《中华人民共和国民法典》215、221、224条解读

第215条【合同效力与物权变动】

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

【律师点评】合同效力与物权变动的区分。

登记是物权变动的条件，不是合同效力的条件。最高人民法院关于《中华人民共和国合同纠纷案件适用法律问题的解释<一>》第9条 依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的所有权及其他物权不能转移。

合同效力依据《民法典》502条规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。比如，对于专利相关权利的转让合同，以专利申请权或者专利权的转让自国务院专利行政部门登记之日起生效。

意思自治原则是合同法的精髓，不轻易否定合同无效是自然法的延伸，也是自由市场经济的体现。

第221条【房产买卖合同预告登记】

当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。

【律师点评】房屋买卖债权进行预告登记，类似于“准物权”，对于保障物权的实现是有现实意义。一房二卖有时即使追究卖方违约责任对于守约方有时也不足以弥补。“预估登记”还同时可以避免开发商通过房屋出售后进行再次抵押融资，从而损害房屋买主的合法利益。

这里需要注意：预告登记与商品房预售合同备案登记的区别，前者是民事权利制度，后者是行政管理制度，是开发商单方应当履行的公法义务。预告登记使被登记的请求权具有物权效力，预告登记产生权利保全效力、排除破产或强制执行效力等。

第224条【动产交付效力】

动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。

【律师点评】物权分为不动产物权和动产物权。不动产物权设立及变更以登记为准。动产物权设立及转让以“交付”发生法律效力。“交付”指的以合法有效意思表示的行为的结果。如果不是合法交付，那么即使取得的动产物权也没有法律效力。

对于“观念交付”，如何定义动产物权法律变动。所谓的“观念交付”指的是“允许”当事人依照约定以变通、非实际的交付方式实现动产物权的变动交付方式，具体包括简易交、指示交付、和占有改定。“简易交付”指的是动产物权受让人已经基于其他关系提前占有动产，动产物权设立以民事法律行为生效时发生效力。“指示交付”指的是第三人“占有”（占有也可能是基于合同关系、物权关系、亲属关系或公法原因或侵占盗窃等行为）动产物权，该动产物权的所有权人可以基于“负有交付义务”请求第三人返还原物。比如，乙公司与丙公司签订钢材《供销合同》，乙公司支付货款取得丙公司的《提货通知单》，该通知单注明了货权转移给乙公司，乙公司以此可以请求保管人甲公司交付货物。

法律另有规定的指的是：不转移动产交付也视为交付，比如动产抵押权设立，船舶、航空器和机动车等物权设立及变更，采用的是登记对抗主义。但是登记不得对抗善意的第三人，也就是说，如果车辆已经经过车管所登记，但是善意第三人还是通过合同买卖合法占有（被交付）该车辆，那么该车辆的所有权还是规属被交付人，而不是车管所登记记载的人。