武汉这样买房，5年之后你至少多挣100万

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：美丽的房姐  你好！疫情原因，收入严重影响，目前海珀御观年底交房，还贷2.3w，准备手上所有钱提前还款150w，减小压力，然后卖掉现在自住城投翰城到手300w左右，不想另加负债，保守方案买月亮湾120 130小户型，两种方案1、近半年内卖掉自住房城投翰城，年底搬家去绿地，入月亮湾，但是得附近租房一年陪读，城投花重金装修一线湖景，家人极力反对置换！但我不看好城投翰城片区发展空间。2、家人同意一年半以后等小孩毕业，卖城投再入月亮湾，或者其他片区投资，我又担心涨价，买不起 。置换时间改怎么选，或者其他思路， 想听听房姐的建议！

回答：你好，如果你是考虑自住，从城投换到月亮湾没有问题。如果是考虑升值潜力，不建议这样换。更好的方案是：

1.卖掉城投，入手广州一套上车盘。

2.卖掉城投，置换星球内推荐的升值潜力更大的板块。

选择贷款的前提，是投资的标的物正确，本身有良好的涨幅。这样一来，杠杆的乘数，就是利润的乘数。如果投资选筹的标的物错误，涨幅低于持有的成本，包括贷款的利息，那么这个标的物可以选择一个合适的时间出手，我们俗称"优化"选筹。选筹正确，利润是正数，所以尽力贷款；选筹错误，利润是负数，所以贷款越多，亏损越多，在合适的机会卖掉。如果选筹错误，还清贷款是正确的。但是如果有现金，又可以进行正确的选筹和贷款。

新增的利润，大于亏损的利润，那么就把资产投入到新的利润标的物上，在一个合适的时间，出手亏损标的，也就是卖房。这里的关键，在前后时机的把握，楼市不是稳定的行情， 往往是3年不涨给，一涨3年涨幅，涨幅跑输的标的，也要扛到上涨阶段，才是最佳出手机会。在此之前，买入的动作，也要同步进行。

支付的利息，换取了新的利润机会。

提问：房姐您好，深圳被限购了，上月咨询了您，您建议去广州，我立马行办理落户了，因为研究生学历，说这个月底可以落户广州成功。现在遇到了问题主要还是认知层面的。1 到广州买房，我的算法是买房中介费税费加每月的贷款，3年后估计50万的支出了，如果房子涨不到50万实际算下来还是亏的。然后3年后还存在个流动性的问题，能否卖了广州的，再去深圳建仓。2 把钱弄到银行做一个大额理财，300万起步的信托是6个点的利息。这样我们目前的钱加上3年企业经营所得也有不少钱了，3年后可以去深圳直接建仓。我不知道我是不是算错了，估计是您最笨的一个学生啦。当然如果我打算买广州我起码会把您推荐的次新房全部去跑一遍，然后看个50套再下手。我认为跑平大势的水平和眼光还是有的。最近再选择的节骨眼上，总是的麻烦您，谢谢您

回答：你好，感谢付费！

持有房产的成本是很低的。资金成本4.5-5%，租金1.5%，实际持有成本只有3-3.5%，三年才10%，五年也才17%，和楼市五年的预期涨幅相比，是很少的。不持有房产的踏空风险却是很高的。

资金买理财的回报率只有4-5%，买房加了适当杠杆后的回报率却能达到15%左右甚至更高。因此，无论如何都不值得为了省那点资金成本而去冒踏空的风险。

结论：绝大多数情况下，无论楼市处于一轮周期中的哪个阶段（或者我们自以为它处于哪个阶段），买总比不买是长期来看回报期望值更高的选择。

提问：请问房姐，今年我计划给父母置换改善房，由于我结婚后住百步亭花园，想让父母离我近一点，目前看中了融创御央首府的房子，预计落地280W，准备卖一套房子加上贷款进行置换，想问一下如果父母养老居住的话，融创这个盘值不值得入手？另外现在我手上有2套房可以置换，一套是蓝晶绿洲92平的商品房，有两证满五年，房龄7年左右，预计挂牌价240左右，另一套是头道街黄家墩临街铁路小区108平的房子，有铁路的房产证，预计价格在210左右，房龄在18年，但不知道是否会拆迁，想问一下在考虑地段未来升值空间，房产价值等综合因素的情况下，我应该卖哪一套房子去置换融创的楼盘比较合适啊？

