均价2.8万/㎡，苏州这家楼盘产品力惊人，去化却……
相城有一家新楼盘，前期宣传声势浩大，据说将整个书店搬进了售楼处，而且装标很高，细节处理得也好。总而言之，产品力很强。
我以为凭借过强的产品力，首开肯定火爆。但查看网签数据，不可售和签约中总共才33套，去化不足两成。
备注:数据来源于房管局网站，已售包括签约中和不可售
于是我来到了上坤云栖时光的售楼处，产品力确实是扛把子，必须夸赞：1：4的窗墙比最大限度的兼顾采光和视野，118㎡的户型做到四房，得房率高。
去化慢主要是以下两个原因：
1、周边配套齐全，但是站在售楼处门口，能看到的只有社区底商。地铁和商业都有一定距离，片区教育资源一般。
2、对比周边新房，云栖时光售价高；片区二手房增长慢，最高挂牌价2.5万/㎡，2万/㎡左右的比比皆是。
正文之前，我们先来投票：
上坤云栖时光，位于相城区元和街道齐门北大街东、庆元路南，2019年9月由相城交建底价竞得，成交楼面价16000元/㎡。
值得关注的是，这块地是双限购地块，在出让时已经限定备案均价28000元/㎡，备案最高价30000元/㎡，最低装修标准1500元/㎡。
项目由上坤集团与相城交建投资集团共同打造，占地面积约50141㎡，总共规划了15栋小高层，其中3栋总高11层，12栋总高17层，此外还有1栋2层的配套用房。
目前在售的是7#、11#、15#、16#这四栋，中间户为105㎡的三房两厅两卫，边户为118㎡的四房两厅两卫。
80%左右的得房率，在售均价为28112元/㎡，精装修交付。
这个项目有几处特别不一样，其一就是整个社区文学气息浓厚，非常小资。
项目将大隐书局搬了进来，三面书墙环绕，正中央还种了一棵上坤之树，颜值爆表。
其二，外立面现代、简约、精致，对比市面多数小区，非常的平整。窗墙比高达1：4，把采光和视野做到最大化。
其三是注重细节。以厨房为例，配备了凉霸、台面边缘是翘起来的便于挡水、烹饪区是不锈钢自洁板便于打扫、瓷砖还专门做了美缝处理。
上坤云栖时光目前在售的主要是为105㎡的三房两厅两卫和118㎡的四房两厅两卫，这两个户型都是全明户型，带大飘窗+U型厨房+独立衣帽间，80%以上得房率。
其中105㎡的户型格局非常好，也是网签最多的户型。118㎡的户型功能性极佳，非常适合二胎家庭。
105㎡的户型▼
户型解析：该户型三开间朝南，长面宽、短进深，采光更好。南向两个卧室大飘窗设计，空间感很好。公卫是三段式卫浴设计，做了干湿分离。主卧是套房设计，带衣帽间和独立卫生间，私密性佳。
缺点是过道占用面积过多，有点浪费，比如进门，这部分空间不好利用。
118㎡的户型▼
户型解析：该户型虽然只有118㎡，却做了市面少见的四房，偏重了功能性。进门有玄关，兼顾了私密性和归家的仪式感。双阳台+U型厨房+独立衣帽间，都是流行设计。
缺点在于整体的格局和舒适度不及105㎡的户型，以主卧为例，直观感受是105㎡的主卧更开阔。
感受一下105㎡的样板间，每个空间的尺度和设计都很不错。
关于装修，项目用的都是一线品牌，精装修三大件也都有。具体装标如下：
上坤云栖时光周边在售的新盘并不多，2.8万/㎡的备案均价是比较高的，不过它也是片区内唯一一个没有超过18层以上建筑的社区。
周边二手房以老小区为主，距离项目最近的安元佳苑和书香苑都是房龄10年以上的老小区，目前均价基本都在2万/㎡以内。
片区最新的二手房是万宇名都花园和朝阳河花苑，挂牌均价远低于2.8万/㎡，但这两个项目偏刚需。
上坤云栖时光所在板块配套是比较齐全的。但是没有太大亮点，比如说学区特别优质，或者出门就能看到地铁、看到商场。
交通：项目距离地铁2号线蠡口站步行距离约600米；往北3公里是中环北线，往南1公里是春申湖快速路，自驾到达新区、姑苏、园区都非常的便利。
教育：周边教育资源丰富，2公里以内有蠡口实验小学、蠡口第二中学、蠡口中学等，但教学质量一般。
商业：项目出门就有社区底商，购物超市，靠近蠡口家具城。购物可去繁花中心、天虹广场、平江万达、大悦城（规划中）等。
医院：3公里范围内可达相城人民医院、妇幼保健院（规划中）。
上坤云栖时光的产品力很强，无论是外观、社区配套，还是户型和装修。
但配套这一块中规中矩，交通、商业、地铁都有，但就是没有特别值得夸赞的地方。
而且周边二手房价格上不去，片区最贵二手房挂牌均价2.5万/㎡。
对于大部分购房者来说，纠结之处也在于此。
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