“金九银十”遇冷，西安楼市秋风萧瑟？

一场秋雨一场凉。

刚刚过去的小长假，再一次展现了中国人强大的消费能力。

壹

首先表现在旅游市场上。
据携程给出的黄金周出境游数据，十一期间，只是日本和泰国，就各接纳了超过20万中国游客，人均消费预计超过1万元。
除上述两个国家之外，在中国澳门和阿联酋迪拜等境外地区的免税店，狂热扫货的中国人依然引人侧目，商人们也赚的盆满钵盈。
这还只是黄金周7天的数据，事实上仅在今年上半年，我们国人境外旅行的支出就高达1275亿美元，约合9000多亿人民币，其中购物是主要消费支出。
从这点上来看，中国人普遍“钱袋子紧”这种说法明显是站不住脚的。
我们再把眼光转到国内，根据文化和旅游部官网消息，国庆七天全国共接待国内游客7.82亿人次，实现国内旅游收入6497.1亿元。
也就是说，国庆7天，平均每人每天的旅游消费不到119元，去掉住宿和交通费用，吃顿火锅都够呛，这么一看确实又有点“钱紧”。
文化和旅游部官网还说，今年小长假选择出境游的的大概有700多万人次，和之前几年长假国人海外爆买不同，今年假期出境游客更加注重放松身心，虽然出境游市场繁荣，但消费更趋理性。
同一个黄金周，同样是出境游，一边是“疯狂扫货”，一边是“理性消费”，怎么看都觉得奇怪。
而且出境游和国内游产生如此巨大的人均消费水平差异，也是一件有意思的事情。

贰

同样有意思的还有国内的楼市。
对地产商来说，9月和10月是卖房的黄金时期，能否完成一年的计划销售额，这两个月的表现至关重要。
今年因为调控，房地产市场整体表现比较疲软，刚刚过去的“金九”，一些重点城市的楼市表现没有达到预期，所以这个黄金周，各大地产商也卯足了劲儿“去库存”。
根据乐居财经发布的国内龙头房企黄金周销售业绩排行，恒大以510亿的销售额独占鳌头，是排名第二的碧桂园的2倍还多，比排名3到5位的万科、融创、保利加起来还要多68亿！
要知道，整个黄金周销售额排名前10的地产商，总销售额加起来是1702亿，恒大一家就占了近三分之一。
▲图片来源网络，图文无关
很多人估计不太明白510亿是什么概念，举个简单的例子，以安居客上西安10月新房均价12281元/㎡来算的话，你一眨眼的工夫，恒大就卖了7平米的房子。
而10月10日公布的胡润百富榜前50的门槛是520亿，差不多相当于恒大整个国庆期间的销售额。
这还不算，就在公认遇冷的9月，恒大刚刚创造了全球房地产历史上的单月销售记录，整个9月销售额达到831亿元。
而且热卖的还不止恒大一家，其身后的碧桂园和融创销售额也都超过600亿。
▲图片来源网络，图文无关
看到这样的销售成绩，很难将其和“疲软”这样的形容词联系在一起，难道“楼市转冷”只是我们的错觉？
其实不是。
根据不同渠道的公开消息，今年九月和十一黄金周的数据层面虽然不错，但归根究底其实是部分地产商在“降价跑量”，以期迅速回笼资金，保证现金流的安全。
前几年，楼市火爆，房地产行业融资环境相对宽松，所以很多房企为了“弯道超车”，借了大量款项。
不过最近因为多种原因，地产商们在国内外的融资渠道都受到限制，政策开始收紧，再加上之前借的钱到了偿还期，迅速回款便成了当务之急。
毕竟像中海这样拥有数千亿现金流、背后还有中国建筑这种巨无霸央企的公司屈指可数。
对地产商来说，先活下去，才有机会活得好。

叁

和全国楼市“形势一片大好”相比，西安的“金九银十”就显得有点“寒酸”了。
这个黄金周，西安市场上也有部分楼盘为了业绩变相降价促销，但市场反响并没有预期中的那么火热。
就拿十一期间开盘的几个项目来说，除了中铁建青秀城一期出现“千人摇”之外，万科·高新华府因为是尾盘，64套房源，通过核验的是128人，刚好是1:2。
海亮·御宸推出了518套房源，通过核验的是622人，“惊险”摇号；拉克雷公馆和临潼的蓝光·长岛国际社区因为登记人数不足而流摇。
虽然目前还没有具体的销售数据来支撑“寒酸”的说法，而且10月还未过半，依然存在楼市杀个“回马枪”的可能，但是根据几个现象去侧面观察，也能看出一点端倪。
首先，房产中介电话推销的说辞变了。
我是2016年买的房子，不知道是谁把我个人信息卖了，自从2017年交房之后，几乎每天都会接到中介的电话：哥，你XX小区的房子考虑出租或出售吗？