回答：仔细观察融创在武汉的所有项目，你会发现基本都是CEO盘。融创开发商是个靠开发商，为股东谋求利益，利润率有保障。所以买他家的房子，相对来说收益率一般，只有在部分弱二线城市中创才会走周转流，在强二线城市一般都会卖溢价。开发商卖新房时投入了巨额的营销费用全城找傻瓜接盘，而你的二手房卖房时没有人帮你全城推广。加上物业，品质，环境等溢价因素会慢慢折价，所以我们一开始投资就不选择溢价CEO盘。融创御央首府自住还行，品质不错，投资就不建议买了。黄家墩这套老房子建议出手做裂变。

如果从投资的角度，更倾向入手后湖板块的刚需盘，投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好，我本人是广州户口，老婆是湖北荆州县城老家户口，现在在浙江做网店。在盘龙城f空港有一套138平3房，在浙江有一套排屋，去年才买的。手上有现金70万。现在想去广州发展置业，武汉的房子有买家开价140万，卖了以后我就一共有现金180万左右。浙江的排屋不满两年，挂出去了没几个人问，也还有贷款，不好出手。这180万去广州的话听说要首付7成，感觉买不到好房子呀。很迷茫，犹豫卖不卖盘龙城的房子。明年9月小孩就要读小学了，挺急的。很后悔买了浙江的排屋，去年不买排屋直接去广州买房就好了。浙江的排屋有贷款，在广州怎么做到首付3成呢？告诉我怎么才能让自己的资产效益最大化呢？盘龙城的房子卖不卖呢，卖了以后如何在广州置业呢。

回答：盘龙城是价格洼地，不是价值洼地。盘龙城这个板块从地理位置来看不算太偏，大部分因为机场限高所以发展一直较弱，也没什么高楼大厦，人气不足。逐渐成为睡城，天花板相对较低。

广州目前有2种方案可以操作成首付3成，投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：亲爱的房姐，葛店那边的金地城与城有没有投资价值？不限购总价低，小户型居多。

回答：你好，感谢付费！

葛店不买 现在葛店已经很贵了，溢价太多，环武汉资产不比环一线资产，价格差不大，人口 产业和经济支撑力都不强的。买葛店只有一种可能，你需要自住。

提问：房姐您好，新人首次提问。我的情况：28岁深户，有昆山浦西玫瑰园住宅，龙岗佳兆业城市广场开间公寓，南山京基御景峯3房公寓三个物业皆为投资，现有闲钱100且到年底都不会有更多闲钱，暂不打算用掉深户住宅名额。我的问题：1、这三个物业长期持有出租还是有机会就卖掉？2、子弹100继续买深圳还是武汉还是都不买等年钱多些再下手？（深圳中洲湾公寓或龙岗世茂深港国际公寓可以吗若不好求推荐适合我投资的；武汉并不了解请推荐）谢谢！

回答：你好，远郊小面积不适合投资，公寓更不适合。深圳的公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。

虽然深圳有关于公寓的“利好”不断出现:可以续产权年限啊、改名叫“小面积住宅" 诸如此类，可是，不管怎么变在深圳，除了高端公寓深圳湾一号、恒裕前海项目、招商太子湾这些有一定的收藏价值，数量庞大的老旧公寓、一般公寓跑输大势的预期没有改变。

昆山吹到今天，还是没有流动性，哪怕紧靠地铁的那几个小区。再怎么忽悠，环一线始终就不是好资产，不好租不好卖的房子，再炒作价格纯投资也没兴趣。去看看就知道了，环京环沪环深都是房比人多。

2个投资建议：

1.买一二线省会，人口净流入的城市。

2.有房票就买住宅，实在没有房票才考虑市场价5折的公寓产品。其实更倾向这3套都出手，买入纯住宅产品。深圳1N+武汉1N是更好的配置。

提问：房姐，为什么你不推荐深圳老城区罗湖呢？租金很高啊。

回答：每一次交易都要承担税费，融资成本，利息等多重因素，租金收益再高九成情况下打不平月供。

罗湖价格一直很好啊，房价大涨也没见怎么动弹，不是很明显么？再做交易的时候，能否覆盖掉这些年的投入（资金成本、服务费用、月供），如果标的没有成长性，养着一个不为正的流水有什么用，多数人没有感觉，是因为标的太小，伤不到核心，而且每月的租金流入产生了错觉，本质上是在过家家。

