深圳规划剖析：西部发展是否已到极限，东部未来何去何从？

城市规划，向来都是一个隐形的“房价主导者”。

“房价主导者”又会把深圳房价引向何方？深圳西部房价是否已经到了头，东部又将何去何从？

本篇，报哥将为你挖一回深圳城市规划小史。

《深圳经济特区总体规划(1986-2000)》

带状组团，内外二元

在《深圳市国土空间总体规划（2020-2035）》没有出版之前，深圳一共有三个版本的城市总规划。

最最重要的，当属第一版。

深圳为何成为现在这幅模样？为何自东向西发展？在这一版的规划中你都能找到答案。

在这个时期，很特别的两个时代特点是：

香港和深圳之间形成了一条“一线关”，而深圳为了做“脱贫实验”画了一个小圈形成了一条“二线关”。

也正是特区这的两个时代特点，规划师们做出了一个东西长、南北窄的规划图，城市的空间结构被称之为“带状组团”。

所谓的“带状”，就是特区会紧贴香港而发展，方便“三来一补”以港资助理，也方便两地联系；

而“组团”，是在各个组团之间规划出宽度不等的隔离履带，还有三条东西向的交通干线连接各个组团。

事实证明，“带状组团”这样的雏形相当稳定，直到今天，你也可以看到深圳城市发展的这一条肌理。

值得一说的是，这个版本的规划是深圳第一次按照特大城市的规模规划。

这一个时期，罗湖、上步、蛇口已经发展了起来，但是盐田、沙头角、福田、南头仍然是一片荒地，可以说，这个时候的深圳就算是在关内也是一片滩涂。

不过，也正是在这个时候，深圳人真正意识到土地问题的严重性，也正是在1986年《土地法》诞生，名动一时的“中国土地第一拍”发生在一年之后的1987年。

当时的这一版设计，也是为日后的深圳城市发展留了一手：

第一，城市分期发展，这也导致了深圳从罗湖、福田、南山一直到现在的大前海，一路向西发展；

第二，福田中心区，当时的中心在罗湖，而规划明确了莲花山这样的对景，此后的大方向一直没有改变；

第三，超前预留了妈湾，也就是前海这一带的。

《深圳市城市总体规划(1996-2010)》

轴带结合，梯度发展

现在我们说的大热城市中心前海，在当时还没有什么事，只是被预留了一篇空地。

事实上，在21世纪之初，南山还是一个没有很多人看得上的睡城。在当时的一些报纸上，还会看到有人讨论在南山买房，坐地铁到福田、罗湖上班的讨论。

房价也能看出南山在当时的地位如何。根据深圳房地产年鉴的数据，2000年深圳三级市场均价3155.97元/m²，南山低于平均值，均价为2492.46元/m²，而彼时的福田最高，均价为4541.55元/m²，盐田基本和南山相当，均价为2492.46元/m²。

