“龙兴之地”将易主？“轻资产”下万达文旅此刻藏有多少落寞
2020堪称国内文旅产业的变天之年，聚焦文旅地产，以泰禾、新华联、山水文园等玩家为代表，债务失控引发的爆雷潮此起彼伏。为进一步降低负债率，借资产转卖“瘦身”成了部分玩家的通用策略。
在这之中，万达走在了最前列。
01
SKP首进武汉，万达放手“龙兴之地”？
月前，一则SKP将进驻武汉汉街的消息引发了文旅地产业者的关注。相比于2020年底的“空穴来风”，此次消息似乎有了更为确定的“实锤”——双方已为商办大宗交易做了公司层面的准备。
信息显示，2021年2月26日，北京华联汉街商业管理有限公司成立，其全资母公司为北京华联（SKP）百货有限公司；作为交易的另一方，万达的动作则提前一步准备到位。
来源：企查查
《武汉东沙万达商业管理有限公司分立公告》显示，根据公司2021年2月4日股东决定，武汉东沙万达商业管理有限公司（下称公司）拟以存续分立的方式分立为武汉东沙万达商业管理有限公司（下称新公司）和武汉联颐达商业管理有限公司。分立后存续公司注册资本为700万元人民币，新设公司注册资本为300万元人民币。
分立后，公司现有的汉街J3地块及汉街万达广场资产经营业务以及与汉街J3地块及汉街万达广场资产经营业务相关的资产、债权债务和人员皆由新设公司承继；公司名下汉街J3地块及汉街万达广场资产经营业务之外的其他业务，以及与该等业务相关的资产、债权债务和人员由存续公司承继。公司分立完成之前的债务，由新设公司及存续公司向相关债权人承担连带责任。
按微信公众号“华中商业地产观察”的说法，对于商办物业大宗交易而言，公司股权交易因其税费和契税的成本较少，成为比较常见的大宗商办物业交易形式，富力收购万达汉街嘉华酒店的时候，万达就单独成立武汉东沙万达商业管理有限公司万达嘉华分公司与富力公司进行股权交易。所以沿袭过往的操作路径，此次万达与华联预计或以股权交易形式进行。
相关资料显示，汉街内部划分有3个街区，其中J2为汉街一街区，J3为汉街2街区，J4为汉街三街区。而作为此次新成立的武汉联颐达商业管理有限公司，管理范围为汉街J3地块及汉街万达广场。也将成为此次标的物的重要交易部分。
汉街三个街区示意图（图片源自华中商业地产观察）
在观察者看来，一旦此次交易落定，这将会成为华中区域近10年以来最大销售金额的一宗商办物业售卖。作为此次交易绯闻中的主角，置身杂乱纷繁的猜疑，万达内部究竟历经了怎样的纠结抉择？追忆项目当年的高光时刻，或许业界能从中感知一二。
02
高光过往
谈到国内文旅地产，万达属于行业先行者，从最初的万达广场进化到后来的万达文旅城，万达在文旅地产的系列开拓性壮举，给予了整个业界以启示和思考。这其中，作为万达文旅地产“扛鼎之作”的楚河汉街，无疑最引人关注。
楚河汉街正名为武汉中央文化区项目，2010年8月，大连万达商业地产股份有限公司以76亿元的总价，以招标方式获得沙湖与东湖之间的P(2010)089号地块和P(2010)090号地块(K1-K9、J1-J4地块)使用权。按规划，项目总投资高达500亿，总建筑面积340万平方米，包括商业街、奢侈品购物中心、影城、剧场、电影科技乐园、酒店、写字楼和155万平方米的住宅群。
对于这个高点定位、天量投资的文旅地产巨无霸，万达集团对其给予了莫大期待。在当时，已经“工业化生产”商业广场、五星级酒店的万达，正在寻找一个超越性项目，按照万达集团董事长王健林的说法，在与武汉政府签订协议时，地方要求万达把这个项目打造成为“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”。而万达所做的一切，与该目标不谋而合。
为兑现承诺，项目自开工以来进展神速。2011年9月，“楚河汉街”正式开业，这距离项目正式动工仅过8个月，在这条1500米的世界最长步行街上，囊括文化、旅游、商业、美食、休闲等多种业态的汉街，被定位为“世界级水岸休闲步行街”。
2013年9月28日，武汉汉街万达广场、万达嘉华酒店、杜莎夫人蜡像馆于同日开业，王健林彼时谈到，武汉中央文化区将投入80亿元用于旅游文化板块，“作为集团旗下最奢华的万达广场，武汉汉街万达广场与同属武汉中央文化区的万达七星级酒店、万达电影科技娱乐公园、万达汉秀剧场四大项目鼎立，未来必将在中国建筑史上占有一席之地。”
凭借天量投资和超前的产品设计，至少在营销层面，楚河汉街项目引发了国内文旅地产业界和各地政府的高度关注，这恰好达到了王健林的目的，“商业地产的成败取决于有多少商家愿意追随你、相信你。如果你讲一个故事大家会相信，你做一件事情大家愿意捧你，那你就成功了。”
