“金九银十”遇冷,西安楼市秋风萧瑟?

一场秋雨一场凉。

刚刚过去的小长假,再一次展现了中国人强大的消费能力。

首先表现在旅游市场上。
据携程给出的黄金周出境游数据,十一期间,只是日本和泰国,就各接纳了超过20万中国游客,人均消费预计超过1万元。
除上述两个国家之外,在中国澳门和阿联酋迪拜等境外地区的免税店,狂热扫货的中国人依然引人侧目,商人们也赚的盆满钵盈。
这还只是黄金周7天的数据,事实上仅在今年上半年,我们国人境外旅行的支出就高达1275亿美元,约合9000多亿人民币,其中购物是主要消费支出。
从这点上来看,中国人普遍“钱袋子紧”这种说法明显是站不住脚的。
我们再把眼光转到国内,根据文化和旅游部官网消息,国庆七天全国共接待国内游客7.82亿人次,实现国内旅游收入6497.1亿元。
也就是说,国庆7天,平均每人每天的旅游消费不到119元,去掉住宿和交通费用,吃顿火锅都够呛,这么一看确实又有点“钱紧”。
文化和旅游部官网还说,今年小长假选择出境游的的大概有700多万人次,和之前几年长假国人海外爆买不同,今年假期出境游客更加注重放松身心,虽然出境游市场繁荣,但消费更趋理性。
同一个黄金周,同样是出境游,一边是“疯狂扫货”,一边是“理性消费”,怎么看都觉得奇怪。
而且出境游和国内游产生如此巨大的人均消费水平差异,也是一件有意思的事情。

同样有意思的还有国内的楼市。
对地产商来说,9月和10月是卖房的黄金时期,能否完成一年的计划销售额,这两个月的表现至关重要。
今年因为调控,房地产市场整体表现比较疲软,刚刚过去的“金九”,一些重点城市的楼市表现没有达到预期,所以这个黄金周,各大地产商也卯足了劲儿“去库存”。
根据乐居财经发布的国内龙头房企黄金周销售业绩排行,恒大以510亿的销售额独占鳌头,是排名第二的碧桂园的2倍还多,比排名3到5位的万科、融创、保利加起来还要多68亿!
要知道,整个黄金周销售额排名前10的地产商,总销售额加起来是1702亿,恒大一家就占了近三分之一。
▲图片来源网络,图文无关
很多人估计不太明白510亿是什么概念,举个简单的例子,以安居客上西安10月新房均价12281元/㎡来算的话,你一眨眼的工夫,恒大就卖了7平米的房子。
而10月10日公布的胡润百富榜前50的门槛是520亿,差不多相当于恒大整个国庆期间的销售额。
这还不算,就在公认遇冷的9月,恒大刚刚创造了全球房地产历史上的单月销售记录,整个9月销售额达到831亿元。
而且热卖的还不止恒大一家,其身后的碧桂园和融创销售额也都超过600亿。
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看到这样的销售成绩,很难将其和“疲软”这样的形容词联系在一起,难道“楼市转冷”只是我们的错觉?
其实不是。
根据不同渠道的公开消息,今年九月和十一黄金周的数据层面虽然不错,但归根究底其实是部分地产商在“降价跑量”,以期迅速回笼资金,保证现金流的安全。
前几年,楼市火爆,房地产行业融资环境相对宽松,所以很多房企为了“弯道超车”,借了大量款项。
不过最近因为多种原因,地产商们在国内外的融资渠道都受到限制,政策开始收紧,再加上之前借的钱到了偿还期,迅速回款便成了当务之急。
毕竟像中海这样拥有数千亿现金流、背后还有中国建筑这种巨无霸央企的公司屈指可数。
对地产商来说,活下去,才有机会活得好。

和全国楼市“形势一片大好”相比,西安的“金九银十”就显得有点“寒酸”了。
这个黄金周,西安市场上也有部分楼盘为了业绩变相降价促销,但市场反响并没有预期中的那么火热。
就拿十一期间开盘的几个项目来说,除了中铁建青秀城一期出现“千人摇”之外,万科·高新华府因为是尾盘,64套房源,通过核验的是128人,刚好是1:2。
海亮·御宸推出了518套房源,通过核验的是622人,“惊险”摇号;拉克雷公馆和临潼的蓝光·长岛国际社区因为登记人数不足而流摇。
虽然目前还没有具体的销售数据来支撑“寒酸”的说法,而且10月还未过半,依然存在楼市杀个“回马枪”的可能,但是根据几个现象去侧面观察,也能看出一点端倪。
首先,房产中介电话推销的说辞变了。
我是2016年买的房子,不知道是谁把我个人信息卖了,自从2017年交房之后,几乎每天都会接到中介的电话:哥,你XX小区的房子考虑出租或出售吗?