所以房产投资需要成长性。但不巧的是，罗湖的房子多数没有这个特性。很多人寄希望于旧改，高大上的周边有用么，请参考目前东门、万象城的周边，周边旧改是比较难带动周边的。有的人又说那我可以博旧改啊。

现实是，如果没有一手消息，博旧改是个苦差事：

1. 正在征集意见，遥遥无期，薛定谔的旧改2. 板上钉钉，价格已经涨起来3. 旧改之后的新楼盘，一般情况下，贵这就是罗湖的不归路。除了这个原因，经济中心转移到南山福田已经显而易见，罗湖除了本身规划差、城市环境差以外，东部北部南部都很难扩展，反而是宝安、光明还大有作为的余地。当然罗湖目前有一个优势，不错中小学学位的上车好地方。

提问：房姐好，基本情况老公苏州户口，我武汉户口，孩子在苏州高新实验上初中，苏州吴江两套房产，其中一套山湖花园二区88平已出售获得子弹150，楼龄12年，另外1套太湖新城吾悦花园110平市值300～330万还有30万公积金未还，计划提前还掉明年也出售。但是到时苏州无房产，苏州户口无法挂靠，所以打算在吴江再购买160万以内的房子，用公积金再贷款80。通过上面操作，可以得到子弹370。武汉已有2套全款房子80+90，所以想在北京购买300～400，武汉再购买1套低价房子。上面操作是否合适？另外北京无房票，能用什么方法开发到自己名下的房票？北京哪些盘？吴江有没有性价比高的低价盘可以买？我和老公月入只有13k

回答：山湖花园出手思路正确，吴悦花园建议保留，做阶段抵押融资。房产投资不适合短期内快进快出，频繁换筹。刻意追求低买高卖，再继续低价买入，还不如从一开始就选择一套优质物业长期持有。吾悦花园可以长持。抵押后子弹也可以凑到300+

北京当前市场状态下：总价600万以内的都属于上车盘，其中400万以下属于竞争最激烈的一批。我推荐你选择的上车盘：

环境还可以

地段还可以（城区，近郊2005后地铁）

又能够满足正常居住的需求（2居）

又能够有很好的升值速度（选筹本身）

又能够贷款贷足（房龄，买入价，贷款操作）

流动性足够（房龄，总价，户型，买入价，物业本身）

没有风险（买入价，物业本身）

能够满足以上几点，基本是稳赚。北京回报率最高的板块推荐，破限购具体操作方案，详见知识星球内部分享。

提问：美丽的房姐您好，如果我购买当代国际花园或者万科红郡，等小孩上了初中，也就是10年后卖出，您看我算的对不对？1.当代80多平190万首付80，贷款110，10年后是80+78.1月供+91.6本金=249.7万，租金3000×120=36万，要花213.7万，还不算首付付出去10年的成本2.当代40平，总价105万，首付55，贷50，10年后是55+35.5月供+41.7本金=132.2万，减去24万租金，要花102.7万不知道我这样算是不是对的，我要是10年后卖出，您能不能麻烦帮忙预计下10年后这个小区，能够卖到多少？有赚的吗？是买40平好，还是80多的好？麻烦房姐了！

回答：1.如果不叠加杠杆，需要房价的涨幅超过资本成本，也就是房价每年10%以上涨幅上涨。如果是长周期10年左右的时间，未来10年中国二线城市的房价再翻一倍是大概率事件；但如果是精确到某个年份某个城市，那每年10%的涨幅，就是不确定的了。很多城市的上涨规律是4-5年不涨，一涨把5年涨幅全部补足，比如武汉。

2. 计算方法。计算公式就是最核心的BUG了。我们要计算自己投资的某套房产的盈亏情况，首先应该使用的是正确的公式，详见知识星球内部分享。

3. 在这个理论基础之上，买入资产的时候很少会从极微观的角度（例如某些自住需求）来衡量这套房子是否值得，更多的是根据已经成熟的估值体系就房子本身的实际情况折算估值（正向加成、反向拆骨等），综合起来明显低估的房子就是优质资产，平估和高估的一般也不进入备选。专业选手很少为了单纯的所谓品质、地段、开发商、学区、物业水准来评判和支付溢价，他们的标尺相对比较冷血理性，少了普通人尤其是本地人的很多情怀和执念因素影响，所以只要有“买”和“贷”的资格，同时财务情况平稳，下叉都是非常果断的。

