相对较小。一旦市场发生了变化，企业出现资金紧张状况，还能通过出售优质资产等方式，化解资金矛盾，避免出现风险。应当说，事业型地产商对房地产市场的贡献还是比较大的，他们的风险，只建立在市场发生重大变化时，而一般不会因为企业的原因出现大的问题。

第三类只顾赚钱的地产商。这类地产商的眼里，只有一个字——钱。因此，他们可以为了钱，不择手段，不顾一切、不惜任何代价地利用负债来为自己赚钱，胆量很大，手段也很多，赚钱的路子也很广。赚到钱后，花起来也很奢侈。更严重的，这类地产商转移资金的能力很强，方法很多。他们把赚到的钱，通过各种渠道转移出去，把债务则留给银行，是属于最可恶，最危险的一类。

第四类是空手套白狼的地产商。他们从涉足地产行业的第一天起，就没有一分钱，就是先借亲戚朋友的钱，然后将这些钱缴了买地的首笔款。紧接着就通拿到手的地到银行贷款。如此一来，就挖到了进入房地产市场的“第一桶金”。此后，也就慢慢地越做越大。更有可恶的，压根就不开发，而是通过各种手段将地拿到后，倒卖给其他开发商，牟取差价。可以这样说，这类地产商，不管用什么手段赚钱，都是典型的投机分子。而一旦赚到钱，也会很快转移。继而负债很高，风险很大。一旦企业不行，第一个跑路的，也是这类地产商。

所以，为什么说地产商没钱呢，钱很多被转移了，或通过其他环节“流失”了。地产是造富平台，很重要的就是投机分子、不法分子比较多，是前些年在这方面的监管过松，利益链也过长，利益集团过多，以至于发展到目前地产商普遍债务累累，风险频现。

本文作者谭浩俊已入驻：

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