很显然，这个时候被上一个年代规划好的福田中心区已经处于王者地位。

话说，城市规划，很大程度上是为了解决那个时代所面临的一些问题。在这个年代，深圳所面临的问题主要有三：

第一，此时内外二元的发展模式已经显露出弊端。

关内发展得还不赖，关外却是拉低水准，这样一来倒成为了深圳发展成国际化大都市的一大阻力。怎么样让”二线关“内外发展平衡？

在这一版的规划中，深圳规划出南向北方向的三条发展轴：

西部发展轴：由特区出发沿珠江口向广州伸展；

中部发展轴：向龙华、观澜方向发展；

东部发展轴：沿布吉、龙岗一线向惠阳方向发展；

同时，也根据这三条发展轴粗略地划分了西部发展地带、中部发展地带、东部发展地带。

值得注意的是，这一版规划还是深圳首次将规划范围扩大到全市范围。而这样的划分，似乎也为此后的房价分化写下了伏笔。

第二个问题是，产业转型升级。

20世纪90年代初期，深圳的工业以“三来一补”加工贸易为主，不过这样的产业却一度后继乏力。到了90年代中期，深圳面临了两个选择：是按照惯性去打，还是闯一条新路？

深圳人当然是选择了后者，而制胜武器就是——发展高新技术产业。

1998年的春天，深圳终于告别了最后一年的“荔枝节”。同年秋天，深圳广聚了人才和科技，举办了第一届高交会。

当年，官方还为此定了几个目标：

近期（1996-2000）：把粗放型经济转变为集约型经济；

远期（2001-2010）：发展高新技术产业、现代物流业、现代服务业；

远景（2010以后）：建设成现代化城市。

同时，深圳也在重点建设深圳高新技术园区、葵涌高新产业生态走廊、龙岗大工业区高新技术出口工业园。

第三，更是一个关键问题，深港合作。

1997年就是香港回归，官方还是很关心香港能不能和大陆融合，并且发挥它国际金融中心位置的。

为了达成国家的这一个政治任务，深圳也是把整个整个深圳划分为三个圈层、九个组团：

第一圈层：特区内组团：南山组团、中心组团、东部组团；

第二圈层：特区外组团：宝安中心组团、中部组团、横岗组团；

第三圈层：特区外组团：西部工业组团、龙岗中心组团、东部工业组团。

尽管是知道内外二元的发展模式会对整个深圳的平衡发展有所影响，但还是优先发展离香港最近的特区内组团，这也是有一点点隐含的深港关系在里面。

《深圳市城市总体规划(2010-2020)》

三轴两带多中心

最直接影响西部房价高涨的一个元素在这一版的规划中出现了——预留已久的前海，终于在此刻出手，被规划为深圳“新中心”。

虽然整个前海有言在先，说不搞房地产，但不得不说，这样的定位成为了深圳西部房价很大的助涨力。

但前海，真正用意却是深港合作区，不难看出顶层设计对深港友好联系用心之切。

可以说，这一版本的规划已经确立了深圳城市规划从原本的增量空间扩张转向了空间优化的模式发展。

当时做这一版规划的时候，官方为设计院提出了四个要求——“区域协调、经济转型、社会和谐、生态保护”。

这个空间结构还是颇具包容性的，在自身用地紧张的情况下，强化了区域之间的联系，也是强调了区域协作的空间结构。

这样的空间结构可以浓缩为“三轴两带多中心”。

所谓“三轴”，有一点沿用上一版规划的意思，考虑到深港联系和珠三角其他城市联系的用意。

“三轴”向北分别联系广州、东莞、惠州甚至北部的江西、湖南等地区，向南紧密联系香港，包括西部的深圳湾口岸、中部皇岗口岸、东部的罗湖口岸以及莲塘口岸。

“两带”，则指向两条发展带：向西跨越珠江，向东联系粤东地区。向西，北部发展带联系中山江门，南部发展带联系珠海、澳门。向东，北部发展带连接惠阳，南部联系大亚湾。

“多中心”，两大主中心一位福田-罗湖中心，二位前海中心，除了两个中心之外，还新增了五个分中心——龙岗、龙华、光明、坪山、盐田。

《深圳市国土空间总体规划(2020-2035)》(在编)

2020年，《深圳市国土空间总体规划(2020-2035)》并没有如约而至。

不过，从之前的一些新闻中或许可以窥探到这一版规划中的蛛丝马迹。

2018年1月，深圳市委六届九次全会提出要落实新一轮城市总体规划，实施“东进、西协、南联、北拓、中优”战略，全面实现特区一体化，携手周边城市共建世界级大都市圈。

而在2020年12月31日发布的深圳“十四五”规划建议中，略有提到深圳之后五年的城市规划如何：

发展战略：东进、西协、南联、北拓、中优

空间结构：多中心、网络化、组团式、生态型

城市空间体系：一核多心网络化

都市核心区：做大做优

东部：提升东部发展能级，打造产城融合的龙岗—坪山城市东部中心

西部：优化西部向湾格局

北部：拓展北部发展腹地

可以说，福田的中心定位是一直未变的，而“一核多心网络化”的结构或是重新把深圳中心挪回福田，形成一个福田-南山-罗湖-龙华四者联合的都市核心区。

简单地说来，深圳是要以此为中心，然后向东进（龙岗-坪山方向），向西协（宝安方向），向南联（香港方向），向北拓（光明方向）。