从上个月开始,中介来电的说辞就变了,不再问我卖不卖房,而是:哥,XX小区的房子你考虑投资吗?
其次,中介的朋友圈和行为也开始变了。
因为工作原因,我微信上加了不少房产中介,以前他们朋友圈多是发一些滞销项目或者二手房信息,最近我发现一些所谓的“热销”楼盘也开始通过中介卖房了。

而且,以前这些中介只是发朋友圈等着“捞”客户,现在已经演变成直接群发信息开始精准的“钓”客户了。

还有一个现象,只要我们发稿件,不管和自己项目有没有关系,总有一些置业顾问要在留言区留下自己的项目信息。
再次,地铁口和项目附近的中介又开始扎堆出现了。
三四年前,西安楼市还处于“低谷期”,当时只要到项目附近,无论你是不是买房的,都会有一大群人围过来发传单甚至拉人。

随着房价上涨,这样的情况已经绝少出现了,不过上个月,每次走出地铁口的时候就会有一群中介围上来,仿佛又回到了4年前。

踩盘的时候,一到项目附近,也会看到不少拿着KT板和宣传单的人,有的甚至就站在路中间,大有“要从此处过,先进售楼部”的意思。

从项目出来到停车场的短短一百米,也会有好几个其他项目的人“鬼鬼祟祟”靠过来,小声说:买房吗?旁边XX项目的房子要不要了解一下?
▲图片来源网络,图文无关
然后,许久不见的“特价房”开始出现了。
前两年,楼市是真的火爆,不管哪个项目,都要去“抢房”,降价?优惠?不存在的,不是全款置业顾问都懒得理你。

这个黄金周,连一些大地产商开发的楼盘也开始推出“特价房”了,而且部分楼盘的优惠力度前所未有的大,打折、送物业费、直接减免现金轮番上阵,购房者仿佛又找回了当上帝的感觉。
最后,数据不会说谎。
翻看了西安商品住房意向登记平台9月到现在的数据,目前已经结束登记的有64个项目(批次),其中因为登记或者现场核验人数不到房源数量的多达35个,有的项目甚至出现了“零登记”的尴尬局面,而临潼自加入限购范围以来,“第一摇”似乎也遥遥无期。

而29个需要摇号的项目(批次),还有一部分只是堪堪达到摇号线,千人摇项目寥寥无几。

整个9月,西安共有10000多套房源拿证入市,总面积达110多万平米,但是去化却不甚理想,成交量只有90万平米。

根据西安阳光售房网消息:今年9月西安开盘数量比8月大增,平均去化率为76%,与此前基本持平,但是开盘去化率100%的项目和之前相比有所减少,有的项目去化率甚至只有30%,一些以前需要摇号的项目,也出现“流摇”的情况。

而且即便是流摇的项目,以前自行开盘去化率也能达到八九成,进入9月份以后,这个数据也普遍有所下滑,尤其主城区一些此前根本不愁卖的项目,也因为价格因素,登记数量有明显的减少。

就连部分房企内部人士接受采访的时候也表示:受大环境影响,主城区成交量已经开始下行,远郊的下行情况更为严重,目前西安楼市确实已经有些凉了。

这段时间,大家都在热议西安楼市进入“横盘期”。
所谓横盘最早是在说股市,指股价在一段时间内波动幅度小,无明显的上涨或下降趋势,该阶段的行情震幅小,方向不易把握。
放在楼市就是指房价波动幅度较小,投资者因为迷惑而采取谨慎观望的措施。之前成都、重庆等热点城市已经进入这一阶段,西安看起来也没能“幸免”。
楼市横盘调整,再加上刚刚落地执行的房贷利率新机制,市场观望情绪比较浓厚,“金九银十”遇冷也是在意料之中的事情。
当然,房价稳定也是政府部门和购房者们愿意看到的事情,只不过对于西安部分开发商来说,这个秋天,有点冷。
也许有人要问了:既然西安楼市遇冷,那现在还能买房吗?会不会买了以后房价就下跌?
还是那句话:刚需早上车,投资需谨慎。

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