正是以楚河汉街项目为样本，从合肥到哈尔滨，从南昌到成都，从昆明到青岛……万达在全国范围内拉开了速率空前的文旅地产扩张序幕；与此同时，以全球“买买买”为标志，万达的出海战略也在同步推进。
时间来到2016年，国内资本监管环境陡然生变，以海航、万达、安邦为代表，过往中资企业高额举债疯狂海外扩张的操作，遭遇了政策高压。受此影响，2017年7月，万达、融创与富力的三方世纪交易，万达高调押注的文旅帝国梦被迫就此折戟。
需指出的是，此次惊天交易中，除了汉街万达嘉华酒店易主富力，万达并未将武汉中央文化区项目装入13个文旅城的交易资产包。之所以如此，按当时的情况来看，除在售的万达御湖世家及待开发的万达御湖汉印货值斐然外，在观察者看来，毕竟曾经举集团之力倾注过大量心血，对这片的商业运营板块，万达应该还保有诸多期许。
由此可见，愈是这种“刻骨铭心”的记忆，愈反衬出如今万达与SKP交易传言的纠结与落寞。
03
万达文旅地产未来何去何从？
“文化旅游与商业地产并重，这也是万达文化旅游城市综合体的一个全新尝试。”在王健林彼时看来，文化不可能像商业那么赚钱，他也做好了心理准备。因为文化牌打好了，就能吸引来滚滚人流，对发展旅游大有好处。
尽管理想丰满，但回到现实，受投资额度超标、产品设计脱离市场、运营能力有待提升等因素影响，楚河汉街项目自落地以来，其商业板块的运营回报成绩平平。
以万达室内电影乐园为例，这个坐落在沙湖畔的金色盒子总建面10万平方米，投资约38亿元，作为彼时世界上唯一的室内电影主题乐园，万达对项目的市场反响给予了殷切期待。然而由于项目定价过高，产品体验不足等原因，在2016年悄然关停后，至今没有重启的消息。
至于楚河汉街另一端的汉秀剧场，该项目耗资25亿元，由策划导演了美国拉斯维加斯“O”秀及澳门的“水舞间”等著名演出的弗兰克·德贡编排，尽管项目从建筑方案、舞台设计、演员技术细节到投资规模都开创了数个世界第一，但还是因为投资额超标、客群定位有误、运营管理人事更迭频繁等原因，项目迟迟打不开局面。2020年9月6日，项目在慰问演出中造成2名观众不幸遇难，更是将汉秀运营管理的颓势展现于世人面前。
加上早已卖身富力的汉街万达嘉华酒店、以及此次交易传闻中的万达广场和商业街，王健林曾经给予厚望的武汉中央文化区四大商业运营项目，如今均或易主或凋零。在外界看来，这一动作符合万达集团如今推行的“轻资产”战略，但作为万达文旅地产的“龙兴之地”，其究竟有多落寞与难舍，怕也只有“如鱼饮水，冷暖自知”。
在万达文旅地产高歌猛进的早年，王健林对地产行业的未来已经做出了“末日审判”。2016年10月，王健林在接受CNNMoney采访时就曾表示，中国房地产目前的市场泡沫是历史上最大的泡沫。在万达集团2018年工作总结会上，王健林更是表示，万达商业2019年要剥离所有房地产业务，一平方米的房地产开发业务也不能有，要成为彻底的商业管理运营企业。
根据日前万达集团发布的2020年轻资产成绩单：开业45座万达广场，轻资产27个，占比超过60%；2020年签约60个轻资产万达广场，是2019年数量的167%；万达院线成立15年来首次实施轻资产战略，2020年签约委托管理影城310个，是15年来已开业万达影城总数的44%；万达酒店2020年签约轻资产委管酒店56家；万达宝贝王成立6年来第一次实施轻资产战略，2020年签约轻资产乐园30家。
但“听其言、观其行”，事实上，自进入2019年，万达集团各大板块命途多舛，面对债务高压/转型受阻的困境，曾被王健林弃之如敝履的地产行业，却又让其回味起了“最初的温存”。
2019年底，万达商管完成房地产业务剥离，万达地产将集团所有地产业务揽进体系之中，继续从事房地产开发业务。在2020年年初的万达集团全体高管会议上，其内部就重振集团地产业务达成共识。至此，万达地产重启扩张路。
据不完全统计，进入2020年，万达先后在四川眉山、浙江台州、广东河源、湖北黄石、青岛即墨、安徽亳州、江苏盐城、上海临港等地拿下了系列土拍，累计金额超80亿，其中多个地块属于溢价竞拍。而以文旅产业之名低价勾地，万达似乎又踏上了曾经的老路。
视线还是回到武汉，2020年2月初，万达地产以总成交价136060万元摘得新洲阳逻P(2020)185号地块，楼面价3029.12元/平。快马加鞭，万达完成申报武汉万达城(A地块、B地块、C地块)投资备案，总投资60亿元，计划于2021年3月开工。而配合该项目后续开发更大规模的拆迁征地，目前正在快速展开。
按照眼下各路营销文的介绍，该项目将比肩楚河汉街，而回看楚河汉街的落寞现状，这个所谓媲美武汉中央文化商务区的城市新名片，未来又将走向何方？