【案例解读】房屋买卖未过户，拆迁补偿款到底归谁？
【基本案情】
2008年6月3日，秦某某（买受方）与孙某某（出卖方）签订《房屋买卖合同》，约定孙某某将其与张某某共有的一处肉联厂的房产、土地的50%转让给秦某某，转让价款525万元。
2009年7月2日，孙某某、秦某某、张某某签订了《协议书》，共同确认孙某某已于2008年6月3日将其与张某某合伙出资购买的肉联厂资产中的全部土地、房屋中孙某某所有的50%转让给秦某某；肉联厂资产中的房屋和土地归张某某和秦某某共有，各占50%。由于该地段属于危旧房拆迁改造范围，转让后双方一直未办理房产权属变更登记手续。
2016年2月4日，当地房管局与孙某某、张某某签订《征收补偿协议书》，约定有产权证的房屋补偿费为4700余万元，无产权证的房屋补偿费为1000余万元。
秦某某主张房屋拆迁补偿费应归其与张某某共有，遂以孙某某为被告、张某某为第三人诉至一审法院，要求确认其与张某某共同享有涉案房屋及土地的所有权，后变更诉讼请求为：要求确认其享有涉案房屋及土地补偿权益的50%。一审法院以物权确认纠纷为案由立案审理。
【法院裁判】
1.一审法院审理后认为，涉案房屋、土地已经转让，虽未办理房屋过户手续，但双方签订的房屋买卖合同已经生效，包括有证房屋和无证房屋的拆迁补偿款均应归秦某某和张某某共有，故判决支持原告秦某某的诉讼请求。孙某某对有证部分的房屋补偿费判决服从，但对无证部分的房产补偿费的处理结果不服，遂提起上诉。
2.二审法院认为，孙某某与秦某某签订《房屋买卖合同》后，并未办理房地产产权转移登记手续，故秦某某尚未取得案涉房地产的房屋所有权和土地使用权，其与孙某某之间仅系房屋买卖合同关系，秦某某要求确认相关征收补偿费用的50%归其所有不当。但鉴于孙某某未针对有证部分房屋的补偿费提起上诉，故对一审法院确认有证部分房屋补偿费50%归秦某某所有的判决内容予以维持；对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。二审法院撤销一审判决，改判有证部分的房屋拆迁补偿款中的50%归买受人秦某某所有，驳回秦某某的其他诉讼请求。
3.秦某某不服二审判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院以买卖合同纠纷为案由进行再审后，撤销二审民事判决，维持一审民事判决。
【评法析理】
最高人民法院再审后认为，本案的焦点问题包括利害关系人之间就没有产权证照房产的征收补偿费用发生纠纷能否通过民事诉讼解决，以及本案当事人之间诉争的房屋征收补偿费用应如何分配问题。
1.关于利害关系人之间就没有产权证照房产的征收补偿费用发生纠纷能否通过民事诉讼解决的问题。根据物权法定原则，不动产以在有权登记机构进行权属登记作为取得物权的法定依据。但在现实中不可避免地存在着没有取得规划许可证和产权证的无证房产，此类无证房产不能按照《中华人民共和国物权法》等法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记。此类无证房产即使在相关的利害关系人之间流转，相关的利害关系人也仅是取得对该无证房产的占有和使用。在国家征收时，一般情况下征收主体根据先前确定的征收方案针对无证房产作适当的补偿。在征收主体按照征收方案确定的具体补偿数额予以补偿后，有关利害关系人之间就该征收补偿费的归属或分配产生纠纷，向人民法院提起诉讼，人民法院应当作为民事纠纷予以受理。人民法院受理此类民事纠纷案件，主要是针对利害关系人之间就诉争的征收补偿费的归属或分配作出裁判。因征收主体已对该无证房产作出了征收补偿决定，因此人民法院审理此类案件并不涉及对该被征收的无证房产变相认定为违法建筑的确权问题。二审判决认定本案诉争的无证房产补偿费用分配涉及到违法建筑确权并以此驳回秦某某就该部分的诉讼请求，属于适用法律错误，予以纠正。
2.关于本案当事人之间诉争的房屋征收补偿费用应如何分配问题。秦某某与孙某某2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，秦某某支付了约定的购房款，孙某某交付了房屋和房产证书原件。但因涉案房屋所在地的土地2014年被纳入政府拆迁改造范围，故双方至今仍未办理房屋产权变更登记手续。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，秦某某对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因所购房屋物权已因拆迁而消灭，则秦某某已无法取得所购房屋的产权。孙某某作为涉案房屋登记的所有权人，与第三人张某某一起和房屋管理局签订了国有土地上房屋征收补偿协议书，孙某某在该协议中的合同权利即为其出卖给秦某某的房屋及土地使用权的对价。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，孙某某在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至秦某某名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，秦某某可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价，即拆迁补偿款。现孙某某亦尚未实际领取拆迁补偿款，秦某某请求确认其享有上述征收补偿协议中对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。
关于涉案无产权证明的房产因政府征收行为而支付的补偿款归属问题，因该无证房产位于双方签订《房屋买卖合同》涉及的资产范围内，《房屋买卖合同》虽未明确转让的资产是否包括诉争的无证房产，但结合孙某某自2009年向秦某某交付后再未对案涉任何房屋及土地进行占有、使用或者管理维护的事实，应当认定孙某某与秦某某之间具有流转该无证房产的意思表示，并且已实际交付，秦某某自2009年起已经实际占有和使用该无证房产。一审判决对此焦点问题的认定和处理符合法律规定，应予维持。
2017年12月28日，最高人民法院终审判决如下：一、撤销二审民事判决；二、维持一审民事判决。
【案例来源】
见《中国裁判文书网》，2018年03月06日发布，案号：（2017）最高法民再407号；审判长：李延忱，审判员：李晓云，审判员：王 丹；裁判日期：2017年12月2８日。裁判文书原文附后，供读者参考。