户攻队 | 这套5000万/套的顶豪，竟做两房？哈哈哈哈哈哈哈哈~
上期，队长分析了卫生间挨着厨房户型的弊端，以及在风水学上对人体的影响。这期我们来看看豪宅户型。日前，深圳湾瑞府卖出22万/平高价，一度震惊了市场。房产君也惊讶，不过不是因为价格，毕竟见（屌）多（丝）识（心）广（态），而是惊讶他们居然拿230平、250平做两房，这样的大面积难道不是都做4-5房吗？吓得房产君，赶紧拿出他们的户型图，压压惊。
250平做两房，主卧面积约55平
| 瑞府230平两套间深圳湾瑞府230平户型，有两个套间、客餐厅、中西厨房，洗衣间和客卫，在功能分布上并不复杂，特别之处在于每个空间都很大，其中以主卧为之最。
| 瑞府250平两套间和230平户型相比，250平两套房户型主卧面积更大，甚至超过客厅，两个卧室的面积约94平，放在刚需户型中足可以做成大三房。户型做得这么奢侈，市场认可吗？据深圳媒体报道，瑞府开盘去化率近5成。作为总价3000万/套起跳的豪宅，这样的去化率可是相当华丽。其中，230平A户型，一经开盘便被抢购一空。
| 深圳湾瑞府效果图其实这种注重个人享受的产品之所以如此卖座，和其所处的区位不无关系。该楼盘地处深圳湾，毗邻CBD，海景资源稀缺，而且不缺高端商务人群，他们注重个人享受，注重私密性的维护，开阔的空间正好可以满足他们的需求。再者，项目为公寓性质，本质上就不是一种好的投资品，主要用于出租和自住，转手顾虑较少，空间安排也就可以随心所欲，不用迎合市场要求住宅多卧室的需求。
北京4房改3房，单价更高，销量更好深圳瑞府这个奢侈的户型设计，还给大家提了个醒。作为刚需群体占主流的当下，我们最多被教育的就是，优质户型要有高实用率，要用最小的面积打造出更多的房间，以满足各种不同的需求。但是，这样的思维并不适用于改善型住宅的设计。此前，北京四环核心区域有一个楼盘，将280平四房户型改成280平三房后，单价高了，销量也更好。
| 改造前户型图（来源：高策地产研究院）为什么房间数量少了，反而卖得好？原来，该项目的定位为改善型住所，目标客群主要是35~50岁的高收入人群，家庭结构以三口之家或三代同堂为主，为了保护私密性，他们一般不留客人住宿，所以不需要那太多房间。由于网络办公的普及，家里书房用的最多的是孩子，所以开发商就把书房和孩子的卧室打通，建成全成长周期子女套房。
| 改造后户型图（来源：高策地产研究院）因为把握了客户的需求，将有限面积用于提高居住的舒适度，让这个楼盘成功逆袭。当然，市场永远是最好的试金石，这样的案例适用于深圳、北京，那放在广州是否也同样受用？我们不妨对比看看。有意思的是，房产君对比一圈后发现，广州并没有深圳这样豪气的户型设计，最厉害的，也就是将118平设计成一房，162平做两房。
凯旋新世界，100平一房一厅我们先看看位于珠江新城的凯旋新世界，其和上面提到的深圳湾瑞府一样，地处CBD，拥有稀缺江/海景资源，周边不乏高尖人群。这里有100平一房一厅和79平一房一厅，其中100平一房有一个非常大的露台、独立衣帽间、储物间。
| 100平一房一厅用较大的面积做成一房，是极其注重个人享受的设计，所有空间设置均围绕主人的舒适度展开，空间够大，景观够好，有独立衣帽间等。
| 79平一房一厅在售价方面，凯旋新世界不同户型之间差距不大，特别是100平一房一厅、79平一房一厅，单价也不低，不过这样的行情放在CBD之外的地方，就不同了。凯旋新世界户型均价年代100平一房一厅9.6万/平2005年79平一房一厅10-11万/平2005年191平三房两厅11.5万/平2005年114平两房两厅10万/平2005年118平两房两厅10万/平2005年小区均价：8.6万/平数据来源：贝壳找房
南沙湾·石奥，118平一房二厅二卫南沙湾·石奥，2015年推出，是霍家在南沙的第一个地产项目，由香港人设计的户型，非常大胆。
| 77平一房二厅一卫77平一房一卫，从卫生间双洗手台、厨房2.9米的进深等设计，可以看出户型安排注重主人使用的舒适感。
| 112平一房二厅一卫112平一房二厅一卫户型，主卧有6米开间，可以连接工作室，方便工作后直接休息。此外，还有一个12米超大景观阳台，这是什么概念？接近一个羽毛球场的长度。
| 118平一房二厅二卫而最豪华的是118平户型，也是一房设计。虽然相较上面两个户型，这里设计两个卫生间，但客卫没有设计洗浴空间，可以发现这个户型主要也是供主人使用。
| 165平二房二厅三卫165平二房二厅三卫，公共空间开阔进深8.1米，开间9.9米，会客、开party都适用。
| 162平 二房二厅三卫整体看来，石奥的户型设计非常注重主人的休闲享受，会客用的公共空间。然而，从一手网签量看，项目在广州反响平平。项目规划建设290套花园洋房，卖了3年（目前一期产品显示售罄）。南沙湾·石奥南沙湾销冠年份销量成交均价排名销量成交均价2015年641.6万/平75031.3万/平2016年1601.9万/平66251.6万/平2017年132.2万/平116731.8万/平2018年42.6万/平123402.6万/平| 统计来源：中指院注：排名为在南沙湾项目中排名项目开盘当年卖了64套，在南沙湾项目中排名第7，只有南沙湾销冠13%。销量最高的是2016年，卖了160套，排名第6，占南沙湾销冠26%。
番禺一大型楼盘，一房户型单价比均价低1万番禺一大型楼盘，2004年建成，出自昔日“八大金刚”之手，楼盘设计很经典，经得起时间的考验，直到今天依然是二手成交明星，房价从数千元涨至今天4万/平左右，暴涨十几倍。不过，具体到不同户型，单价差距甚大，小区均价3.9万/平，而82-88平一房两厅的户型，才2.7-2.9万/平，比其他普通户型便宜了1万元/平左右。番禺一大型楼盘户型均价年代82-88平一房两厅2.7-2.9万/平2004年89-91平两房两厅3.9-4.5万/平2004年110平三房两厅3.6-4.6万/平2004年388平四房两厅5.9万/平2004年135平四房两厅3.5万/平2004年169平四房两厅4.4万/平2004年232-238平四房3.8-4.2万/平2004年小区均价：3.9万/平数据来源：贝壳找房实际上，这种面积大房间少的户型设计，在广州历来不多见，特别是自南沙湾·石奥项目之后，市场便鲜少看到这样的户型。或许务实的广州人，不喜欢这种户型？又或许是开发商没有大胆尝试，市面上选择不多？不好猜测，不过如果换作是你，会喜欢吗？