提问：房姐，刚买完房，该空置还是该租出去呢？

回答：房子要不要出租，核心取决于几点：

1.你计划持有的时间，如果2-3年就要翻倍卖出，那么出租可能影响你卖出计划，装修成本可能收不回来。

2.你的装修回收成本，取决于你的装修成本，你设计的出租形式，以及这套房在市场的租金。

3.只要出租，必然有破坏，接受什么样的破坏程度，取决于这套房子本身的条件，以及你后续对这套房的处理计划。比如，核心区老破小，计划长期持有，原本装修很破，出租需求旺盛。那么，我可以好好刷白出租，简单装修，用坏再换。再比如，城郊结合部线地段的次新毛坯，出租人群少，我宁愿选择空关。所以，对于重庆这种租金低的城市，我们优先买入带住家装修房产。

而对于北京这种需要长持且租金高的城市，基本是一定要出租的，最终设计成哪种形式出租看房产的情况和自身能力。

提问：房姐，房价和收入没有关系的原因是什么？

回答：于情于理，房价都和收入没有关系。理性来讲，房子是商品，商品的价格由买家和卖家决定，无数个买家卖家形成了商品市场，最终价格的基础由市场的供给和需求来决定。

北京不到800万套住宅，三四千万人口里，至少有三分之一也就是1000万人有北京购房需求，供应的住宅不到10万套，极端的供不应求，住宅价格当然飞速上涨。商品的价格基础，只和有多少人买得起，多少人愿意购买有关。小白领月薪5000，当然买不起20万的包包，但是小白领不傻，知道20万的包包还是要买，不买，就要被同事比下去，被别人抢走男朋友。傻子说，包包是奢侈品，房子是刚需品。

亲，这个世界上没人欠你什么，往前100年，大米白面都是普通人眼里的“奢侈品”，还不是买得起买买不起滚。世界上只有买得起和买不起之分，从来不存在刚需，一切都是自己争取来的。

而感性上讲，巴渝人民口口声声说自己平均工资才4000，房价就2万了，再涨不起来了；可能他们不知道，北上深平均工资才6000，房价就8万了。到底谁的收入低，谁的房价涨不起来。

叫嚷着把收入抵不上房价而要求调控的屌丝，最终越来越买不起房。

提问：房姐，变强自己的商业意识有没有术方面的方法？

回答：思考了一下，最重要的是承认商业世界的不确定性，绝对不要被大佬们说的第一性原理迷惑。马斯克可以定义电动车、李嘉诚可以决定地段价值，因此大佬必定鼓吹第一性，做规则制定者。

普通人一定要看到商业世界的混沌性，商业世界是个key performance特别多的复杂系统，关键因素越多，不确定性越强。提升商业洞察力，关键在于扩大个人可以感知、可以影响的范围，能够撬动关键因素的概率越大，本质还是增加概率权。

如果说成功是认知×团队能力×运气，能提升运气的最佳方式，一直努力，不断迭代，重视深度介入所处行业的上下游，不断尝试跨界合作，注重别人的利益，提升蝴蝶效应扇动运气的概率。

简单说：多栽花，多试错，少听大佬鸡汤。

提问：听说重庆可能会停一两年了？你怎么看，18年初刚刚大涨完，请你可以客观的回答

回答：这个问题我反问你。如果重庆停一两年，你会继续买重庆吗？

如果你的回答是否定的，不好意思，你出局了。

因为下一个大涨你也会错过。

题主这个问题的潜台词为是否能够主观“择时”买房。

但你想想我们买重庆的核心逻辑是什么？

是“择时”么？绝对不是。

买重庆的核心逻辑是“左侧交易”，而不是“择时”建仓。

目前重庆一万出头的房价在全国大城市中名列倒数，极低的单价表现为极高的安全性。而重庆独特的地理环境，会导致主城区土地迟早开发完毕，变成第二个香港，只是时间不确定。

这才是买重庆“左侧交易”的核心逻辑。

下跌无可能，上涨无限制才是重庆最大的魅力。

最近有自媒体开始唱空重庆，因为在现在的情况下唱空能获得更大的流量。但是你想想，2017-2018年，那些房价跌的因素也依然在那里，但是为什么没人关注没人提起呢。

影响资产价格最重要的是人们的信心，经过2017-18年的大涨，重庆人的心态变了，认为买房可以赚钱了，这是支撑重庆房价上涨的内在动力。别看链家二手房挂牌量9万套，但是有多少人愿意低价卖出？

