大拆13999户！一份剧透绍兴未来的拆迁计划！

7月1日，越城区房征办发布《2021年度越城区拆改计划》，总计拆迁13999户，拆改面积高达306.87万㎡！

整个拆改计划，分为四个阶段，项目类型包含城中村、旧住宅区、重点工程等。

拆迁不是目的而是手段，不是结果而是开端。在这劲爆的拆迁计划背后，反映出绍兴怎样的未来？

1st

纵观拆迁计划，涉及户数较多、拆改面积较大的项目类型，还属整村拆改的城中村拆迁。

根据计划内容，大部分城中村拆改项目，位于镜湖、袍江和主城区南部。

这些城中村拆改项目的分布，正代表了城市发展的趋势。

比如镜湖，城中村拆改项目主要集中在北部，和与袍江交界处。这代表了镜湖的扩张，和与其他板块的融合。

张市村拆迁后，镜湖核心区的城中村已基本完成拆迁，这也意味着镜湖核心区可利用的土地总量，已经框定。

可利用土地的多少，决定了板块未来发展的上限。虽然现在镜湖还有很多可利用的土地，但作为绍兴首位度的城市中心，这些土地划定的板块上限足够高吗？

答案显然是否定的。所以镜湖已经早早谋划，将板块周边的城中村提前扫清，这样未来需要向外拓展时，才能更加无阻。

镜湖和袍江之间的城中村拆改，则代表了镜湖与周边板块的相融。

在城市群时代，单打独斗已经难以立足，于是有了长三角一体化，有了浙江大湾区，有了囊括大半个越城区的滨海新区。

作为滨海新区的核心，镜湖自然需要加强与其他板块的联结，因此扫清板块之间的城中村窒碍，是必然之举。

不仅是拆迁，在《2021年绍兴市政府重点工作责任分工》中提及：“谋划启动中兴路以西、外官塘河以东区域2.7平方公里工业用地腾退和城市更新。”

随后的3月初，镜湖新区就成立“湖东运河东片区城市有机更新前期研究工作领导小组”，将对镜湖袍江中间的“湖东运河东片区”重新规划、进行拆迁更新，并将引入商业和产业。

拆迁，正是这个片区更新的开始。

2nd

拆迁对于楼市的影响力已经无须赘述。

镜湖的拆迁量虽大，但是楼盘云集，能够轻易消化这波拆迁户，因此对于镜湖楼市的影响不会太大。

但袍江就不一样了：拆迁量很大，楼盘却很少。目前主力在售的仅有中交·朗清园，还是个高端低密墅区项目，总价高、房源少。

这便是如今袍江的矛盾点：购房需求很足，房源却没多少。

这一方面导致了购房需求外流，流入袍江交界板块，比如镜湖湖东、则水牌等性价比较高的项目中。

另一方面，极端不平衡的供求关系，很可能引发开发商过度的热情，以及板块价格的不合理上涨。

开发商的热情，一般会从土拍中就体现出来。这也是为什么袍江时隔9个多月后推地，推出的是一块限价地。（详见：限价18800元/㎡！袍江传来一声枪响）

从拿地阶段，就抑制开发商的热情，也为袍江普通住宅的价格，提供了官方参考。

而且新地块约22万方的建筑体量，也将供应充足房源，让袍江沸腾在天上的购房需求，能够软着陆。

3rd

相较于镜湖、袍江都为大规模拆迁，越城城区的拆迁要分为两部分：一部分是二环外的城中村拆改，另一部分是二环内的旧住宅区拆改。

二环外的城中村拆改，主要集中在城南。

目前接壤二环的板块中，北面是镜湖，东面是皋埠，西面可开发的只有青甸湖，已经与融创签订协议，打造鉴湖未来城。唯一面积较大，又尚且没有整体规划、遗留城中村较多的，就只有城南。

这次城南的拆改，再加上芳泉站TOD、二环南路快速路等配套的建设，无疑是城南板块焕新的绝佳契机。

二环内，则又是另一番景象。相较于城中村拆迁的规模庞大，二环内的旧住宅区拆改，不管是总拆迁量，还是每个项目的拆迁量，都比较少。

而且根据户数和拆改面积计算，二环内拆改项目每户的拆迁面积，也都不大，但出现过3万/㎡的超高补偿价，突出一个“小而贵”。

除了旧住宅区拆改，二环内还有一类项目的拆迁，值得关注。

在拆迁计划中，我们可以看到“中国工商银行市分行征收项目”、“工商银行越城支行”、“古城金融机构征收项目”等项目。

这正是绍兴城区内，非核心功能在逐步疏解的证明。短期看，配套外移削弱了城区的配套价值，但长期看，这是古城改造的必由之路。

早在2018年，绍兴就提出要探讨绍兴古城申遗的可行性。而金融、商贸、行政等城市功能外移，正是为古城申遗铺路。

在一切落实之后，绍兴城区很可能像苏州古城一样，成为千金难求的城市价值高地。