案例分享 | 车库层高±0.1m对造价影响分析

引

建筑设计中，层高是一项关键的参数，层高的选择关乎空间舒适度和建造成本。地下室成本在整个建安成本中占比较大，且不属于销售敏感性成本，所以各家地产公司在地下室配置从面积、层高、装修标准等方面严格把控，保证地下室的成本支出与本项目的产品定位相匹配。

目前市场上地下室对于有梁楼盖的非人防车库层高（这里层高是指从底板建筑完成面到结构顶板顶面距离）一般3.6m，人防车库3.7m（中柱网小柱网时可适当降低0.1m、0.2m），本案例对地下室层高变化0.1m的各项土建成本增量做了对比分析，以便方案设计时，通过权衡因层高变化带来的成本影响，在层高与成本之间取得平衡。

一、项目简介

项目位于华东某市，用地面积74508.6㎡。总建筑面积为257369.8㎡，其中：

（1）住宅高层面积126567.32㎡，住宅小高层面积18612.96㎡，洋房37464.48㎡，合计住宅建筑面积为182644.76㎡，地下室面积为63859.83㎡。

（2）商业及配套总建筑面积为10865.25㎡。

（3）无办公建筑面积。

二、案例背景

（1）根据《汽车库建筑设计规范》规定，汽车库内室内最小净高微型车、小型车为2.2米；

大柱网：层高≥800(梁高)+300(风管)+150（喷淋）+100（桥架) +2200(净空)=3550mm。

小柱网：层高≥600(梁高)+300(风管)+150（喷淋）+100（桥架) +2200(净空)=3350mm。

（2）从成本经济性考虑，车库层高增加，地下室埋深增加，设计抗浮水位升高，影响的成本费用有：增加桩基或锚杆抗浮费用、增加土方开挖和回填费用、增加基坑支护费用、增加土建工程（基础、墙体、柱、墙面装修）以及安装管道等工程量增加费用，提高整体工程造价，因此层高每增加10cm越来越受到开发商的重视。

三、方案对比

下面通过对比地下室层高3.65m和3.75m，进行测算分析。通过负1层为例，对负1层实体工程量变化进行分析测算，得到明细如下：

方案一：层高3.65m（只比较基础筏板以上部分）

方案二：层高按3.75m（只比较基础筏板以上部分）

四、对比结果

（1）两种结果对比：层高每增加10cm，钢筋、混凝土、模板工程量约增加0.6%~1.5%，砌体工程量约增加3%，墙面装饰约增加3%，综合单方成本增加10-11元左右。

（2）增加10cm，达到深基坑深度要求时，需增加专家方案论证、基坑支护增加费的影响；另外层高增加，地下室埋深增加，可能会引起桩基地下室抗浮成本增加。

五、案例总结

层高控制要点：

Ø 地下室使用结构找坡，地下室底板及顶板利用结构坡度，减少地面建筑厚度，从而节约室内净空；

Ø 在机电设计时，要求设计院用BIM检测碰撞点，合理优化风管、喷淋、桥架走向布置（尽量平行布置），避免在某处多点交汇，而影响层高增加；

Ø 设备管线交叉点避让主车道，设计中主要能保证“车道处、以及大部分的停车位处”的净高为2.2米即可，避免车库高度人为增高，造成不必要的浪费；

Ø 当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，设备用房处局部降板或设置塔楼地下区域；

Ø 适量采用中柱网和小柱网，减少梁的高度，从而减少层高；

Ø 谨慎使用无梁楼盖体系，无梁楼盖体系确实能降低主体成本，但安全风险较大，某些项目使用无梁楼盖体系已出现安全质量事故，在某些城市已经禁止使用无梁楼盖。