夫妻《离婚协议书》中关于房产的约定，能否排除法院执行？

有一个朋友咨询到：

我为公司当挂名股东，在公司贷款中签了担保责任，以个人财产作担保。

现公司无力还款，我在公司担保的银行同时还有一套按揭房属于夫妻共有。

现我和老公已离婚，协议约定房产归对方所有，但房子未办证，无法办理产权过户，是否会牵连到此房屋？

这个问题涉及到好几个法律问题，如担保债务、执行夫妻共有财产、案外人异议、夫妻之间签订的离婚协议书中关于房产权属的约定，能否排除法院的强制执行？

因为这个问题在实务中特别多。

实践中通过离婚协议（特指在民政部门备案的离婚协议书）约定某套房产归属一方配偶所有，在尚未办理房屋过户登记之前，另一方配偶因其所负个人债务，导致法院查封上述房屋。未负债方配偶基于离婚协议中对房屋权属的约定提起案外人执行异议之诉，能否排除法院的强制执行？

文章就这个问题发表一下笔者的看法。

这种情况在实务中，有的法院支持，有的法院不支持，标准不统一。

比如最高人民法院在2016年第6期《中华人民共和国最高人民法院公报》中公布的钟某某与王某、林某某案外人执行异议纠纷案的裁判观点，初步结论为：夫妻之间基于离婚协议关于财产分割约定形成的债权，不能对抗善意第三人应享有的物权，但能够对抗普通债权人的债权；案外人（原配偶一方）基于执行债权形成前与被执行人签订的离婚协议，对案涉房产所享有的权利，能够阻却对案涉房产的执行。

山东省高级人民法院进行了拓展，其出台的《执行异议之诉案件审判观点综述》中指出：金钱债权执行中，夫妻一方依据离婚协议的约定对登记在夫妻另一方名下的房产提起执行异议之诉，请求排除执行，经审查夫妻一方在人民法院查封前，已实际占有使用该房产，且对未办理过户登记，没有过错的，可予支持。但双方恶意串通，逃避债务的除外。

可能大家看的不是太明白,可直接跳过上面。

我总结一下，能否排除法院执行，主要从以下几个方面来判断。

1、看涉案债权性质，是否为普通债权。

依据《执行异议复议规定》第27条的规定：当申请执行人对执行标的享有抵押权等担保物权时，其作为优先债权人，债权因登记而具有公示对抗效力，可对抗案外人对执行标的所主张的权利。

啥意思？

也就是说涉案房屋已经有抵押了，那么你再以离婚协议的约定是不能对抗执行的。

因为抵押权是经过公示的优先债权，离婚协议是未经过公示的财产约定，对抗不了的。

2、看离婚协议形成的时间。

为防止夫妻双方恶意串通规避债务，应当要求离婚协议书签订的时间（在婚姻登记部门备案的时间）早于债务形成的时间。

3、看离婚协议书的效力。

如果离婚协议书中存在恶意串通损害第三人利益，以合法形式掩盖非法目的等无效约定，则可以认定离婚协议书无效。

4、在人民法院查封之前，是否已合法占有该房屋。

如果能够证明，除了该房屋，其名下无其它房屋，且一直居住于涉案房屋内，应当认定涉案房屋涉及案外人的生存权益。

那从伦理上讲，生存权是大于普通债权的，要优先保护。

5、案外人对未办理房屋过户登记是否具有过错。

如果案外人存在为了避税，故意拖延而故意不办理涉案房产变更登记，就会认定为存在重大过错。

通过以上分析可以看出，通过离婚协议的约定，仍可在一定范围或者程度上排除法院对夫妻一方名下房产的执行。

那么我们作为债权人，尽量在刚开始时就做好以下几项，将风险最小化。

1、应当尽量对债务人名下的房产办理抵押手续，以取得优先权。

2、在债务人尚未离婚前，针对夫妻一方所负债务，债权人可以要求债务人的配偶方提供保证担保或者承诺，承诺对夫妻一方所负债务在另一方的夫妻共同财产范围内予以清偿。

如此无论夫妻双方在离婚协议中就财产分割作出何种约定均可列入可供执行的财产范围

3、执行申请人在查找到登记在被执行人名下的房产后，由于作为实际产权的案，外人可能提起案外人执行异议之诉，导致执行过程可能被阻断。

这时候一方面申请执行人应当尽量查找更多的被执行人的财产线索，以谋求债权的最大化实现，另一方面应当积极收集债务人是否同配偶恶意串通拟通过该方式转移财产的证据在执行异议之诉中赢得主动。