火车头一旦启动，就很难停下来。信心一旦建立，要摧毁它就难了。

我很喜欢和出租车司机聊房价，从目前的聊天情况来看，重庆依然很乐观。

在我看来，重庆已经过了暴涨的时期，未来几年将会平稳上涨，我预测未来五年的平均涨幅在15%左右，也就是五年翻倍的信心还是有的。但是它什么时候涨、什么时候停，谁能够精准预测呢。即使再回到2016年初的绝望谷底，你又会建仓吗？

我们要做的，是尽早建仓，定期定投，千万不要再错过下一轮涨幅。

提问：房姐三个比较纠结紧急的问题，1.通过什么渠道如何找到更优质的代持，家里的亲戚找起来太累了。找到的也都不是很满意。2.我们要做信用卡空挡接龙需要准备几个手刷或者大pos机呢，关于这一点能详细介绍一下吗？3，明天去沈阳 准备多呆几天，现在沈阳不限购只有二手房吗。记得以前看过你发过一篇关于代持的过户的流程很详细，但是最近怎么也没找到没找到，能在发一下吗 ，谢谢。

回答：1.有专业的代持和婚票市场，可以打听下。

代持者的选择方式一代持人户籍一般都是本地户籍，也有少部分是外籍，他们一般生活或工作在外地和国外，在当地已经没有安家置业的欲望，比如在香港和国外有稳定工作的本地人，已经拿到绿卡但未入籍、身份证还有效的当地人，派驻到当地工作的外籍人士。还有些人选择学生，理由是他们都是首套资格，其实这种代持者的质量就不是很高了，仅从贷款的角度就增加了很高难度，关键是这种人过不了两年就有刚需的要求，除非投资者是短期抛售，否则很容易产生现实利益矛盾。

选择方式二代持人一般都是和出资人志同道合的朋友或亲属，同时看好某地段类型房产，由于一方资金不足，因此找人共同出资，共收回报。

选择方式三除了近亲之外，远亲，朋友的朋友，也是一类选择。给你介绍的朋友可以作为中间担保人。首先把自己的房票用完，再用老人票，最后才考虑代持。

2.空当接龙要结合你的刷卡频率，入门级别一般是建议2+1。

2个大机+1个手刷。大机的商户更优质，内行人一般都选择大机作为养卡提额的主流工具。需要2个大机，是因为要经常切换支付平台。需要1个手刷，是因为方便携带，同时不能丰富商户选择，但是不做为主力，因为这类手刷大多是优惠类，银联赚不到钱，所以对你养卡有影响。熟练之后，建议4+2的配置。

3.沈阳二手房不限购，部分新盘开发商也可以配合你交半年社保。

提问：为什么中介总是充满谎言？

回答：中介的目标是撮合买卖双方成交，他的利益出发点决定了，既不应该站在卖家利益考虑，也无法单独为买家利益出发，当房源强势的时候，就要多忽悠买家，当市场萧条的时候，就要多打击卖家降价出售。

这种利益出发点，决定了中介必须是一个充满谎言的行业，他们的目的不是保障你的权益，一切都只是为了成交，加上房产属于低频大额交易，一些居间中介就更要抓住只有一次的忽悠机会。

很多人以为链家等大中介服务好就靠谱，其实靠不靠谱看的是业务能力，公司大只不过恰好掩盖了业务能力的差，真正厉害的中介往往没有公司(或者只是挂在公司)。

再者，房产本身也是一项超大额的投资项目，很多人一辈子可能就这一次投资机会，且不说很多年薪百万的社会中产都不具备这种专业的投资知识和技巧，整个中介群体大都只是社会底层人员，他们对于财富和房产投资的理解十分有限，这种情况下，怎么能够给购房者提供真正靠谱的购房建议呢？唯一答案是不行也得行，通过一整套培训，中介形成应对的套路，只要能够「对付买家」就可以了，想要真正懂得投资并给出合理的建议，这不是月薪5000(绝大多数情况)的中介能办到的。

房产可以说是一个低频的大宗买卖市场，未来的购房市场，会逐渐明白，买房是一个专业领域，需要真正专业的服务人员，站在买家的利益角度来为买家服务。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。