新城系公司新城悦服务上半年营收达12亿元，关联收入占比75.4%
“关联面积占比为64.9%。”
据公司情报专家《财经涂鸦》消息，新城悦服务（01755.HK）于8月12日晚间公布截至2020年6月30日止六个月的中期业绩。
财报数据显示，上半年新城悦服务的收入为12.22亿元，较2019年同期的8.56亿元增加42.7%；毛利增长45.7%至3.64亿元，同期毛利率上升0.6个百分点至29.8%；期内利润、权益股东应占利润分别为2.06亿元、1.89亿元，双双同比增幅超过60%，净利润率则增加2.3%至16.8%。
于2020年6月30日，新城悦服务的在管面积为7122万平米，较2019年末的约6015万平米增加约1107万平米或约18.3%。
取得上述不错的成绩，表明新城悦服务的“一核两增”战略正在稳步推进。所谓一核两增，即以物业服务为核心、增值服务和增量拓展为支撑，在强化客户体验的同时提升经营价值和规模贡献。
身为新城系的成员公司，新城悦服务拥有明显的内生增长优势。克而瑞数据显示，今年1-7月新城控股全口径销售额为1195.6亿元，是17家销售额破千亿的房企之一。跟随兄弟公司的步伐，截至2020年6月末新城悦服务在全国62个地级市拥有在管项目346个，其中54.2%的在管面积位于江苏省内，而其逾2倍的合约在管比率居于行业前列。
依靠关联公司输血从来不是新城悦服务的秘密。于2020年6月末，新城悦服务来自新城系的在管面积为4621万平米，仅是上半年就新增341万平米，相应的关联面积占比为64.9%、关联收入占比为75.4%。同2019年末的数据相比，关联差由6.4%扩大至10.5%。
新城悦服务关联方依赖情况（来源：半年报）
为了夯实物业管理的核心，上半年新城悦服务还进行不同领域的变革。如通过智慧平台建设和管家网格化管理措施，以此提高服务的响应及时性；再如通过“卓悦赛场”、“项目合伙人”机制，让项目管理团队的收入与项目绩效直接挂钩，以此调动团队的积极性。
内生增长之外，外延增长是物业公司规模扩张的第二路径，亦可以看出新城悦服务在第三方扩展的决心。今年上半年新城悦服务新增第三方合约面积约1250万平米，这一数值已经超过去年全年。其中，2020年5月新城悦服务斥资1.05亿元完成诚悦时代61.5%股权的并购，这是其战略性进入办公楼领域的重要举措。
将时间轴拉长，新城悦服务的外延增长动力却略显不足。据统计，自2018年上市以来，新城悦服务仅录得2起大型并购，除了诚悦时代，另一笔是2019年5月2994万元完成对上海数渊的全资控股。
更有甚者，上市两年半有余，新城悦服务的5.38亿元IPO募资资金净额尚有2.09亿元未动用，其中计划用于获取物业管理项目的未动用金额为1.60亿元。
相比同行，新城悦服务的增值服务可圈可点，毕竟这块收入贡献已经超过基础物业管理服务。2020年上半年新城悦服务的物业管理服务收入为5.30亿元，而开发商增值服务、社区增值服务及智慧园区服务三大类合计的增值服务收入为6.92亿元，贡献率达到56.6%。
新城悦服务收入结构（来源：半年报）
而在增值服务之中，社区增值服务和智慧园区服务增长迅猛，上半年分别同比增长94.7%及133%，两者合计占据同期总收入的32.3%。其中，2020年上半年新城悦服务承接一个上海核心区域高端购物中心智慧商业项目在内的4个新城系以外的智慧工程项目，并预期后续将有更多斩获。
美中不足的是，新城悦服务的两块高增长业务盈利能力值得考究。一是社区增值服务的毛利率有所下降，表现为由2019年上半年的60.9%降至42.7%，尽管仍维持在整体毛利率之上；二是智慧社区服务的毛利率居于四项业务之末，却由此前的13.5%上行1.4个百分点至14.9%。
新城悦服务毛利率情况（来源：半年报）
与之而来的结果，物业管理服务反倒成为新城悦服务盈利增长的拉动器，2020年上半年毛利占比扩大至46.6%。同期新城悦服务的物业管理服务毛利率达到32%，已经处于行业中上游水准。