房价下跌了...

今天大家都在讨论降息。

而我看到一则新闻，比较有意思。

这些网站新闻，大概意思，是说这个世界的沙子，已经从地表挖到了河床，快被挖成稀缺品了。

想想都阔怕，难道是中国房子盖得太多了？

大家都知道，“沙子”，虽然看似微不足道，但他用处的确很多，住的房子、挡风的玻璃、用的电子产品等等，都要用到他。

于是，物以稀为贵，成本要上涨！

房价要涨了？

事与愿违。

孟秋时节，不光是收获的季节，还是准备清算的季节了。

01.

“上海堡垒”、“劳斯莱斯”、“房子降价”，是最近的热搜词。

他们一个关闭了中国电影科幻元年的大门；

一个再次强调：低调，低调，要低调！港真，看完劳斯莱斯的事，我赶紧把淘宝8.9元买的宾利车钥匙打火机扔进了垃圾桶！

保时捷、玛莎拉蒂、劳斯莱斯相继出事，掐指一算，下一个应该是宾利！

最后一个，如今个别城市的楼市，降价了！他折射出了众生相。

比如广州。

源于广州番禺某大盘近期发布了一则消息：新房售价从此前的4.2万/㎡，降至3.5万/㎡。

根据公开消息看，他一口气给员工降了7000/平。

算下来，一套100平的三房，一晚上少了70来万。而且据反馈，一次性付款，更是可以再享受3.2W/平的再优惠！

要知道，去年的七月份，这个盘的单价，最高冲到了5.2w/平...

我想说，员工的福利，真好！

7000元，算是彻底打响了广州楼市“百米冲刺”的抢跑枪声，大家都不淡定了。

纷纷围绕着7，从四面八方赶来，纷纷回敬。

广州某大盘，喊出了直降60万的口号。

居然还是红色海报，应该感觉挺光荣！

这个名为柏玥晶舍的盘，趁机推出100平四房，一口单价3.1万/平，比项目整体均价3.7W/平，低了近6000/平。

他说是七夕节的馈赠。

另一个凑热闹的，叫绿湖国际城，中介声称开启“王炸”模式。

直接降到1.2W/平，大面积产品更是降到1W/平，优惠幅度达5000元/平！

以上，仅仅是我们通过公开发布的信息所统计到的部分促销。

他们的表现，会是现阶段的风向标吗？

恍惚间，似曾熟悉的场景，历历在目

前几个月，为了买到房，特意换了个速度快的手机好“在线抢房”；

过了几个月，为了维权，周末也休息不了，特地做了一批白T和横幅。

 

前几个月，还托人打电话，“王总啊，我亲戚要的那套1-25-1，安排一下，优先卖给他。千万不要留存记录！”

过了几个月，又托人“王总啊，我亲戚那套1-25-1，想办法给办个退房手续。”

总之，王总很郁闷。

02.

大家都知道，开发商的胆子一般都计较大。

没钱的要敢借钱，负债率百分之七八十只是日常状态；没地的要敢拿地，哪怕抢到的是“地王”。

但是胆子再大的开发商，对于「降价」都是十分顾虑的。

不到万不得已，开发商不会真割肉。

尤其，这还是一个房地产市场高举“稳”字旗，全方面「限制」，包括限价的背景下。

真正值得我们深思的，是“降价”背后的逻辑。

于是，那我就爆爆料。

1）

对于绝大多数的楼盘来说，都或多或少存在瑕疵房源，或楼层差，或价格定高了，或户型有硬伤。

“特价”或者“一口价”是一个常规手段。

一点点挤出来，展板上的特价卖掉了，如果需要，又做新的展板，总之永远只有五套...

这个套路，最不易造成高价买入的业主维权，最不易让人感觉在降价，收放也最游刃有余。

因为真实的“特价房”数量，只有开发商定价格的那个人知道。

真特价，还是假特价，需要反复试探，才能得知！

2）

需要注意这些楼盘的宣传广告均有时效性。

部分价值很一般的楼盘，我们称之为劣质楼盘，如今的确需要去库存了，主要目的是回笼资金。

这就是我一直说的“分化”，楼盘之间的价值分化，已经形成了。

我们一直倡导，不要买烂房子，在行情变淡的时候，会很痛苦。

3）

降价虽然已经出现，但显然还不是大概率事件。

从统计局透露出的70城房价数据看，广州楼市新房备案价格很坚挺。

折射出来，有两层意思

其一，以广州为例，显然是小众的开发商在试探性，拿少量房源在试探，因为“限价”的存在，显然并不可能全面降价。

其二，房子的确不好卖了，这是真的，一来是传统淡季，二来，是“银根”的确对房地产没有放松，包括降息，跟他没关系！

4）

观察得知，房价促销的楼盘，大多都是新房售价超出周边二手房价水平。

什么意思呢？

二手是真实市场，如果新房卖到比旁边的二手房贵很多，且没有实质性的品质迭代升级，他并没有市场！

反过来说，新盘定价，趋于理性，趋于价值决定价格，这对消费者，是好事。

这个待遇，重庆人2年多没遇到了！

5）

促销的盘多数是从尾盘和远郊无配套的楼盘。

比如数了一下广州目前降价的10个新楼盘，大多集中在外围区域，并且，没有地铁，也没有什么优势学区、集中商业等配套。

甚至品质也很一般，没有特色。

当房价不涨，比较初级的跟风投资客和现实的刚需，一定变得更加挑剔。

因此，

所以，与其说降的是价，不如说降的是温来得实在。

没了坐地喊价的底气，怎么办？

制造噱头。

今天的为实体经济定向放水的LPR新政解读，也表明了态度：房贷利率，不会动！

缺钱、借不到钱，信贷又从严，让不少房企如鲠在喉，卡住了命门。

但另一边，又很难壮士断腕般一降了事。

怎么办呢？

熬呗！

考验精细化和开发商水平的时候，到了！

03.

重庆又如何？

喜忧参半。

从微观市场来看，重庆已经开始明显的分化。

其一，部分产品的价格照样“跳”了上去。

这部分产品，有着明显的不同特征

1）土地成本，相对较高

2）产品品质，明显升级

3）综合配置，大幅提高

如果站在市场的角度看，这是一个良性的，“一份价钱一分货”是市场经济的体现。

而且，始终有人为更好的商品买单。

比如，这是我上周末，在某售楼部随手拍的照片。

其二，部分楼盘，部分区域，不仅重新找来渠道分销，还在“佣金”这方面，悄悄加厚了筹码。

这部分楼盘，也有着明显的特征：

1）位置一般，热度不够

2）价钱一般，谈不上性价比

3）品质一般，没什么突出的品质

4）区域竞争激烈

每次刷朋友圈都能看到他们刚晒出来的优惠消息。

夏季促销，在重庆同样有。

只是不像广州那样劲爆宣传出降幅。

看吧。

想要多少，有多少。

我的信息是很多的。

虽然有促销，同样有的楼盘，居然还在淡季涨价了！

具体就不说名字了。

总之。

希望你能看明白如今真实的市场。

回归理性，是必然的。

至于涨跌，重点是看房子的质素优劣。

不要过分在意大市场，而是更加专注搞清楚自己的实际需求，以及学会如何分辨房子的好坏，这才是楼市正确的打开方式。

就像有一个很资深的买房朋友，他前天兴高采烈的跟我说，又买了一套房！

很满意，没人抢，还可以尽情讨价还价！

真好！