我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：智慧美丽的房姐好!最近总是看到说全国几百家房企破产的消息，纷纷降价出售，楼市好像很惨淡，请问这对于我们老百姓投资房产有什么影响呢？一种房V，就是每天报道地产新闻，转发新闻，评论新闻。比如哪里又拍地啦，某家开发商怎么啦。这其实就是记者型的房V，说白了就是媒体。媒体擅长不是地产，而是媒体，其价值是传递新闻。这类房V没有自己的立场，要做的事情，就是迎合受众。受众大部分都是没房子的，这其中一部分记者型房V看似客观，其实唱空才是这类房V的底色。自从有了自媒体之后，这类房V也学了一些新媒体的套路，比如调动情绪。据说，在所有的情绪调动中，愤怒是最高级的情绪，报道这种事情，最容易引起共鸣和转发。比如说炒饭客把房价炒高了，加杠杆快死了，这多吸引人。第二类房V，是中介型房V。这类房V，目的就是卖房子。哪里的小区怎么样，学区怎么样等等。这等于是中介在媒体上开发一个传播渠道。所以，中介怎么样，这类房V就是怎么样。中介是正当职业，当然也有自己的套路，这个不用多说。第三类房V，就是以前做其它行业的，赚了钱，然后那个时候不限购不限贷，通过其它行业赚的钱买了很多房子。这类房V，对房子其实不是很懂，本质是将房子作为财富贮藏的工具，蒙对了，房子也涨了。很多网友，对这类房V很信任，毕竟别人房子多，这是事实啊。但是，这房V，最擅长的其实不是房子，而是其它行业。因为你主要的钱不是靠房子赚的，当然不是最擅长的。要是这类房V分享一下其它行业的赚钱经验，还是可以听听的。当然，这类房V中有一小部分真正去研究房子，成长起来了。有一些还躺着吃老本。这类房V唱空起来最具有迷惑性。为啥?房子多啊，有说服力。一般套路是这样，开口就来，哥也是有很多房子的人，跟你们说啊，现在房子真的不能再买了。毕竟唱空受欢迎。第四类房V，就是真正玩房子的。以前就是个路人甲，或者做了其它行业不挣钱，主要靠房子赚钱的。这类房V，实战经验丰富，人数也不多。但是，谁愿意听他们那些细节呢？我们看个电影不好吗？舆论也对他们不利，喊打喊杀，所以发声的也比较少。媒体永远是唱空房价的。政府明显的逻辑，经济越不好，越把资金向实体和股市推，越控制资金流向，越来越楼市行政化。媒体要保持”政治正确”，才能获取更多流量。中国没有房地产媒体，只有房地产崩溃论媒体；信媒体还是信逻辑，这才是多军与空军的财富差距的原因；信自媒体还是信事实，也会是看笑话和真地主财富差距的原因。提问：房租，我于8月加入中介行业，没有开单。很迷茫又想做这行？感觉比别人慢半拍？要怎么做？怎么才能突破自己。城市江西赣州！回答：首先你要明白，什么才是好的中介？这个问题的关键，在于你怎么理解中介？在大多数人眼里，中介是一个帮别人「买房」的角色。这种观念是错的。由于买房是一项远超普通人理解能力预估范围的工程，大部分人会把「买房」看得过于简单，从而产生了一种误解：中介是别人我买房的。买房，需要一个将军视角统筹规划，执行不同的步骤。中介是分工职业，可以找房，处理贷款，带客卖房。能真正理解客户的需求，帮客户寻找房源的；业务素质过硬，能掐住卖家或第一时间找到新出房源的；银行沟通过硬，原本只能贷500的，硬能给你沟通找到贷足700的；卖房别找你砍价，找客户软磨硬泡，找你密谋划策的。提问：新人首问，美丽的房姐，我杭州及老家四线城市各一套，杭州价值300W自住目前杭州还有一张房票，老家价值245W今年年底交房，目前已经挂出去卖了，手上子弹200+，我和老公都是做生意的，流动资金起码要留80，接下来我应该怎么投资房产才能使得最大化。对于你说的房产抵押贷款出来再投入房产炒房会不会冒风险就目前的楼市来说，我目前的想法是把老家房子卖了，然后加上手上的，可以杭州再入一套，然后去临安买一套，临安目前不限购，谢谢！另外，你是我你会怎么投资？回答：你好，思路正确，4线城市人口净流出城市，房价升值缺乏动力，可以出手裂变。详见知识星球内部资料分享《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》杭州现在并不便宜，投资策略是逢笋入，不少新盘价格倒挂都在5千以上，抢到可以无脑入。另外投资角度分析萧山开元名都周边、世纪城+余杭 科技城。投资标的需要根据个人情况来区别对待。目前没有明显低沽板块。除了关注倒挂新盘外，二手推荐余杭临平星桥未来科技城、萧山市北等，配合淘笋。可以开发老人票，做接力贷买入，不占你房票，也可以首付3成，贷款30年。临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。 