不是所有大房子都配得上改善你的生活！

当市场趋于理性之后，真正的好产品才会脱颖而出。

 文 | 大聪明 

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躁动不安的西安楼市

最近，西安楼市又开始躁动不安。

前几天朋友圈不止一个置业顾问在转发一条消息：西安限价即将取消，4月1日起要迎来涨价大潮，抓紧最后一班车，再等全款就变首付了！

现在4月1日已经过了，说好的取消限价呢？说好的涨价大潮呢？

说白了，这只是一种营销手段而已，属于“心理战”，反正发个朋友圈对他们来说又没有什么损失，但总有一些意向购房者会紧张。

紧张也情有可原，今年以来，西安部分新备案房源价格有所上调，备案均价超过20000元的项目比比皆是，多个区域房价天花板被顶破。

而且因为大平层房源扎堆亮相，总价动辄三四百万起，有的甚至高达上千万，给人造成一种“西安房价突然贵了许多”的假象。

西安进入改善时代已经成为既定事实，新房均价越来越高也是事实，我们之前就曾分析过这波涨价风潮，有的是新推房源的品质和定位高，有的是毛坯改精装，还有的是楼位比较好，涨价都是有前提的。

你去吃一碗油泼面，想要加肉臊子也得给老板加钱，价值增长了，价格没理由还原地踏步。

未来一段时间，这种“改善”的趋势还将继续加强，很明显可以感觉到，这几年越来越多的开发商开始把自己的TOP系产品布局在西安，说明他们也认可这个现状了。

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品质开始占据上风

经过2016到2018年的一波普涨之后，西安楼市逐渐回归理性，购房者慢慢冷静下来，开始关注房子的品质，开发商有房不愁卖的黄金时代也已经落幕。

从市场反馈来看，此前屡屡上演的千人摇再难觅踪影，已经在西安市场消失许久的折扣甚至是买房送车位也开始重新出现。

经过前两年茫无目的的抢购热潮，尤其是经过2019年年底爆发的新冠疫情之后，大家终于冷静下来，开始考虑到底什么样的房子才是值得买的。

房子终于开始回归“居住”的本性。

对房地产业来说，这样的变化是好事，只有购房者足够理性，开发商才会沉下心来做出好产品。

只有冷静下来，你才会明白自己最想要的到底是什么，才会去分辨你买的房子是不是真的能给你带来更好的生活。

之前有人做过统计，说中国的房子存量大概有300亿平米，如果平均到14亿人身上的话，每个人大概有21㎡。

得出的结论是中国房子人均面积已经可以满足国人需求，房子不再“稀缺”，所以楼市是虚假繁荣。

做出这种结论的人数学没问题，但一定不了解人性，也不理解“什么是人，欲望满身”这句话。

当人类解决温饱问题的时候，自然就会想要过更好的生活，人对美好生活的向往是没有止境的，在让自己过得更舒服这点上，没有人会觉得满足。

我们的祖先从穴居发展到盖房、我们的交通工具从马车变成汽车、我们的床从木板换成席梦思都离不开两个字：舒服！

五星级酒店为什么那么贵？劳斯莱斯为什么那么贵？因为住在里面、坐在里面就是享受！

▲西安凯悦酒店（图源酒店官网）

请大家记住一个概念：西安是一个常住人口超1000万的超大城市！

很多人对这个数字不敏感，毕竟我们是一个总人口超14亿的国家，但是你要知道这个世界上一大半的国家总人口都没有达到1000万。

即使只有20%的人有能力、也想要过更好的生活，会释放出多大的购买力大家仔细想过吗？

03

什么是真正的改善？

也许有人会说，这两年西安市场上大户型的房子也很多呀，完全可以满足这些人的改善需求。

说这种话的人其实根本不明白什么才是真正的改善房。

的确，西安市场上现在有很多开发商在开发项目时都会做一些150㎡以上的大户型产品，想要满足那些有换大房子需求的客户。

但是这些大户型除了卧室、客厅等功能区面积更大之外，并没有其他让人眼前一亮的特点，当你住进去的时候就知道，再大的房间以后都会感觉拥挤，你需要多一点功能空间。

而且很多产品都摆脱不了一个“硬伤”，那就是“高低配”，也就是整个社区既有针对刚需的高层小户型产品，又有针对改善客户的小高层或者多层产品，离真正的改善社区还有一定的距离。

说白了，就是社区住户不够“纯粹”，这也是很多追求“真改善”或者是终极置业的客户犹豫的重要原因。

还有的项目从户型来看都是大平层，价格也不是刚需能够企及的高度，表面来看确实是纯改善社区，但整个社区规划的都是高层不说，楼间距还特别小，从这边窗子一眼能够看到对面家里，隐私性何在？

当然，也有既满足大平层又满足低密的改善项目，周边环境也不错，但是因为成本原因，大多数都分布在新开发区域或者主城区边缘，学校、商业、医院、交通等必要的配套短期难以兑现，让很多改善客户难下决断。

说实话，只要开发商愿意，大平层在哪里都能建；只要你愿意出钱，精装修也可以不计成本，但只有地段和周边环境，是不可复制的稀缺资源。

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稀缺地段的稀缺房源

在西安，如果要找一个既满足稀缺地段，又兼顾宜居环境的区域，曲江应该是特别的存在。

这里的豪宅在很长一段时间内都是西安高净值人群的置业首选，自然环境、文化底蕴和交通便捷性皆备决定了曲江天然为改善而生。

只要说到曲江，就绕不开金地和中海两家，曲江一期的优质地块几乎都归这两家所有，所以有“一座曲江，半个金地；一个中海，半个曲江”的说法。

中海的“功”在于曲江刚起步的时候，就携100亿进驻，为曲江打了一针强心剂；而金地的“功”在于修建曲江池遗址公园、唐城墙遗址公园、配建大型商业（金地广场）、引进高端酒店（凯悦）、新建学校（南湖小学）、改造村庄、规整道路系统等等。

可以说，金地不仅是入驻曲江的开发商，还是曲江城市建设的推动者，一手打造了曲江一期的筋骨脉络。

如今的曲江一期已经是誉满西北的“高净值人群聚集区”，这其中金地功不可没。

金地造就了曲江，曲江也成就了金地。

他们围绕曲江池周边开发的芙蓉世家、湖城大境、曲江尚林苑、九玺等高端项目，成为西安乃至整个西北五省高净值阶层的置业标杆。

这些高端住宅早就已经被一抢而空，曲江一期的土地资源也早已告罄，对这两年出现的改善家庭来讲，算是一个比较大的遗憾。

不过经过多年发展，曲江二期的配套已经日渐完善，大型商超、公园、医院、地铁和优质教育资源应有尽有，重要的是这里有高净值家庭念念不忘的真改善大宅。

比如最近即将面世的金地·世家风华项目，作为区域内极为稀缺的高品质低密纯洋房社区，所有户型都是建面约175-约245㎡的大平层，完全能够满足改善甚至是终极置业的需求。

▲项目鸟瞰效果图及外立面效果图

总占地约84亩，只规划了14栋7-10F的洋房，建筑密度低、绿化率高，容积率更是只有约1.5，在限墅令之下，在曲江能做到这样容积率的项目凤毛麟角。

什么样的房子才能真正改善生活？如果你错过了曲江一期的改善热潮，希望你这次能弥补遗憾。