从上个月开始，中介来电的说辞就变了，不再问我卖不卖房，而是：哥，XX小区的房子你考虑投资吗？
其次，中介的朋友圈和行为也开始变了。
因为工作原因，我微信上加了不少房产中介，以前他们朋友圈多是发一些滞销项目或者二手房信息，最近我发现一些所谓的“热销”楼盘也开始通过中介卖房了。

而且，以前这些中介只是发朋友圈等着“捞”客户，现在已经演变成直接群发信息开始精准的“钓”客户了。

还有一个现象，只要我们发稿件，不管和自己项目有没有关系，总有一些置业顾问要在留言区留下自己的项目信息。
再次，地铁口和项目附近的中介又开始扎堆出现了。
三四年前，西安楼市还处于“低谷期”，当时只要到项目附近，无论你是不是买房的，都会有一大群人围过来发传单甚至拉人。

随着房价上涨，这样的情况已经绝少出现了，不过上个月，每次走出地铁口的时候就会有一群中介围上来，仿佛又回到了4年前。

踩盘的时候，一到项目附近，也会看到不少拿着KT板和宣传单的人，有的甚至就站在路中间，大有“要从此处过，先进售楼部”的意思。

从项目出来到停车场的短短一百米，也会有好几个其他项目的人“鬼鬼祟祟”靠过来，小声说：买房吗？旁边XX项目的房子要不要了解一下？
▲图片来源网络，图文无关
然后，许久不见的“特价房”开始出现了。
前两年，楼市是真的火爆，不管哪个项目，都要去“抢房”，降价？优惠？不存在的，不是全款置业顾问都懒得理你。

这个黄金周，连一些大地产商开发的楼盘也开始推出“特价房”了，而且部分楼盘的优惠力度前所未有的大，打折、送物业费、直接减免现金轮番上阵，购房者仿佛又找回了当上帝的感觉。
最后，数据不会说谎。
翻看了西安商品住房意向登记平台9月到现在的数据，目前已经结束登记的有64个项目（批次），其中因为登记或者现场核验人数不到房源数量的多达35个，有的项目甚至出现了“零登记”的尴尬局面，而临潼自加入限购范围以来，“第一摇”似乎也遥遥无期。

而29个需要摇号的项目（批次），还有一部分只是堪堪达到摇号线，千人摇项目寥寥无几。

整个9月，西安共有10000多套房源拿证入市，总面积达110多万平米，但是去化却不甚理想，成交量只有90万平米。

根据西安阳光售房网消息：今年9月西安开盘数量比8月大增，平均去化率为76%，与此前基本持平，但是开盘去化率100%的项目和之前相比有所减少，有的项目去化率甚至只有30%，一些以前需要摇号的项目，也出现“流摇”的情况。

而且即便是流摇的项目，以前自行开盘去化率也能达到八九成，进入9月份以后，这个数据也普遍有所下滑，尤其主城区一些此前根本不愁卖的项目，也因为价格因素，登记数量有明显的减少。

就连部分房企内部人士接受采访的时候也表示：受大环境影响，主城区成交量已经开始下行，远郊的下行情况更为严重，目前西安楼市确实已经有些凉了。

肆

这段时间，大家都在热议西安楼市进入“横盘期”。
所谓横盘最早是在说股市，指股价在一段时间内波动幅度小，无明显的上涨或下降趋势，该阶段的行情震幅小，方向不易把握。
放在楼市就是指房价波动幅度较小，投资者因为迷惑而采取谨慎观望的措施。之前成都、重庆等热点城市已经进入这一阶段，西安看起来也没能“幸免”。
楼市横盘调整，再加上刚刚落地执行的房贷利率新机制，市场观望情绪比较浓厚，“金九银十”遇冷也是在意料之中的事情。
当然，房价稳定也是政府部门和购房者们愿意看到的事情，只不过对于西安部分开发商来说，这个秋天，有点冷。
也许有人要问了：既然西安楼市遇冷，那现在还能买房吗？会不会买了以后房价就下跌？
还是那句话：刚需早上车，投资需谨慎。

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