未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。临安目前价格并不算笋。离未来科技城其实车程也有20公里以上了，开车半个小时以上。投资二线城市的主城区洼地板块更有价值，武汉 重庆 沈阳都是不错的选择，其中重庆和沈阳二手房不限购，单价比临安更低。提问：请问用别人的房票买房需要注意哪些问题才安全，请尽量详细些。谢谢！回答：首先是你识人的水平，代持人品行最重要，后续手段都是辅助作用。一般套路，做好代持协议、授权委托、长租协议、足额抵押，可以规避90%风险。详见知识星球内部资料《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》提问：美丽的房姐，汉口北不限购区，自住或投资，后期会享受到长江新城的红利吗？如果入手，单价多少合适？回答：可以，不限购区汉口北是最优选不仅是长江新城利好，推荐理由：1.有地铁2.有长江新城的持续广告投入3.离汉口主城区最近的一个板块，承接汉口的人口外溢需求4.新盘少，不需要多大资金就能把板块炒起来5.价格并不高，其他三环边同等地段的房子已经是1w—1.5w了，汉口北的价格还是略低。6.环线位置好，处于高铁和机场之间，价格不应低于文化大道7.青山高铁新城会带动板块提升8.上风上水缺点是：除了价格和地铁21号线以及江北快车道直通二环，配套产业都一般，而且租赁市场价格低，买了月供硬扛，二手市场需要时间成熟。回答：对！二套房也可以贷款7成，具体操作流程见知识星球内部分享。提问：房姐你好，武汉房子 4楼比中高楼层要折价多少？碧桂园有个楼盘共28层，2、3、4层和顶层单价1.6。6-27层均单价1.8。这种楼层价格差异为何这么大，投资选几层比较划算呢回答：1-5层折价5%-10%，投资选择次顶或者6-10楼每个开发商的定价策略都不一样。跟楼间距，前后排建筑高度，视野等都强相关。一般是中间最高，依次向上向下递减。如果有江景，河景稀缺资源，越往上越贵。东边户比西边户贵。自住一般选择3分之2处最佳。投资一般是中间楼层到次顶之间，哪个最便宜就买哪个。提问：亲爱的房姐好！我准备卖掉现有清江山水3.3期120平顶楼房子，还完欠款手上约有170W左右。然后我老婆在深圳sfsd入一套400万以内的房子自住。如有余粮我在武汉首套加公积金再入一套100万左右房子。不知是否可行？另外，我已经在深圳看了几套房。1. 上塘金地上塘道，53.x平的两房，卖价365万，单价虽然高，但是赠送大，业主急卖比其他同户型便宜10万以上，不知是否值得去抢？2. 光明的龙光玖龙台，新房。一期单价4.6W+4500/平的装修。二期快要开盘，最小96平三房两卫，不知有没有暴击的机会？3. 福田的绿景虹湾，52平小两房，450W，精装45楼次顶朝南，景观好，还有涨幅吗？1.金地上塘道属于龙华的第三梯队，市场价5-6万，距离地铁比较远，现在可以淘到单价5万+的，所以你看的这一套并不笋。2.玖龙台是光明的标杆产品，区位品质都没话说，关键在于价格。公明的正大城都已经破五，玖龙台均价肯定要破六。光明投资前景很光明，但要考虑等待周期。3.福田整体选筹难度很高，目前重点发展区域梅彩-福保-河套，上下沙是长周期旧改拆迁、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅，热点很多，但是比较分散。价格没有优势。如果可以长持，光明可以赌一把暴击。提问：姐，想学习如何办大额卡，如何撸羊毛，学习效率最高？谢谢回答：办大额卡有几种途径 1，把社保交起来，把公积金基数按定格缴纳 2，在月末或则季末年末，拉储蓄的时候，搬砖，跟经理谈赠送大额卡的条件 3，找行长推荐签字 4，以房车本本进件 5，遇到一些小众银行放水，赶紧申请，比如最近邮储鼎雅，鼎致白金详见知识星期内部资料《信用卡年赚100万之旁门左道》提问：回迁房怎么样，比市场价低25％，需要注意什么？回答：趁着你这个问题，我科普下何谓回迁房。人们常说的回迁房分两种:第一种其实是叫指标房，顾名思义就是买个指标，把原著民的指标从开发商那买过来，无需购房名额。这个时候是房子连影都没见着，只能看到一纸开发商确权书以及开发商给的拆迁安置费，价格一般是商品房市场价的5~6折，最大的风险是时间风险，一个项目从立项，到拆迁到建楼收楼短则五年，长则十年，全看运气，属于真正的不动产，不能租不能售更别说抵押，适合没有房票，有一定原始积累等得起的，万一急需用钱，不指望这个房子来变现。第二种回迁房是已经变成或者即将变成现楼交付给村民的，离交房越近，烂尾可能性越小，房价也就越贵，想必你问的是第二种，在村民变成红本之前都要全款买入，去国土局更名所以需要购房名额，需要甄别的是回迁房的品质在很多楼盘和商品房有区别，或独立一栋或梯户比高，另外注意村民的负债，打款最好去银行做个联名账户。提问：您好，第一次置业，单身女性，考虑自住➕有升值空间。目前在罗湖区工作，您建议盐田佳兆业这个楼盘吗？71,89的户型怎么选择呢。目前首付三成的情况下，两个户型都可以cover首付。另外也看过坪山新区的楼盘，地区新楼盘多城市建设比其他区好➕有双地铁，增值空间应该有，但是缺点也很明显：新楼多，大家不会考虑二手房，短期估计是不容易变现，流动性弱，而且就算通了地铁，自住可能还是比较远。谢谢您的解答回答：盐田佳兆业广场是我比较认可的一个楼盘。但是，买这个楼盘是有前提的，就是兼一定的自住需求。你工作在罗湖，一百出头的首付，总价3到400万可买到罗湖的小两居，但罗湖的升值潜力大家都懂。去买龙岗和坪山，距离太远，升值也未必达到预期。佳兆业城广场所在的盐田港区，明年地铁开通，港区还有待开发土地资源还有增量，加上盐田近几年被过分遗忘，港区次新不过三万多，这三项综合起来是有补涨空间的，升值潜力很可能比不上西部某些热点片区，但跑平大盘是没问题的，结合你的自住和通勤已经是最佳选择了，凡事没有既要又要，取一个中间平衡最好。当然有人会说港区货柜车超多嗓音大吧啦吧啦一大堆问题，说的都对，但这些问题都解决了还是这个价格吗?最后，祝贺你早日婚前买房！提问：请问沈阳房子未满二大税如何和房主讲价比较好，当前行情下拖延流是否可用？回答：谈价格在于挖掘对方核心诉求，缺钱急售还是置换等等，满足对方核心需求，才有达成交易基础上砍价的可能。详见知识星球内部分享《砍价50万实战技巧》 拖延流慎用，最多以年底银行信贷额度为由，拖到1月。遇到笋盘，以成交为目的，以顺利过户放款为目的，越笋盘越不要拖，久拖生变。提问：房姐，环一线城市的房子投资还可以买吗？未来潜力怎么样？回答：如何判断城市估值潜力？人口越多越稠密的城市，经济潜力越大。这是经济学底层原因决定的。经济学是怎么来的？资源不够。那么，最快速的解决办法就是，共享资源。举例，在一望无际的大草原上，你建个学校，经济学上，不现实的。就算勉强搞几个，也难以长期维系。但是，在人口稠密的大城市，建一个小学立即爆满。同理，医疗教育，货运客运，物资流通，信息传播，只要是人口多，居住密的地方，交易就旺盛。你在内环线摆个早点摊，辐射的人群大，生意好做。你在山东寿县的村口摆一个，基本没生意。当然，人口稠密也会带来弊端。交通拥堵，水电气资源不够，垃圾太多，房价太贵，公共资源短缺。怎么办呢？不是回老家，而是往外扩散，建立大城市为主的经济圈。人口密集也分为两种。一种是综合业态丰富，什么都有。无论哪一个行业暂时困难了，也不会影响整体。二是单打一的产业结构。虽然短期内聚集了大量人口，但是主业不行了，立马下滑了。想当年，瑞典的某几个资源型城市，何等的兴旺发达？但是，这种城市的产业结构单一，一旦资源没了，直接躺在床上干嚎了。这个理念就对楼市起到了指导作用。业态丰富，人口密集的大城市，肯定好，放心去。主城区不行，就去郊区看看。郊区也没有资格，考虑就近原则，隔壁省的交界处也看看。或者中东部省会，人口稠密，产业结构丰富的发达地级市。环沪环京，因为政策原因，规划原因，人为的造成不方便。从全国一盘棋的角度看，迟早会改善的。但我也不推荐你去京沪的周围。因为迟早是多早，谁也说不清。历史一瞬间，人生一辈子。
提问：房姐，既然商业地产垃圾，为什么开发商还要建？回答：开发商拿地，恨不得全建刚需小户型，但土地规划要求必须附带商业，住宅区里的商业地产到底是个什么货色开发商心知肚明，但为了快速销售回笼资金，最终的解决办法是“大改小、商变住”，商业套上住宅的头衔，美曰其名：公寓。
提问：房姐，我现在负债都三十万，能跟您学炒房吗？有方法吗？回答：新手需要稳，因为新手没有资产和金融底子。抗风险能力太弱，很容易被摧毁，所以一直提倡新手至少留足1-2年月供，这样极大降低风险。而对于职业多军，少说也有10套房子，就算月供20万，也可以通过抵押或者卖房的方式回血，不会像新手一样束手无策。所以我们经常会看到老牌多军经常打滚借钱，因为这个月的月供还欠50万。新手前期需要靠工资，到后面还月供，不是靠工资，而是靠其他各种。先筹子弹吧。详见知识星球内部资料《一分钟小白变大神——炒房秘籍速成篇》房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
